ffaith_樓市備忘錄_2017.8.9

本文僅為一點思考，記錄備案，待日後實際情況走出來後，回溯學習。

1、限購限貸政策

自2016年下半年起，各地陸續推出限購限貸政策。此舉雖然是樓市政策，但目的卻是為了圍堵國內資金外逃。

客觀上，減少了樓市成交量，使賣房者變現沒有那麼容易了。

2、房貸高槓桿

房價絕對值遠超過普通老百姓年收入，購房者無論是出於剛需還是投資投機，絕大部分都得通過房貸等途徑加槓桿來買。

針對炒房投機客而言，高槓桿帶來的利息是不可忽視的投機成本，必須通過房價上漲達到一定程度，來覆蓋掉這個成本才能賺錢。

3、加息周期

由於美國進入加息周期對資金產生吸引，中國為了爭奪資金而被迫跟進加息，從而導致房貸利率上升，加大上面所述的成本。

回溯歷史，美國加息周期，可能會持續2-3年甚至更長。也就是說，房貸利率上升或維持高位的時間可能比以往更長。

對中國炒房投機客而言，要承受高利率的時間更長，對資金鏈的要求更高。

4、買盤資金

從統計數據上看，2014年，中國住宅總市值230萬億，房貸12萬億，居民存款50萬億，gdp63萬億，地方債30萬億。經歷2015-2016年房價和居民房貸的雙飆升，住宅總市值和房貸的數據會更高，而居民存款不會更多。

從個體微觀感受來看，我的同事、同學、親戚在2016-2017年瘋狂買房，除了兩房換三房這種消費升級的自住性質外，旅遊住宅、商鋪、小產權房等投機性質買房很普遍。

宏觀微觀兩個層面，都表明普通民眾已經將自有資金都投入到樓市中，充當買盤。

5、將上述第1~4點聯立起來，假設以下情況：

如果房價上漲程度，小於高槓桿利息導致的成本（基於第2點「房貸高槓桿」所述因素），當這一情況持續一段時間後，必然導致投機客的資金鏈緊張。

當一個投機客資金鏈撐不住時，由於單獨少量個體的行為對市場影響很小，所以可以以市場價賣出變現，降低槓桿緩口氣。

當一批投機客資金鏈撐不住時，基於第1點「限購限貸政策」所述因素，賣房的話可能就要以比市價便宜一些的價格才能成交。這一小批能夠變現，但是市場價被短時打下去一些。

基於第3點「加息周期」所述因素，這一情況的持續時間越來越長，會讓越來越多投機客資金鏈撐不住，從而促使他們叛變到空頭陣營。

基於第4點「買盤資金」所述因素，多頭力量在削弱；

基於第1、2、3點所述因素，空頭力量在不斷增強。

此消彼長，最終結果大概率是空頭壓倒多頭。

並且，在這一消長過程中，還有一個核武器級別的工具，加入到空頭陣營，即：RMBS（個人住房抵押貸款支持證券）。

6、RMBS（個人住房抵押貸款支持證券）

簡而言之，藉助該工具可對樓市做空賺錢。

轉載一個分析如下：

作者：匿名用戶

鏈接：匿名用戶：如何做空中國房地產？

7、租購同權

目前，本人還沒有看得較清晰的思路。待以後想明白了，再補充。

8、康波周期

待以後想明白了，再補充。

以上，記錄備案，供日後回溯。