白領「炒房」指南

先界定下本文的概念，白領指的是有閑錢有志於房產投資的都市新中產，財務自由的老闆們請自動略過；炒房其實也就是資產配置的概念，現在房住不炒深入人心，限購限貸piapia打臉，買房其實也就是一種資產保值升值的一種方式，如何把買房升值這件事做的更好，本文就是在論述這件事。分兩塊講講，一塊是概念，一塊是實操。

一、概念

先看一個比較，一套房房價總價從400萬漲到了700萬，另一套房總價從200萬漲到了400萬，哪個更加成功？有些人會說前者，因為漲幅金額大，有些人會說後者，因為漲幅比值高。

上面兩個案例，實在看不出誰更成功，為什麼？好的投資，看的是兩點：1、自有資金投入的投資回報率；2、自有資金何時能回來。

放在房產投資上面，其實就是以下幾點：

1、 你的槓桿是多少

100萬的房，漲到150萬，如果你是全款，相當於出資100萬，賺50萬，就是50%的收益率，如果你是50%的首付，就是100%收益率，如果你是20%的首付，恭喜你，你只花了20萬，就賺了50萬，你的收益率是250%！不要管貸款是多麼貴，除非你借的是10%以上的高利貸，不然貸款的利息真的是滄海小浪花，能借出來就好了。當然，槓桿越高風險越大，房價如果要跌，你跪的也很快。

2、 你買的房變現能力有多強

買了房如果只是賬面上在漲，但如果賣不掉或者不能賣，又有啥意義，紙上富貴而已。你可能會問，房子怎麼會賣不掉？很抱歉，看看現在的上海也看看前幾年的三四線，潮起潮落，風向總是會變的，所以選房很要緊，要買那種大眾接受度高的房產：學區、軌交、次新，畢竟賣的時候，漲跌已經不重要了，賣得掉才是關鍵。現在又有很多地方出現了限售，根據房價波動的尿性，這幾年要麼滯漲要麼暴漲，限售一出，其實就是讓買房人也穿越一整個周期，把暴漲階段和滯漲階段的不同漲幅勻一勻，變成平均漲幅，但是你的自有資金回來就很慢了，限售期內一直沉澱，就和買了一個定存的理財產品一樣。沉澱時間過長，也不算是一個好的投資。

二、實操

講完了概念，再講實操。先記住吧，魚和熊掌不可兼得，心態要好。簡單起見，把實操分為激進型和保守型。

1、 激進型

四個字：買便宜貨。

理由很簡單，房價太高，只有便宜的房子才能讓大部分國人接受的起。所以可以看到，近年來表現最好的房產其實都是低總價的房子，入圈門檻低，特別是很多三四線城市的房價從均價3000元/平的房價一兩年內跳漲至8000元/平，相對於不少二線城市均價從8000元/平漲到15000元/平來講，倍數高的多，配合三四線之前那波的二成首付和契稅減免，簡直就是空手套白狼。一二線城市市區和郊區也是這個情況，如杭州的大江東，16年年底房價5000元/平，現在15000元/平，漲幅秒殺全杭州。但是安全度來講，這種低價房的變現能力其實並不強，短期內的暴漲必然有投資客雲集帶來的泡沫，未來你的出貨要和其他投資客一起，壓力不小的。

但是，賬面是真好看。

2、保守型

曾有一個公眾號說過買房的四大金剛，我覺得非常到位：學區、地鐵、三房、次新，擁有這四個條件，你可以笑傲一輩子，這種房是很多家庭的終極置換目標，肯定賣的掉，抗跌。

但是，這種房子真的很貴啊。

什麼時候適合用上保守型的策略，首先你得在一線城市，房票非常有限的時候，其次你得有錢，三是你最好用點槓桿。

100萬的房漲到200萬，大家都買得起的。1000萬的房要漲到2000萬，似乎和普通人無關了吧。所以可以看到上海的房價漲幅呈現出一個很有意思的變化，以內中外環為例，2012年的時候差不多是4-2-1（內環4萬、中環2萬、外環1萬），2013-2014年變成5-3-2，2015年變成6-4-3，2016-2017年變成9-6-5。外環的漲幅秒殺內環，而且內中外環的房價不是按照比例往上跳，而是按照各加1萬往上走，最近大熱的杭州房價走勢也大體如此。原因是什麼，就是購買力的限制。但是2016年之後內環的房價也有個跳漲，理由其實也是因為隨著中外環的房價上漲，與內環的價差縮小，置換難度變小導致。作為置換鏈的頂端，雖然價格貴了點，漲幅小了點，但是我看得到我的客戶們，我充滿信心啊。不像遠郊房，市場不好的時候打折都賣不掉，市區房的流動性還是不怕的。

3、號外：政策型

現在二線城市一二手房倒掛嚴重，有很強的套利空間，政府給了白領們一個穩賺不賠的改善住房的機會，都去搖搖號唄。

講了那麼多，其實還是需要買房的人注意自身的壓力，畢竟生活才是最重要的，適當給自己壓力是需要的，但不要賭，現在政策不穩定，不要把家庭的救急錢沉澱在房子里就好，但是相比股市、理財，房產還是一個比較穩定的投資方式，祝各位發財。