招商蛇口

招商蛇口2016年半年報

營業收入212.48億，年對年增長11.25%

凈利潤38.2976億，年對年增長113.33%

扣非後凈利潤35.7436億，年對年增長147.66%

基本每股收益0.48元，ROE7.94%

公司社區開發與運營能力持續提升。報告期內，招商蛇口實現簽約銷售額 308 億元，簽約銷售面積 195 萬平米，分別同 比增長 59%和 30%。遵循「城市深耕」的策略，上半年公司成功在北京、南京等重要城市獲取 10 宗優質項目，擴充項目資 源 226 萬平米，總地價 237 億元，其中權益地價 153 億元。

園區板塊保持穩健發展，投資性物業的出租收入達 9.22 億元，同比增長 8.78%。報告期內，公司建設運營的蛇口網谷 成為國務院首批「雙創」示範基地，「網谷」「意庫」等主題園區的拓展有序推進。以「蛇口」為模板，在核心一二線及其近 郊城市建設運營大型園區綜合開發項目是園區業務發展的重要方向，公司乃至招商局集團均致力促進此類項目的拓展，目前 多個項目在推進中。

前海土地整備取得實質性進展。報告期內，公司實際控制人招商局集團與深圳市前海管理局簽署了框架協議，將以本公 司控股的平台公司為主體，與前海管理局下屬前海開發投資控股有限公司組建股權比例為 50:50 的合資公司，通過合資公司 加快推進前海 2.9 平方公里的土地整備和開發建設，探索「小政府+大企業」的企業化管理、市場化運作的新模式。目前， 招商蛇口正以公司利益最大化為原則就合作細節和路徑與相關方在緊張有序地談判。

5 月中旬，國家旅遊局同意在深圳市南山蛇口工業區太子灣設立「中國郵輪旅遊發展實驗區」，實驗區佔地面積 9.4 平方 公里。實驗區的確立有助於公司在郵輪產業發展中享受政策紅利，以郵輪母港建設為核心，全力打造集旅遊運營、餐飲購物、 免稅貿易、酒店文娛、港口地產、金融服務等於一體的郵輪產業鏈。報告期內，公司與雲頂香港簽署戰略合作協議，確定麗 星郵輪的「處女星」號將於 2016 年 11 月 13 日開始以蛇口太子灣為母港開展運營，此外「銀影」號高端郵輪也已確定將於 2017 年 1 月份開始深圳太子灣母港的航線運營，目前相關航線均已開始售票。

點評：業績超預期，得以於房地產市場火爆，公司之前一直都在穩健布局一二線城市，本次一二線地產火爆受益巨大。

園區不確定消除，公司今年6月簽訂框架協議，將以公司控股平台公司「招商前海投資」為主體，和前海管理局下屬"前海投控"組建股權比例為50：50的合資公司，加快推進前海2.9平方公里土地的開發。探索"小政府+大企業"的企業化管理和市場化運作模式。

公司園區收入佔總比例19.31%，總佔比較上年同期上升7.63%。之前去公司調研公司講園區板塊2017年的目標收入達到公司總收入的40%。時間很快就會到，這塊值得期待。

游輪產業蓄勢待發，今年5月批複太子灣游輪實驗區，於雲頂香港簽訂戰略合作協議，確定麗星郵輪"處女星"號將於今年11月以太子灣為母港開展運營，"銀影"號高端郵輪也確定將於2017年1月開始太子灣母港的航線運營。

投資邏輯：看好公司前港中區後城的商業模式（定位中國卓越的城市綜合開發和運營服務商）

看好公司的資源稟賦

盈利預測及估值

有點不太好估計，因為受房地產影響太大，近期房地產過於火爆，這已經不是我第一次寫研報寫到是因為這個事情了，一線城市較為核心的地段目前價格都是8萬起價，10萬很正常，我個人也偏向於一線核心地段2025年左右均價能達到20萬起，對這一個觀點也不會動搖，但短期幾年整個房地產產業鏈的業績的預測還是偏模糊的，真心說不好。

預計公司2016年—2018年凈利潤86億、110.6億、126.5億，目前公司總市值為1240億，對應估值體系14、11、10倍，招商蛇口之前員工持股價是23.6元，認購公司6.69億，集團增持價格為22.5元，增持了30億，均被套牢。
推薦閱讀：