貸款的前期統籌——徵信篇

導語：

極大比例的購房者在即將買入房產時，才會認真考慮起貸款的問題，此前很長的時間會花在選擇樓盤或者價格上；而我們在實踐中看到，很高比例的購房者本可以用這段時間，發現貸款存在的問題，並及時解決，但是卻白白浪費了，最後不得不接受其他辦法，代價高昂。從今天起《本尊資訊》會推出一個系列，詳細介紹通過統籌規劃，同步優化購房者的貸款資質，以取得日後貸款的先機。

統籌規劃，在華羅庚教授的一篇中學課文中解釋的可謂深入簡出。

統籌方法，是一種安排工作進程的數學方法。它的實用範圍極廣泛，在企業管理和基本建設中，以及關係複雜的科研項目的組織與管理中，都可以應用。

怎樣應用呢？主要是把工序安排好。

比如，想泡壺茶喝。當時的情況是：開水沒有；水壺要洗，茶壺，茶杯要洗；火已生了，茶葉也有了。怎麼辦？

辦法甲：洗好水壺，灌上涼水，放在火上；在等待水開的時間裡，洗茶壺、洗茶杯、拿茶葉；等水開了，泡茶喝。

辦法乙：先做好一些準備工作，洗水壺，洗茶壺茶杯，拿茶葉；一切就緒，灌水燒水；坐待水開了泡茶喝。

辦法丙：洗凈水壺，灌上涼水，放在火上，坐待水開；水開了之後，急急忙忙找茶葉，洗茶壺茶杯，泡茶喝。

哪一種辦法省時間？我們能一眼看出第一種辦法好，後兩種辦法都窩了工。

這是小事，但這是引子，可以引出生產管理等方面的有用的方法來。

水壺不洗，不能燒開水，因而洗水壺是燒開水的前提。沒開水、沒茶葉、不洗茶壺茶杯，就不能泡茶，因而這些又是泡茶的前提。它們的相互關係，可以用左邊的箭頭圖來表示：

箭頭上的數字表示，這一行動所需要的時間，例如15表示從把水放在爐上到水開的時間是15分鐘。

從這個圖上可以一眼看出，辦法甲總共要16分鐘（而辦法乙、丙需要20分鐘）。如果要縮短工時、提高工作效率，應當主要抓燒開水這個環節，而不是抓拿茶葉等環節。同時，洗茶壺茶杯、拿茶葉總共不過4分鐘，大可利用「等水開」的時間來做。

是的，這好像是廢話，卑之無甚高論。有如走路要用兩條腿走，吃飯要一口一口吃，這些道理誰都懂得。但稍有變化，臨事而迷的情況，常常是存在的。在近代工業的錯綜複雜的工藝過程中，往往就不是像泡茶喝這麼簡單了。任務多了，幾百幾千，甚至有好幾萬個任務。關係多了，錯綜複雜，千頭萬緒，往往出現「萬事俱備，只欠東風」的情況。由於一兩個零件沒完成，耽誤了一台複雜機器的出廠時間。或往往因為抓的不是關鍵，連夜三班，急急忙忙，完成這一環節之後，還得等待旁的環節才能裝配。

洗茶壺，洗茶杯，拿茶葉，或先或後，關係不大，而且同是一個人的活兒，因而可以合併成為：

用數字表示任務，上面的圖形可以寫成為：

( 1-洗水壺 2-燒開水 3-洗茶壺茶杯、拿茶葉 4-泡茶)

從這篇文章中，我們看到統籌的核心就是時間管理。在實踐中我們了解到，貸款審批的核心是審查貸款人過去一段時間曾發生過的記錄，包括信用記錄、收入記錄、首付記錄等等。時間不可倒流，犯過的錯誤不能改變，但我們可以通過前人的經驗避免犯錯。因此這三篇文章會分別針對這三個方面詳細講述，分為《徵信篇》、《流水篇》、《銜接篇》（指消費貸款與按揭貸款的銜接，附首付貸解析）。

