樓市調控新一輪加碼 「買房搖號」或成多地常態

過去的3月，對於樓市而言是個特殊又不特殊的月份。特殊之處在於，3月份開始，全國超過20個城市再啟房地產調控，合計發布了近30條房地產調控政策，內容包括在熱點一二線城市執行搖號選房、將限售限購延伸到三四線城市等；而不特殊之處在於，每年的全國兩會前後都是樓市調控政策的「高發期」，自2016年「9·30新政」後，這已經是第5輪調控的政策升級。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，不論限價房還是一般商品房，未來只要客戶數量超過房源數量，政府接管、搖號將是全國常態，這是第5輪調控的主要內容。

張大偉指出，這一輪再啟調控政策代表了房地產調控在嚴格執行一年後，政策依然有加碼的可能性。由此可見，當前的房地產調控與往年出現了明顯質變，各種調控措施正從過去的「限」為代表的短效機制向長效機制轉變。

告別排卡，迎接搖號

這一輪「搖號」風暴始於杭州。

3月28日，杭州市住房保障和房產管理局官方網站公布，針對近期商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁搭售等違規行為，將開展專項整治行動，並將採取公開搖號全程公證的方式，切實規範市場銷售行為，維護市場秩序。兩天後，「3天落戶1.5萬人」的熱點准一線城市西安市也出台新政，要求各房地產開發企業、房地產經紀機構，當意向購房人數多於可售房源的，應採取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。

此前，上海、南京、長沙、成都四個熱點一二線城市已經從去年5月開始出台了商品房搖號選房、按序購房的政策。落地實施後，在成都和南京也曾出現3萬人排號搶購1000多套房，每個購房人都帶著上百萬銀行存單排隊驗資的「盛況」。

「搖號也是因為庫存實在不足了，本身就說明供小於求的矛盾很尖銳。」易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，根據易居研究院對中國100個城市庫存的監測，百城住宅庫存同比連跌32個月，杭州住宅庫存為277萬平米，甚至少於同在300萬平米以下的南京和深圳。而西安庫存有1628萬平米，數量雖多，但由於優惠的人才政策，三個月內已經遷入了24萬人。短時間內暴增的需求量，容易在樓市中形成搶購。

張大偉表示，此前一些熱門樓盤也多有排卡制度，但排卡是由開發商主導的，出現了許多亂收費的現象，「未來的搖號是政府主導的，官方搖號避免了供需矛盾下的暗箱操作，這肯定是長期政策。」

在搖號制度下，分類調控的政策得以更好地實施。3月底，成都出台調控新政，剛需家庭購買商品房將享受優先搖號，以支持剛需家庭自住購房需求，武漢、長沙也發布了類似政策。與此同時，為了保證剛需利益，南京、東莞等地發文要求開發商不得拒絕購房人使用公積金貸款。

限購延伸到三四線城市

在業內專家眼中，除了搖號對熱點城市購房市場產生主要影響以外，向二線非熱點城市以及房價漲幅較大的三四線城市伸出的調控之手則是另一個重要方面。

三線城市方面，限購措施更加細化，甚至「因區施策」。3月21日，安徽省阜南縣也出台了調控新政策，要求本地居民在縣裡名下已有兩套住房，購買第三套及以上商品住房後5年內不得上市交易。瀘州27日開始實行地價房價局部調控，對中心城區熱點區域的地塊，採取限定住房銷售價格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調控地價。

據國家統計局數據，2月份三線城市房價延續上漲勢頭，新建商品住宅指數環比上漲0.40%，增速與上月持平，不過徐州、南充等多個非熱點三線城市新建商品住宅指數漲幅超1%，漲幅較為明顯。

張大偉認為，未來更多的三四線城市也可能因市場的升溫而又加入限售。目前，全國限售城市已經擴大到了超過60個，整體看調控政策還在繼續升級加碼。預計包括一二線等熱點城市都在公積金政策、剛需房源供應、共有產權房、租賃等政策上有加碼的可能性，特別是最近房價依然上漲的三四線城市，限購、限售等調控措施對購房者的心理影響逐漸出現。

堅持長期調控是基礎

自2016年的「9·30新政」打響了樓市調控的第一槍開始，至今為止已經主要進行了5輪調控：「9·30新政」以多地開始限購為開端，2017年北京「3·17新政」開啟的第二輪調控升級，主要政策內容是多地開始限售，7月開始多地發布「租售並舉、租購同權」政策，9月開始三四線城市加入調控。張大偉認為，現在開啟的第五輪，主要特徵是開啟銷售搖號等政策疊加兩會後對房地產長效機制的預期。

嚴躍進把這一輪對需求端的管控總結為「三部曲」，通過限購有效管控了一波購房需求，進而在房源不足的情況下，通過搖號政策進行了管控，然後再採取優購的模式，讓棚改、首套等購房者優先購房。因此可以看出，政策雖然持續收緊，但對於剛需購房者的支持力度是在加大的。

去年年底召開的城鄉住建工作會議上，住建部部長王蒙徽就強調2018年要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。曾有一些人認為「差別化調控」難免在一些地方呈現「開閘放水」的效果，但如今看來，無論是政策的目的還是結果，都並不指向這一方向。

對於2018年樓市整體方向，張大偉表示，調控政策力度依然持續，2018年的70城市房價數據依然會明顯分化，三四線去庫存城市預計房價在2018年初有望平穩微漲，北京等一線城市房價在2018年將繼續同比下調。繼續建立租購併舉的住房制度，發展住房租賃市場，避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。