廠房改公寓，又有的玩了！？

04-22

繼九部門啟動12個城市租賃改革試點後，近日國土資源部、住房城鄉建設部再確定北上廣等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，租房市場一片利好!在此期間，北京、杭州、南京、武漢、成都、深圳、鄭州等地相繼發布住房租賃試點工作方案，持續跟進，完善租賃市場。

雖然政策利好，很多城市在租賃試點方案中也逐漸明確了對於「商改公」的支持，但眾所周知，在2017年2月份之前，商改公雖然遭到一部分整改，但並不是治理和整頓的重要目標。受到最大打壓的應該是「工業廠房改建公寓用於出租」，那麼新一波政策洗禮之後，「廠房改公寓」這種情況又會迎來怎樣的命運呢?

1增加租賃住房供應：廠房成備選項

一些城市為了擴大可租賃住房的供應，除了增加新增住房以外，也通過盤活存量來實現居住目的，對於一向不被看好，甚至遭到嚴打的廠房也有了一些新的觀點和想法。

南京

南京在住宅租賃試點方案中發布：鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房;改建後的租賃住房，水電氣執行民用價格，並應具備消防安全條件。

評：南京的這種做法給廠房改公寓提出了可能，只是限定了操作對象：住房租賃國有企業。

廣州

7月17日，廣州市政府官方網站發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，鼓勵並扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、「城中村」和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。(市住房城鄉建設委牽頭，市財政局、城市更新局、來穗人員服務管理局、公安消防局，各區政府配合)

評：雖然是很含蓄的說了一句「廠區租賃住房微改造」，但也是有了一丟丟希望，參與對象為住房租賃企業、物業服務企業，沒有像南京那樣的國字輩要求，也就是說很多公寓主都有希望去搶這一杯羹。

杭州

杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點方案中規定允許盤活存量土地、用房。

村集體10%留用地以及存量工業、商業辦公用地、用房新(改)建為租賃住房的，各區應根據「因地制宜、有序開展」的原則，制定試點工作方案，並報市政府批准後執行。新(改)建項目完成後，住房租賃企業要按照相關規定進行驗收，驗收合格後，方可對外出租。新(改)建租賃住房土地使用年限不變，只租不售，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。(牽頭單位：市住保房管局、市國土資源局、市建委)

評：存量工業用地新(改)建為租賃是允許的，但是需要報市政府批准再執行。項目完成後需要驗收後對外出租。這個政策也是相對完善的，明確了可以做，並且說明審批和驗收對象，相對而言更加清楚。

佛山

7月21日，佛山市開展全國住房租賃試點工作動員會議，發布《推進商業用房、辦公用房改鍵位租賃站護黨有關工作的通知》，明確提出盤活存量房、完善供地方式加大租房供應。以開展賣地自持、「商改租」、「工改租」、及「三舊」改造，盤活存量房源;著手開展城中村改造，開啟城市更新模式;在各區開展集體土地建設「只租不售」試點項目。

佛山九大舉措發展租賃市場：賣地自持+商改租+工改租+盤活存量房

評：佛山的工改租是最早明確提出的，但是目前也還沒有提出具體的實施方法和操作對象，這一部分還有很大想像空間。

武漢

7月26日，武漢市發布住房租賃市場試點工作實施意見，允許在住房租賃需求矛盾突出的區域，利用「城中村」改造產業用地和工業園區用地配套建設租賃住房，引導村集體經濟組織與住房租賃企業開展合作，面向社會出租。

選取建成未投入使用的、不符合市場需求的非住宅項目，在規劃用途調整為公寓的前提下，按照公寓標準進行重新設計，建設租賃住房，在經公安消防、國土規劃部門按照公寓類標準進行消防設計審核並驗收合格後，面向社會出租。

評：武漢不算是明確提出廠房改公寓的城市，只是說針對建成未投入使用的、不符合市場需求的非住宅項目按照公寓標準重新設計，對外出租。而非住宅項目極有可能包含廠房物業，所以目前對於武漢來說「廠改公」並不明確。

2鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，用於租賃

今年4月1日，中華人民共和國住房和城鄉建設部、中華人民共和國國土資源部發布《住房城鄉建設部國土資源部關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，其中提到：鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施後改造成租賃住房，按年繳納土地收益。明確了工業廠房改造為租賃住房的可能，但是參與對象比較固定，便是房地產開發企業。

評：

最近市場上出現了一種新的說法——開發商拿地或者是有改造價值的低效物業(開發商自持性物業，國家規定只能開發商參與改造的工業廠房以及集體建設用地等)給公寓運營商來管理運營，如此，一方面解決了開發商自持問題，另一方面公寓運營商也能賺取運營費用。但以上這種情況可能僅限於不布局長租市場的部分開發商，例如萬科、龍湖等更有可能交給自己旗下的品牌公寓來做。

3如何合法實現廠房改公寓?

廠房改公寓雖然困難，但也不是沒有成功的合法案例。市場上先前成功的通常是需要拿到區級的會議紀要，把廠房變更為商業屬性。(以下為上海是一個物業變更屬性的政府批文。)

評：

拿到區級會議紀要，改變廠房屬性的做法普遍很難，但也是實現廠改公的一種重要渠道。

這種情況想要通過，首先該廠房所在區域要有大量的租賃需求，同時政府對於運用廠房來解決周邊租房需求有較高的支持和認可，加上公寓運營商合理的改造、完備的消防、以及專業化的申報才能最終實現，通常是園區內或周邊配建的形式出現。

值得一提的是深圳在2017年1月10日發布的《關於印發寶安區堅決整治廠房改公寓等違法行為分類處置工作細則的通知》，明確提出區投管公司、建投集團、產服公司、寶實集團等四大區屬國企，發揮國企職能優勢，採用購買、租賃等方式整合工業廠房資源，升級改造為新型產業用房，打造老舊工業園區轉型和廠房改造的樣板工程、示範工程。

評:

業內普遍覺得這樣的要求實際上是指定了國字輩來做「廠改公」，除此之外一律打壓，一律整改，但截止目前也沒有成功案例來支撐。其實，深圳對於工業廠房的升級改造並沒有明確表示是用於住房租賃，也有可能是新興產業園區，但就目前大趨勢下租房市場的火爆程度而言，「廠改公」的這一部分蛋糕極有可能會實現，而收益者是以上提到的國有企業。

就現在市場狀況而言，住房租賃一片看好，就連之前不被允許的「商改公」都已經逐漸釋放，「廠改公」還會遠嗎?

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