PS：這三篇文章的內容適合國內所有城市的購房者。

1ST

徵信報告會看什麼內容

個人徵信報告組成=個人基本信息+信貸信息+是否有逾期+信用卡透支記錄+非銀行信息+查詢記錄

只要你曾經和銀行發生過借貸業務， 你的信用報告必然包含個人信息：其中電話號碼、婚姻狀況、職業信息、職業信息更新日期這幾條比較重要。

信貸信息包含信用卡、各類貸款信息、逾期記錄等。

非銀行信息又稱為公共信息，包括社保繳納單位等。

查詢記錄分為個人查詢和商業銀行等金融機構查詢。

a)徵信上的電話號碼可以追蹤到某個長期失聯的人，曾經有人藉此辦法成功找到一個老賴。

b)婚姻狀況分三種——無、已婚、離婚；鑒於現在基於調控政策導致的婚姻狀態的混亂，銀行並不十分強調和借款人目前提供的婚姻證明及戶口本信息一致，但明顯的邏輯錯誤盡量避免。

c)職業信息和更新日期。這個話題在第二部分專門展開。

d)社保繳納信息一般銀行不做為參考，因為相當多人的更新不及時，或者完全沒有；如果要核實其單位真實情況，只要在公積金網站查詢公積金繳納情況即可。

2nd

第二部分重點講解職業信息怎麼更新、逾期記錄怎麼看、信用卡大額透支怎麼算零賬單怎麼回事、信用貸怎麼算負債何時辦理如何還款、參貸人到底會不會上徵信報告、擔保人是什麼意思、存單質押是什麼東東有何利弊、查詢記錄怎麼看。

A）徵信報告上的職業信息一欄共有五條記錄，超過五條後會覆蓋原有舊信息，這樣就給更新職業信息留出了空間。

Q1：——為何要更新職業信息？

A1：—— 因為銀行認可的優質企業可以讓貸款更容易獲批，而很多人並不在銀行認可的優質企業上班，或者是自由職業和企業主，或者在銀行禁入的單位名單中，這些人要成功獲得貸款，就需要提前進行更新單位信息。

Q2：—— 用什麼辦法可以更新職業信息?

A2：—— 辦信用卡，這是最快捷的辦法。填上想要顯示在報告上的單位名稱，基本都能獲批；持續辦成功五張信用卡，原有顯示在徵信報告上的單位名稱即被覆蓋，再也看不到了。為了這個目的辦的信用卡不必糾結額度多少，只要確保成功率，最好是在某家銀行曾有一張普卡，也使用了一段時間，再去申請他們家的白金卡。切記不要在網銀上申請，一定要到網點申請，填寫信用卡申請表。

Q3：—— 社保和公積金信息是否會讓以上努力功虧一簣?

A3：—— 房貸審批一般不會主動查詢借款人的社保和公積金記錄（當然有時也要選擇配合的銀行），並且第一部分已經提過，徵信上的社保公積金一般不做為參考，但是如果申請公積金貸款，則必須要查詢公積金；信用貸會查詢借款人公積金繳納情況。因此這個辦法只適合房貸中的商業貸款申請。

Q4：—— 何時更新職業信息最好?

A4：—— 職業信息的更新日期一欄也很關鍵，它的每一欄顯示了新信息更新的具體時間。如果五條信息都是已更新成功的單位名稱，那沒有瑕疵；如果貸款時，沒來得及將五條信息全部更新成想要的單位名稱，那可以推斷，至少最早更新的一條時間超過半年最好。

更多詳情可見《本尊資訊：信用卡在房貸審批中被忽略卻極重要的應用》一文，目錄編號：A10-33

B）逾期記錄怎麼看？

當你在銀行申請貸款時，信貸員會告訴你，徵信報告有逾期：有3個1，2個2，1個3，這像密碼一樣的表述代表什麼意思呢？

完整的徵信報告最後一頁有以下解釋：1代表逾期1-30天；2代表逾期30-60天；依次類推，最大數字7代表逾期180天以上。按照這個解釋，各位讀者可以自行翻譯出以上逾期的嚴重程度。

a)絕大多數銀行規定：距今24個月內不能出現1次以上的3，不能有2次以上的2，不能有6次以上的1。

b)這也解釋了為何央行網上徵信系統拉出的報告（簡略版）無法清晰判斷逾期嚴重度的原因，因為它只提供了五年內的總逾期次數，不能單獨呈現24個月的次數。如果24個月之外很嚴重，而24個月內很乾凈，有些銀行可以酌情處理。

c)距今24個月之前發生的逾期，各銀行也傾向於嚴格的審批，當然也要視金額、次數、是否連續等情況而定，很多情況是可以通過的。

d)信用卡在24個月內真的有很嚴重的逾期怎麼辦？方法一，打電話投訴，讓信用卡中心幫你到央行徵信中心更新徵信，這個辦法迄今為止看到三個客戶成功過，第一次拉出來非常嚴重的逾期記錄，投訴後，第二次再拉竟然全部消失了；但是也可能逾期記錄只是暫時消失，只有七天窗口時間，足夠拉徵信審批了。方法二：信用卡不註銷，保持正常還款，24個月後再拉出的報告上，就是全部是乾淨的記錄。

