亂象叢生，2018年武漢樓市怎麼走！

文章來源：米宅米宅

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米宅在去年8月份考察了武漢，當時的武漢市場給我們最大的感受就一個詞—妖孽叢生！

在這個城市，我們暗調了40多個樓盤，幾乎都沒有在售房源，舉著全款都買不到房。

在這個城市，九成開發商精裝修交付，「陰陽」合同嚴格按照標準執行，裝修價格與裝修本身無關，只與備案價有關。

在這個城市，一二手房倒掛，論茶水費的猖獗，這裡稱第二，沒人敢稱第一。

這個城市，不斷刷新我們的三觀。我們以第三者的視角看，這一切似乎正在醞釀著一場更大的瘋狂。

果不其然，就在我們離開的3個月後，武漢爆發了一波搶房潮。

去年11月，武漢62盤入市，日光碟有42個，整體開盤去化率達96.4%。12月，武漢14天內，連開9盤，盤盤日光，回回售罄。

追溯原因，一方面，政府限價，二手房普遍比一手房貴14%，以前需要各種研判的漲幅利潤，如今就這麼赤裸裸的擺在你面前。能不心動嗎？

另一方面，武漢在2017年10月11日頒布了搶人新政。其中有個大招最狠：「留下就是武漢人」。要知道，武漢是一個擁有100餘萬大學生，每年有30萬大學畢業生的教育強省，這麼放開落戶政策，從某種意義上講，壓抑一年的限購也就被變相放開了。

於是，年末的武漢，異常妖孽。在這股妖孽的熱潮下，很多人喪失理智，加入搶房大軍。

2017年的武漢樓市是妖孽叢生的一年，下面我們通過一份年報中的幾張圖，來看看市場亂象背後的邏輯！

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供應！供應！關鍵還是供應！

武漢近6年住宅供求量和庫存情況▼

2016年，武漢「去庫存」效果顯著。當年成交面積超3000萬㎡，達到近6年的最高值，供銷比近6年最低。從潛在庫存量上來看，2016年，武漢市場上的所有庫存也就僅能支持3.6個月，庫存告急，幾乎已經逼近歷史最低點。

2017年，武漢住宅的供應和成交基本持平，庫存去化周期5.5個月，但依然低於正常水平。

如果把這些庫存量分解到武漢的各個區域中來看，我們會發現，江漢、武昌這些中心城區的庫存反而不低。

究其原因，江漢、武昌這些中心城區大多都是中高端樓盤，備案滯後，庫存去化周期表面上超過20個月，實際上低於4個月。

主城區中，漢陽、青山、洪山、沌口的庫存周期也都低於4個月，在全市平均水平之下。

而遠城區的庫存量普遍更低，尤其是蔡甸，去化周期只有1.8個月！

正是因為庫存告急，新房供應不足，再加上政府對新房嚴格的限價，導致武漢多個熱點區域新房與二手房價格出現嚴重倒掛。新房價格低於二手房，約為同區域二手房的80%-90%。

一二手房價倒掛，加大壓縮了開發商的利潤空間，使得眾多項目捂盤惜售現象嚴重，形成新房供不應求的惡性循環。這種現象迅速傳導至新房開盤，開盤秒光，一房難求！

下面再看一組對比▼

據不完全統計，2017年，武漢全市推盤共401次，呈井噴式爆發，開盤即「日光」達200餘次，整體開盤去化率高達91%！

也正是因為庫存告急，供應量遲緩，我們發現，即使限價壓頂，武漢的房價依然呈上升趨勢。

2017年武漢房價月度變化▼

庫存告急，新房供應吃緊，加之嚴格的限價政策，致使一二手房倒掛嚴重，開發商利潤空間被壓縮，開始出現捂盤惜售，市場上的新房更加供不應求，甚至出現「一房難求」的現象。不少人為了獲取購房資格而付出諸多的「額外成本」！

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2017年，武漢新房供應吃緊，土地呢？

這應該是對武漢感興趣的絕大多數人都極為關心的問題。

下面我們就來看土地市場。

2010-2017年武漢土地供求建面▼

2017年，武漢積極供地，土地成交建面3108.3萬方，較2016年有所上升。2017年也是武漢近幾年土地成交最多的一年，在全國所有城市中排第5！

2016年，是武漢地王橫生的一年。而2017年，武漢供地積極，土拍一次性報價及熔斷後拼方案，使得土地最終的成交價格盡在掌控。

按照常理來說，供地積極，樓面地價應該慢慢降下來了。但，實際的情況卻恰恰相反。

雖然供地積極，但實際的情況是與2016年相比，樓面地價不降反升。2017年武漢成交的地塊與2016年7月-12月相比，樓面地價相差無幾。

武漢土地樓面地價變化趨勢▼

武漢近8年的樓面地價整體走勢還是在上漲。2017年，絕大部分區域的平均樓面地價都出現了大幅度上漲。其中樓面地價最高的區域是硚口，達到13000多元/㎡，這與漢正街地塊拉升了整個區域的樓面地價有關。

