北京正負面清單全覽！中央政務區誕生，五六環成新商業中心

04-22

北京作為千年古都，這一次的變化將是徹底的！

樓市資本論獲悉，3月23日，北京市規劃和國土資源管理委員會關於發布了《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》的通知。該通知作為《北京城市總體規劃（2016-2035）》的落實，將對北京未來的區域格局及功能、建築風貌產生深遠影響。

北京產業正負面清單正式出爐，列出了各功能區鼓勵和限制的建築項目規劃使用性質。在這樣細緻的規定下，中央政務區正式誕生，五六環外則迎來了發展新機遇。

以下是具體信息，請大家對號入座。

一、北京正負面清單一覽

正負面清單的意義就是，明確什麼能做，什麼不能做，操作性極強。就是告訴大家，政府已經思路清晰，全想明白了，就按照這個路子來。

1、首都功能核心區（中央政務區）

首都功能核心區總面積約92.5平方公里，主要是指東城區和西城區，功能定位為全國政治中心、文化中心和國際交往中心，是歷史文化名城保護的重點地區，展示國家首都形象的重要窗口。

主要目標是保障中央黨政軍領導機關高效開展工作，保護古都風貌，創建國際一流的和諧宜居之都的首善之區。

「首都功能核心區」正面清單：

鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房；

鼓勵歷史建築調整為博物館等公共文化設施；

鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施；

鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。

「首都功能核心區」負面清單：

限制各類用地調整為大型商業項目，

限制各類用地調整為商務辦公項目，

限制各類用地調整為綜合性醫療機構，

限制各類用地調整為專科教育、高等教育用房，

限制各類用地調整為住宅商品房，

限制各類用地調整為倉儲物流設施。

從上圖可以看出，首都核心區將清退大批工業、倉儲、批發市場等低端產業，限制商場、辦公樓、醫院、大學、商品房等項目建設，著重建設中央黨政軍領導機關辦公和配套用房、博物館等文化設施和改善當地居民生活的菜市場、幼兒園、養老設施。

未來這個區域，將成為中央黨政軍機關辦公、及其家屬生活的區域，同時也是國家重要外交活動、重要典禮舉行的區域。

這標誌著「中央政務區」雛形基本形成，宣告正式誕生了。

2、北京中心城區

首都功能核心區以外的中心城區主要包括朝陽、海淀、石景山、丰台。

主要目標是疏解非首都功能、控制城市規模、提升城市品質和生態水平。

正面清單包括：

鼓勵各類用地調整為養老設施、學前教育、科技創新、菜市場、便民服務用房；

鼓勵三環外商業零售、商業辦公、酒店賓館等建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施，以及出租型公寓。

負面清單包括：

限制各類用地調整為大型商業項目、大型商務辦公項目、區域性物流基地和批發市場；

限制三環路以內的用地調整為倉儲物流；

限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房；

限制五環路以內的用地調整為綜合性醫療機構、中等職業教育、高等教育、面向全國招生的培訓機構和文化團體用地。

從上圖可以看出，首都功能核心區以外的中心城區鼓勵建設養老設施、幼兒園、科技創新用房、公共文化建築、出租型公寓等項目，限制大型商業、大型商務辦公、物流、倉儲、批發市場、教育機構、住宅商品房等項目的建設。這意味著北京五環以內不會新增大型醫院、大學、住宅商品房，以後更多醫療、教育資源會轉移到五環外。

三環以外的商場、辦公樓、酒店等物業可能會被調整為圖書館等公共文化建築，或者是出租型公寓。這是商住、商辦物業的一次發展良機。

3、中軸線及其延長線、長安街及其延長線

中軸線及其延長線以文化功能為主，既要延續歷史文脈，展示傳統文化精髓，又要做好有機更新，體現現代文明魅力。長安街及其延長線以國家行政、軍事管理、文化、國際交往功能為主，體現莊嚴、沉穩、厚重、大氣的形象氣質。