C）信用卡大額透支怎麼算、零賬單是怎麼回事？

Q1：——信用卡刷卡怎麼判斷是否TX？怎麼算透支很多？

A1：—— 看最近六個月平均透支餘額，若十分接近授信總額，則要求出具賬單，賬單上可以體現TX的證據，即使找不出合理證據，也可以降貸款額度。

Q2：——什麼是零賬單？

A2：—— 信用卡有兩個日期需要關注，一個是還款日，一個是賬單日，零賬單就是指在賬單日前把刷卡透支的錢還款，則在徵信上不會出現這一筆透支金額，透支額為「零」，可以讓徵信顯得乾淨，不影響貸款。

Q3：—— 顯示為信用卡分期的信用貸怎麼算?

A3：——大多數銀行對於信用卡的透支額目前不會計入負債，但是參考A1，也不能透支太多。正常的信用卡分期額度不會很高，但是以信用貸形式發放的現金分期額度都是30或50萬，最典型的是稅費貸（上限50萬）、浦發萬用金（上限30萬）、農商行的鑫福金，它們的負債是否算入總負債要看具體銀行認定。建議在操作房貸前能不用就不用。這三種都屬於開卡時一次性扣掉全部利息，因此只要開卡後任何時刻的提前還款都極其不划算；稅費貸肯定是在貸款批好過戶時使用，不存在提前使用這個問題，其他的現金分期盡量在放款前後再使用，不要抱僥倖心理（有些人認為自己有很多現金分期也順利通過貸款審批了，只能說，運氣好而已，政策變化很快）。

D）信用貸怎麼算負債、何時辦理、如何還款？

面對信用貸，心態很矛盾，這麼多家銀行發行的產品，既是方便了普通大眾融資，但是如果沒掌握好順序，也會把後面的房貸大事給搞砸。

我們從徵信的角度描述，信用貸分兩種，一種是算貸款，一種是算信用卡分期。

a)算貸款的信用貸：授信額度類信用貸（江蘇銀行卡易貸、上海銀行金橘貸、寧波銀行白領通為代表）都會在徵信顯示貸款記錄，但是授信額度的好處是不提款不上徵信；但非授信額度類的信用貸放款即計息（以招商銀行的，必然也很早就上徵信。（徵信更新的速度越來越及時，因此放款到徵信顯示的時間差越來越短，讀者有興趣可以自行統計）。

b)算信用卡的信用貸：上一節已經講過的內容不再贅述，這裡再補充一點，信貸員和貸款中介對現金分期的信用貸，都愛強調「不上徵信」，因此忽悠了不少小白申辦，請看完這條後不要上當了。

c)Q1：信用貸何時辦理，何時可以用？

A1：如果是湊首付，授信額度類信用貸可以提前辦理（至少提前半年），但房貸的主貸人和未凈身出戶的參貸人都不能在房貸審批前使用，也就是說該信用貸只能申請出額度，但不能實際使用。如果是非授信額度類信用貸，確定是算信用卡負債，可以在徵求房貸銀行之後，少量使用一點，但也至少在付首付前3-6個月使用，並且要遵循規避首付貸的原則使用，具體細節等第三篇《銜接篇》再說。

Q2：信用貸如何還款？

A2：徵信的貸款記錄里有已使用的信用貸，銀行首先會計算負債，和實際還款中的按月計息不同，一般銀行會按「全額負債」，就是用已使用金額/36個月，甚至已使用金額/12個月計算，這就使得負債很高；個別銀行會按已使用金額的十年期等額本息計算，真是不可思議。負債高企導致負債/收入比很高，進而導致房貸額度減少；這還不是最麻煩的，更嚴重的是現在嚴格審核首付貸問題，如果信用貸提取時間距離付首付的時間很短（沒有硬性標準，姑且認為是3個月吧），那基本上會認為這筆信用貸是用於首付了，從而拒絕審批該房貸。