與供不應求的住宅市場相比，武漢的土地市場表現還是很可觀的。

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精明的開發商都趁著供地積極，土拍限價，重倉武漢！

2017年，在武漢供地積極，土拍又被限價的情況下，諸多房企的第一反應就是：紅利終於來了，重倉的時機終於到了！

2017年房企在武漢的拿地排行（公開招拍掛市場）▼

我們現在再看武漢的土地成交情況會發現，雖然政府供地積極，但土地成交幾乎是出一塊住宅地，搶一塊住宅地。

一方面，碧桂園、保利、金地、中建、電建等這些已經深耕武漢的房企在持續補倉。

另一方面，泰禾、中糧、金科、路勁等全國性的房企還在不斷進入武漢市場，甚至連深耕河南鄭州的康橋、正商，都將全國化布局的一站放在了武漢！

通過招拍掛首入武漢的9家房企▼

站在房企的角度看武漢，買買買！重倉布局！

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武漢的2018該怎麼走？

經過認真研究，我並不認可武漢今年有大漲的可能性。

為什麼？

1、首先要看大勢。要知道，「房住不炒」依然是主旋律。

2018年武漢房價的調控目標依然是「漲幅為0」，依然奉行政策給出指導價原則（即限價），政府根據成本核演算法定價。

同時，新的土拍規則層出不窮。配建租賃住房、「設定自持比例、限地價、競房價」或「限房價、競地價、超過一定溢價率後轉為競自持面積和年限」等方式或將出現在2018年的武漢土拍市場中。

另外，根據武漢歷年限購限貸政策的調控經驗，當庫存去化周期超過14個月，政策走向寬鬆，當庫存去化周期低於7個月，政策走向緊張。武漢2017年的庫存去化周期5.5個月，當前庫存去化周期不足4個月，預計限購限貸政策在2018年底之前不會放鬆。

2、中央持續強化金融監管，抑制個人房貸槓桿。

房地產的本質是金融，金融的核心是利率。銀行一向是樓市調控的重要工具。隨著各類金融監管的加強，銀行按揭貸款收緊態勢從2017年延續到了2018年。在2018年初，各地銀行沒有任何放鬆銀根的跡象。

從全國首套房貸平均利率走勢來看，2018年2月全國首套房貸平均利率為5.46%，是基準利率4.9%的1.114倍。

數據來源：融360

2018年我們認為貨幣政策將維持穩中收緊的態勢，去槓桿仍將是後續政策的著力點之一。

3、供需決定價格。

先看供應端。從土地市場來看，補庫存是政府和房企的共識。2018年，預計政府會積極推地。而且2017年成交的土地大多集中在上半年，大部分土地在2018年都將達到入市條件。

從住宅市場來看，不排除一些行政命令措施加大市場供應量。而且從2017年1-10月新建住宅開工量來看，同比2016年上漲20.3%，為2018年的新房供應提供了保障。

另外，一些中小房企在2017年限價高壓，一二手房價格倒掛，資金充裕的情況下，捂盤惜售嚴重。2018年，隨著資金成本的累積，限價政策依然難以鬆動，會迫使中小房企放棄捂盤，形成市場集中供應放量。

確實，從當前武漢樓市的基本面來看，二手房價已經有了逐步回落，一二手房價倒掛現象較之前有了明顯緩和。

整體來看，供應快速放量，需求穩定，價格保持平穩。2018年將是武漢樓市量穩價平的一年！

最後再說一點，武漢2016年7月以後所有的地王項目，基本上，都建議慎重考慮！

以2016年年中為時間節點，2016年7月以後，武漢新一輪「地王」爆發，2017年以後出讓的地塊樓面地價多與區域單價地王項目樓面地價接近。

按照政府的限價政策，「在售項目不漲價，地王項目保本入市」的原則，地王項目陸續入市，保成本之下將形成一系列新的區域價格高點。

我們知道，地價以絕對壓倒性優勢左右和影響著房價。我可以不賺錢，但你不能讓我賠錢。地價不低，房價也不會低。所以，項目的出身，已經決定了它的性價比，這是基因決定的，改變不了！