中軸線及其延長線、長安街及其延長線著重發展傳統的歷史文化項目和圖書館等公共文化設施，限制商城、辦公樓、醫院、大學、倉儲物流、住宅商品房等項目建設。

由於這兩條線在首都功能核心區相交，其功能定位也以首都功能核心區為主。

4、城市副中心，順義、大興等新城，懷柔、密雲等生態涵養區

由於城市副中心、順義、大興等新城，懷柔、密雲等生態涵養區三個地區公告內容基本相同，所以集合在一起進行闡釋。

北京城市副中心圍繞對接中心城區功能和人口疏解，促進行政功能與其他城市功能有機結合，以行政辦公、商務服務、文化旅遊為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。

順義、大興、亦庄、昌平、房山等新城，著力建設高新技術和戰略新興產業聚集區。

門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶、昌平和房山的山區等生態涵養區堅持綠色發展，建設宜居宜業宜游的生態發展示範區、展現北京歷史文化和美麗自然山水的典範區。

從上圖可以看出，以上三個區域作為非首都功能的承接地區，都鼓勵教育設施、養老設施、醫療設施、公共文化設施等項目的建設，並限制一般製造業、物流和批發市場等項目建設，鼓勵將這些用地根據區域自身定位，調整為科技創新用房、高新技術和戰略新興產業用房或者酒店等旅遊接待用房，以及農業科技用房。

這意味著三個地區將承接北京大量醫療、教育等資源，疏解製造業、物流和批發市場等低端產業。

二、北京將有歷史性巨變

1、居民養老、義務教育、公共設施大改善，城市更宜居

仔細對比各區域的正面清單和負面清單以後，樓市資本論發現，各個區域都加強了對養老設施，幼兒園、小學、中學等義務教育設施，圖書館、博物館等居民文化設施，以及社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施的建設。

這充分體現了北京集中治理「大城市病」，建設國際一流的和諧宜居之都的決心。

2、四環內不再新增住宅商品房，全面進入二手房時代

北京的中心城區限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房，這意味著今後北京四環以內幾乎不會出現新建商品住宅。

未來四環內的公租房、共有產權房中，多是中央國家機關的工作人員和家屬，以及北京主動引進的人才，普通白領如果要住在四環內，只能購買二手房，新房將十分稀缺。

3、大型醫院、大學、大專院校、職業學院逐步轉移至五環以外

北京的中心城區限制五環路以內的各類用地調整為綜合性醫療機構、中等職業教育、專科教育、高等教育、及面向全國招生的培訓機構和文化團體。

這就意味著未來北京醫院、高校和教育培訓機構未來只能在五環以外的通州、順義及北京周邊北三縣和雄安新區等地建立分院或者分校。這對於環京區域來講是一大利好。

4、五環外將集聚大型商業項目，形成新商業圈

北京中心城區限制各類用地調整為大型商業項目、商務辦公項目，這意味著未來北京東城、西城、朝陽、海淀、石景山、丰台等地的大型商場和辦公樓幾乎不再新增，而北京卻有70家科技部認定的2017年獨角獸企業（共164家）、濃厚的創業氛圍和持續湧入的年輕人。這就意味著未來四環外將集聚大批大型商場和辦公樓，逐漸形成新的商業圈。

未來，五環、六環將是北京商業氛圍最為濃厚，人口最為密集，最具發展活力的區域。

5、製造業、物流基地和批發市場將轉移周邊地區

北京各個功能區都限制各類用地調整為一般性製造業、區域性物流基地和批發市場，這與北京打造政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心的城市定位密切相關。

未來製造業、倉儲物流產業和批發市場等低端產業將逐步轉移至北京周邊區域，市區內工業、倉儲、批發市場等用地將逐步調整為托幼、小學、中學等教育設施和養老設施，科技創新用房、高新技術和戰略新興產業用房。

這所有的一切，意味著北京城市格局全面升級正在加速，從源頭上限制非首都核心功能產業的發展。

悠悠千年事，彈指一揮間。

樓市資本論認為，雄安、副中心的出世，都在為首都的千年大計服務。

在雄壯的歷史潮流中，找到我們自己的位置與機會，就是時代的驕子！