環京樓市腰斬之後，就是三四線城市的暴跌

04-22

作者：房產教授

最近一段時間，很多人在問我，三四線城市房價還在漲，現在還可不可以買三四線城市的房子？

我的回答是：如果你是盡孝心買套大房子給父母改善居住條件，或者說自己現在就在那裡住著，想要買套房自住，那就買吧，如果是想要在三四線城市買房投資，那麼你就要小心一點了，大部分的三四線城市不僅難以增至，甚至以後連保值都很難做到，頂多是比銀行定期存款多賺一點了。

實際上，大部分分析樓市的從業人員都認識到一點，未來房價漲不漲，就看這個城市未來有沒有大量人口流入。所以任澤平老師總結的非常好：長期看人口，中期看土地，短期看金融。這句話我們更嚴謹地說，應該是：長期看人口，中期看供應，短期看政策。人口流入是一個城市房價長期增長的核心動力，而供應和政策則是中短期的刺激點。

關於人口方面，康輝老師提出了支撐房價的5大支柱：交通、醫療、教育、商業、產業。這個5大支柱就分析的更，不僅僅可以用來分析一個城市的房價增長潛力，還可以用來分析一個區域、甚至是小到一個樓盤的增長潛力。5大支柱簡單的說就是：交通不夠發達、醫療配套不夠充分、教育資源不夠好、缺乏商業和產業的城市、區域房價就會被低估，而當這些城市、這些區域完善了這5大支柱的時候，這些地方的房價就要往上漲。比如在你家門口200米內新開了個地鐵口，那麼你家的房價立馬就要上漲。

三四線城市的房價其實有很長時間沒有上漲了，但一二線城市還是不斷有動作，這足以證明，由農村和鄉鎮人口外流產生的人口紅利已經到了尾聲，農村已經死了，鄉鎮也苟延殘喘，未來不論是縣城還是三四線城市，都不再是人口的流入地，恰好相反，他們可能會是人口的凈輸出地。失去了人口的紅利，三四線城市很難再保持一個很高的房價增長速度。

然而一二線城市對人口的吸引力是沒有變的，甚至更強，相比起三四線城市來，一二線的吸引力反而在加強。沒有對比就沒有傷害，去了一二線的人，也許再也回不到三四線去生活了，三四線城市成了未來人口凈流出的地方。

但是在過去的一年裡，三四線的房價確實漲了，漲幅都還不少，少的漲一半，多的直接翻倍，甚至更多。這種漲幅不應該是我們出手的理由，房子不是股票，漲了就可以賣掉。

三四線的房價，這次上漲完全是由去庫存搞起來的，因為2015年底我們的ZF已經將去庫存工作上升到了政治任務，為了保住烏紗，各地老大自然各出奇招，除了短期的政策比如買房補貼、降首付、利息等之外，還大量搞拆遷，而縣城就更狠了，直接去把附近農村的房子給扒了，到縣城買房給補貼，各種創造需求，於是各地房價紛紛上漲，三四線城市甚至是大部分縣城都在這波上漲潮中跟風。

但是不論是搞補貼，還是搞拆遷，都是不可持續的，這一次的去庫存不僅把三四線城市前面幾年的庫存積壓給消耗了，同時消耗的還有未來數年，甚至10年的購房需求。

一方面是市區了持續流入的人口紅利，另一方面是未來的需求被過度提前消耗，在這雙重壓力之下，我看到的未來的三四線樓市是一片橫屍遍野、血流成河。

這絕對不是危言聳聽。這段時間我們除了看到三四線城市房價上漲的新聞之外，還看到的是環京房價的暴跌，而且是前所未有的幅度，腰斬、暴跌40%等等字眼出現在環京的許多樓盤上面。出現這種暴跌最重要的原因，就是在目前人口尚未流入的情況下上漲太多，一旦短期政策有異動就會出現集中拋貨的情況，二手房推動新房價格下跌。當然，如果不是漲太多，環京我們是看好的，環京會有大量的北京溢出效應。我們推薦會員去布局的時候只有6000多，短短一年多的時間，最高就漲到了2萬多，當人口流入數量無法支撐起這麼高的價格的時候下跌是它唯一的結果。

三四線城市會比環京更慘烈，環京最起碼還會有從北京溢出的需求，三四線城市的需求會越來越小，越來越多人從三四線城市轉移到一二線城市，返鄉置業的需求也會越來越少。所以一旦三四線城市的去庫存周期結束，現有的人口也不可能撐起現在的房價，最終的結果也一定是大跌、暴跌。

但是我無法給你預估，到底多少錢是哪個城市的頂部，這個世界上都不會有人知道，誰也不知道這個價格會漲到多少後在網下跌。所以ZF都在想辦法保持繼續上漲，一方面控制土地來控制新盤貨量，另一方面通過限售來控制二手房的貨量。其實都是希望再漲點，再漲點，到時候跌的時候哪怕跌30%，相比上漲之前的價格，上漲幅度還是非常可觀的。

當然，並不是每個三四線，甚至更小的城市和縣城都會死的很慘烈，之前也說過，一個是背靠大城市的小城市能夠獲得大城市的溢出紅利，另一個是能獲得老年人口的新人口紅利的城市，都將在接下來的時間裡繼續上漲。就好像環京的小城市，跟著我們6000多的時候去布局的會員，即使是現在的價格出手也能獲得1倍以上的收益，而想繼續持有，或者是自己住的會員，也會在接下來的時間隨著城市5大支柱的完善、人口的流入而產生的房價不斷上漲帶來的收益。

所以如果不是自住的情況，普通的三四線城市的房子就不用考慮去投資了。未來新的人口流入方向是兩個，一是普通三四線城市的人口將向一二線及其周邊城市聚攏；二是老齡化帶來的老年人口向更適合養老的城市流動。如果不是這兩個情況的普通三四線城市，今天的環京房價腰斬，就是明天的三四線城市房價的暴跌！

本文為微信公眾號 房產教授 原創文章。