2016杭州寫字樓出售與租賃

04-23

市場概覽

據杭州市統計局，2016 年上半年全市生產總值同比增長 10.8% 至人民幣 5,020 億元，增速較 2015 年同期加快 0.5 個百分點。因全市為 9 月份 G20 峰會的召開做各方面的準備及內部裝修活動被相應禁止，本季度寫字樓租賃市場較為平靜。儘管新項目的落成抬高了全市平均空置率，但平均租金微幅上漲。

供應與需求

近期，全杭州下半年最重要的2幢商業綜合體已經投入使用---匯金國際和杭州嘉里中心。匯金國際(武林銀泰對面) 5萬方寫字樓，1-5層是商場。嘉里中心則是包括了星級酒店、商場，酒店式公寓以及超5星甲級寫字樓組成的商業綜合體，佔地101畝。

雖然杭州新建寫字樓項目比較多，但各子市場空置率表現迥異。黃龍子市場這是杭州比較早也是比較成熟的商業圈，寫字樓租賃情況一直良好，基本滿租。比如說明星樓盤嘉華國際，租金達到了6塊以上，但還是一租難求。教工路EAC麗晶國際以及百老匯，出租情況一直良好，滿租率80%以上。老城區雖然交通，停車不方便但是配套還是很全面。

錢江新城這塊「重災區」空置率普遍在30%左右，江對岸的錢江世紀城空置率在40%以上。走在錢江新城區域的主幹道上，上下班的高峰根本體會不到杭州文三路人山人海的情況（老城區路窄也是原因）。大量空置的寫字樓，導致該地區租賃市場各種價格都有，同一幢樓不同樓層從2塊到-4塊/平方/天（個體業主急於出租）。慶春東路版塊地鐵直通，又與錢江新城做鄰居，空置率還好，大概在20%左右。還有城北運河版塊，如綠地中央大廈，遠洋公館等均有大量空置房源。

投資

2016 年第三季度，杭州寫字樓投資市場無整售交易公布（物業公司股權交易，沒有過戶不為外人所知，無數據）。鑒於對 2017 年潛在的供應過剩之擔憂，投資者對租金表現仍持謹慎態勢。但若干以投資或自用為目的國內投資者仍表現出對購置寫字樓的興趣。比如最近上海自貿區某石油公司，就對杭州的寫字樓物業有相當的興趣。最近正委託某公司評估杭州錢江新城平安大廈項目，整幢物業交易，其交易金額能達到20億以上，每平方2.8萬元。如果最終能完成交易估計交易完成時間也得到17年2月份左右。

從投資區域來分析，寫字樓交易量最多是集中在錢江新城核心區域，而且都是13/14年建好，大面積的整幢出售。考慮到退出的因素，分割的物業或者多個產權人的物業基本不考慮。在錢江新城核心區外的物業交易，已經帶物業租賃的寫字樓比較好出手。當然最終還要看成交價格、股權結構、物業租賃時間、物業到期時間、物業客戶、物業租賃價格等多種因素，其談判周期至少3個月以上。

這裡重點強調租約很重要，這是投資方評估物業回報率的最重要的方法。公式為：年租金收入/15%的企業所得稅/物業交易金額=年投資回報率（低於5的回報率，沒人敢要）。某跨國基金公司出售的上海的某寫字樓剛好持有3年，正面臨換約期，這個時候出售物業，投資者很難評估租金收入，到現在半年多還未出售。

從成交數據來分析，國外基金公司出售、購買寫字樓的最多，（收購模式多樣，物業，股權（海外股權））從上海的交易情況來看就是不差錢，東西好，物業乾淨就收。國內一些大型國企（地方國企）銀行貸款方便，利率低，也會考慮購入不動產作為資產保值（錢江新城區域大部分的寫字樓都是被銀行，證券，地方國企所購買）。再有就是一些有產業園的綜合運營能力（包括品牌提升，招租，項目管理等）的公司會對一些有價格合適，地段好，有升值潛力的項目進行全盤收購，再通過自己的運營能力來提升資產以及租金收益。

展望

合計建築面積 93 萬平方米的八個項目計劃於 2017 年竣工，投入市場且皆位於錢江新城區域。（想租辦公室的老闆們有福了，可勁換辦公室，一個月換一幢樓都不帶重複的且都是全新的。）這將使該板塊目前的供應幾近翻番，並使 2017 年的空置率推升至 40%-50% 的範圍內。新增供應的大體量預期將對全市範圍造成的影響包括：諸多租戶將遷址至錢江新城以節省租金成本，以及其它子市場內若干業主將提供租金折扣及其它租金優惠以期保留租戶。因此，預計 2017 年租金將有所調整，市場將更明顯利於租戶方。

附：杭州部分寫字樓出售

註：本文由優良彙整理高力國際杭州前3季度寫字樓報告而成。