何為宅基地「三權分置」，為什麼要設立？

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全國國土資源工作會議後，宅基地「三權分置」成為關注熱點，今天我們就來看看何為宅基地「三權分置」，為什麼要設立宅基地「三權分置」，人民網、新京報等各大媒體對宅基地「三權分置」怎麼看，以及義烏的成功試點經驗。詳情見下文。

國土資源部部長姜大明15日表示，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新。但城裡人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

消息一出立即引發市場強烈關注。那麼，究竟什麼是宅基地「三權分置」呢？

何為宅基地「三權分置」？

• 宅基地的「三權分置」指的是落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。簡單的說就是宅基地將被賦予三種權能，分別為所有權、資格權、使用權，並且三權分離。村集體（村或經濟社）是宅基地所有權人，符合規定和條件的村民（農戶）具有認定為宅基地資格權資格，宅基地使用權人就是通俗所說的農村自建房房主，主體現為本村村民（農戶）。
• 三權分離後宅基地所有權不變，仍然屬於集體所有。
• 落實宅基地集體所有權就是保障和強化了集體經濟組織有依法收回宅基地的權利，也賦予了集體經濟組織對宅基地使用的監督權利，以及集體經濟組織在宅基地使用權流轉或被徵收時按照一定比例分享流轉或徵收收益。
• 穩定農戶資格權就是維護農民家庭作為集體經濟組織成員取得和佔用宅基地的權利。資格權是對於村民（農戶）各項附著於土地上的權利的一種保障。資格權設置和認定關係到廣大農民的基本權利和切身利益，包括宅基地的取得權利、流轉權益、土地開發收益分配等都與資格權直接相關，資格權認定是關鍵也是難點。
• 適度放活宅基地使用權就是將允許農戶除通過轉讓流轉宅基地使用權外，還可以以出租、抵押、入股等方式流轉宅基地使用權，進一步提高宅基地集約利用水平和效益，同時激活宅基地租賃權和抵押權，釋放農村建設用地土地價值潛能。
• 業界人士認為，宅基地使用權也是是「三權分置」重點，目前在我國非試點地區宅基地流轉（通常所說的買賣）僅限於本村村民，未來將適度放活宅基地使用權人主體，這將意味著宅基地使用權流轉不再局限於本村村民。
• 以宅基地流轉試點地區義烏為例，宅基地流轉已不局限於本村集體內部，而是符合規定允許在本市行政區域範圍內跨集體經濟組織轉讓給村級集體經濟組織成員，受讓主體雖已放寬，但仍然不允許城市居民購買宅基地。

為什麼要設立「三權分置」？

• 目前學界對於宅基地流轉存在兩種觀點，一種主張以「穩」為主，一種則主張以「活」為主。
• 所謂「穩」，即將流轉範圍限定在本集體經濟組織內部。主張理由是出於對農民可能失去宅基地和農村土地非農化的擔憂，並由此導致農村社會秩序穩定的擔憂，也認為宅基地流轉對增加農民財產性收入和復墾增加耕地的實際作用不大。
• 主張以「活」為主的，主要是出於盤活利用閑置宅基地、激活農村沉睡土地資產、增加農民財產性收入的考慮，認為流轉範圍限定在本集體經濟組織內部抑制了流轉交易需求。
• 因此，如何解開「穩」與「活」的死結，便亟待制度創新。目前來看，建構宅基地產權分置制度被認為是可行的路徑方式，也就是將目前集體和農戶的宅基地權利一分為三，分別設立所有權、資格權和使用權。
• 「三權分置」便是為了有效化解「穩」與「活」的矛盾，即在穩住農戶宅基地佔有的同時，逐步放活宅基地的使用。

中國農業大學土地科學與技術學院教授、北京土地學會會長朱道林表示，關於宅基地「三權分置」，應該是類似於保持宅基地集體所有權不變，集體農戶宅基地權利不變的情況下，鼓勵農村住宅租賃、流轉的一種方式。

這一做法對於分布在城鄉接合部，尤其是大城市近郊區的農村住宅，鼓勵其通過租賃方式進行流轉，滿足住房租賃市場的需求，是有積極意義的。

各大媒體看「三權分置」

人民網：我國將用租賃並舉等方式逐步改變政府作為居住用地唯一供應者的情況

• 我國在積極尋求方法改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
• 按國土資源部、住房城鄉建設部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都13個城市正在開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