所以，算貸款的信用貸盡量在申請房貸前就結清，並且提前兩個月結清，以便讓徵信能在房貸申請前更新成「信用貸結清」的狀態。

E）參貸人到底會不會有負債，在徵信報告上體現嗎？

按照銀行的定義，夫妻一方為主貸人，另一方強製為參貸人，也稱之為共同還款人，但是負債紀錄只會出現在主貸人名下的徵信報告上，這是由於銀行只把主貸人信息上報央行徵信中心。但是有很多人反映雖然是參貸人，但是徵信報告上也有負債紀錄，這又是什麼原因呢？

F）擔保人是什麼意思？

如上所述，參貸人的徵信報告上如果出現負債紀錄，一般都是擔保紀錄，即參貸人同時成為了擔保人。擔保人由如下情況導致：

a）主貸人如果申請經營性貸款，則銀行從風控角度考慮，可能會讓配偶同時做擔保；

b)主貸人申請某些外資銀行，外資銀行的風控思維和中資銀行不同，可能會把參貸人的信息也上報央行徵信中心；

c)主貸人和參貸人並不是直系親屬關係，主貸人負責還款，參貸人提供抵押物，此時銀行可能會讓參貸人作為擔保人；

d)某些銀行的按揭接力貸，因為父母作為主貸人，子女參貸，為了控制風險，讓直系的子女作為擔保人。

讓參貸人做擔保，應該明確告知，簽字時也要仔細查看，不要把擔保一欄也簽上字了。

G）存單質押是什麼東東、有何利弊？

存單質押本想單列一篇講解，但是受眾面不是很廣泛，因此作罷，只在本篇稍微提一下它的作用，以及上徵信的注意事項。

存單質押，就是把自己在銀行的定存，在不解除定存協議的前提下，將其中的90%或者95%的資金貸款出來，成為活期使用。年利率4.35%，最長五年期，無需一年還本，金額無上限，當天存當天可取出。這個產品非常重要，因為現在很多銀行審批貸款時需要臨時存款，如果按民間小貸公司的利率，很多人吃不消，即使向親戚朋友借款，有時也比存單質押的利率高得多。如果採用存單質押，既可以在銀行有一筆長期定存，又可以將大部分的資金取出來還清借款，一舉兩得。而且存單質押在房產交易中也有一些功用，不屬於本篇範疇。

但是注意，存貸質押也屬於貸款，因此也會上徵信，且上的非常快，雖然這筆資金的抵押物是你自己名下的存款，但是為了防止銀行認為有首付貸嫌疑，要在銀行拉好徵信記錄後再操作。

H）查詢記錄怎麼看？

徵信報告的最後一張紙上的內容已經變的越來越重要，它成為銀行審批貸款時重要的柔性指標，而在信用貸審批中，越來越多的銀行把它作為硬性指標，這就是徵信查詢記錄。

在房貸申請中，一般不太會同時申請幾家銀行，所以即使A銀行看到有幾家銀行的貸款審批查詢，那也不會拒絕，只會加強這個借款人的審核仔細程度（抵押消費貸款有個別要求短期內不能有三次貸款審批紀錄）；但是自從各家銀行的信用貸如火如荼的推廣後，很多人都利用時間差同時申請數家銀行的信用貸，而受理銀行從借款人嘴巴里不知道他同時申請了幾家銀行，只有從徵信查詢記錄中可見端倪。總體來講，性價比越高的信用貸對查詢次數要求越高，性價比越低的信用貸對查詢次數要求越低。

貸後管理現在也成為影響房貸觀感的重要指標了。簡單來說，貸後管理是銀行定期對借款人的情況進行回訪。信用卡佔了貸後管理的絕大部分，如果借款人突然有大額透支，銀行認為有風險，會查詢看該借款人其他信用卡是否也有同樣透支情況，如果改借款人經常進行異常的透支，久而久之，貸後管理需要長達數張紙紀錄，申請會被所有銀行另眼相待；另外，信用卡申請提額也會進行貸後管理；常規貸後管理應該是半年一次，如果借款人名下有數十張卡，即使沒有異常特殊貸後管理，光是正常的貸後管理，一年內也是很大的數字了。