新京報：政府不再壟斷住房供地，開啟深度變革

• 探索非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地，宅基地「三權分置」，實際上開啟了房地產管理模式和土地市場的深度變革。傳統房地產管理模式是將土地資源集中於政府手中，地方政府主導土地招拍掛轉讓，開發商負責建房。而隨著新的改革舉措實施，非房地產企業依法取得使用權的土地，用以建設住宅，將實現多元主體的住房供應，也是對土地市場的鬆綁與放權。
• 未來將有相當比例的土地和住房供應，將通過非房地產企業來實現，進入市場，提供給企業員工以及廣大租房者使用。這會對整個土地和房地產市場產生結構性影響，租賃性及其他性質的保障類住房數量會不斷增多，進而形成與商品房並重的市場模式，中低收入群體和高收入群體將各取所需，選擇不同屬性的房子。租房市場也會因供應量不斷增加，而大大緩解目前供需不對等、租房難、租房貴等矛盾，為租購同權奠定可行基礎。這也將倒逼地方政府擺脫「土地財政」路徑依賴，地方政府不能再依靠對一級土地市場的把控，通過土地拍賣價格的不斷推高，來獲取巨額收益。開發商高價拿地，再天價售房的傳統模式也面臨重大挑戰，城市房地產行業的短期炒房投機現象將受到相應遏制。人們的住房理念隨著住房租賃市場的壯大，有望逐步得以改變，整個房地產行業也將朝著更為健康有序的方向發展。

新華網：我國將探索農村宅基地「三權分置」

• 作為一項重大創新，我國將探索農村宅基地集體所有權、農戶資格權、宅基地及農房使用權「三權分置」。
• 探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地和農民房屋使用權，是一項重大創新。各地在改革試點中要認真開展農戶資格權的法理研究，探索宅基地「三權分置」的具體實現形式，可以重點結合發展鄉村旅遊、返鄉人員創新創業等先行先試，探索盤活利用農村閑置農房和宅基地、增加農民財產性收入、促進鄉村振興的經驗和辦法。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：居民土地多主體供給將成主流

• 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在住房制度改革中，很明確提到了「多主體供給」的內容。所以，類似多主體供給也會在土地供應上得到體現。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會逐漸放開集體建設用地。
• 同時，嚴躍進還提到，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領域其實不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點。

新媒：中國住房制度改革成今後重點

• 據新加坡《聯合早報》報道稱，由中共中央政治局去年12月9日召開的會議提出，加快住房制度改革和長效機制建設是今年要著力抓好的一項重點工作。
• 報道稱，此前中央經濟工作會議提出「要堅持『房子是用來住的、不是用來炒的』定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落」。

英媒：冷購房熱租賃 中國樓市降溫長效機制啟航

• 據路透社2017年8月18日報道，7月底的中共中央政治局會議強調要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制；住建部等九部委則發布通知，在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，北京、廣州、上海等熱點城市均出台發展購租並舉制度的細則，房地產市場長效機制輪廓越來越清晰。
• 報道稱，熱點城市紛紛跟進，廣州等城市將加快構建租購併舉的住房體系，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。該報道認為，這是中國樓市降溫長效機制啟航的一個重要節點。

義烏率先推進宅基地「三權分置」

• 這兩天，義烏市福田街道江北下朱村村民金景興喜笑顏開，他與村裡的其他260戶村民，領到了盼望已久的不動產證。在義烏，這樣的場景已出現多次，2017年，全市共頒發農房不動產證2萬多本。義烏舉全市之力深入推進農村土地制度改革，改革紅利持續釋放，農村和農民受益明顯。
• 2015年3月，義烏被列為全國農村土地制度改革試點地區以來，在守牢「土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損」三條底線的基礎上，積極推進理論創新和實踐探索，盤活農村居民的「沉睡資產」。同年4月，義烏在全國率先提出農村宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」制度體系設計。2016年4月26日，義烏市委、市政府印發了《關於推進農村宅基地制度改革試點工作的若干意見》，明確在落實宅基地所有權和保障集體經濟組織成員資格權的前提下，允許宅基地使用權通過合法方式有條件轉讓。由此，義烏基本確立了宅基地制度改革中的宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」制度體系。
• 改革激活一池春水。義烏市國土資源局相關負責人表示，基於宅基地制度改革中「三權分置」的頂層設計，義烏已對宅基地的取得置換、明晰產權、抵押擔保、入市轉讓、有償使用、自願退出及民主管理等七方面進行了制度創新，在此制度框架下積極推進先行先試，改革多項成果位列全國第一。
• 在農村宅基地制度改革中，義烏堅持維護農村宅基地集體所有權，固化宅基地資格權，完善宅基地使用權，既保障了農民的基本居住權利，又最大限度促進了宅基地價值的增值，增加了農民的財產性收入，助力鄉村振興。
• 為完善城鄉地價體系，建立城鄉統一的建設用地市場，2017年6月12日，義烏建立全國首個農村宅基地基準地價體系並正式公布了《義烏市宅基地基準地價》。截至目前，義烏當地24家金融機構累計發放農民住房抵押貸款6763筆，貸款金額32.23億元，貸款餘額30.30億元，佔全國試點地區總量的三分之一以上。

來源：內容整合 | 編輯：王艷陽、林冬娜

原文鏈接：【國地資訊】公眾號（ID:guodizixun）【資訊】何為宅基地「三權分置」，為什麼要設立？

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