也許是最全的餐飲選址方法，喜茶麥當勞肯德基都在用（下）

04-21

分享：李小潔，中山大學管理學院MBA，連鎖大學堂核心講師
來源：連鎖大學堂【精彩語音】

上次分享我們梳理了目前中小民營企業主可投資的餐飲業態類型，及5類餐飲業態分別適合什麼樣的選址策略。（前文點擊）

那麼這次我們要從商業區街鋪、商業區商場鋪、社區街鋪、社區商場鋪這4個維度來梳理餐飲選址的評估關鍵點。

餐飲的選址評估關鍵

1 商業區街鋪

依附於店鋪本身在商圈經營，商圈聚客點的分布和經營表現，街鋪所在位置和商圈內重要聚客點之間距離，消費者可能的人流動線和人流量，周邊同類型餐飲類別和經營狀況，物業條件包括展示面，便利性，店鋪平面是否歸一，消防條件，物業租戶轉換頻率，租金條件；

2 商業區商場鋪

依附於商場本身在商圈經營，商場在商圈的位置，商場內可能的人流動線，商場的整體經營狀況及消費者類別，商場招商對經營類別的需求，商場內其他餐飲類別和經營狀況，物業條件的展示面，店鋪平面和消費條件，物業租戶轉換頻率，租金條件；

例如天河城商圈和正佳，還有天環，他們明顯的目標人群是不一樣的。

3 社區街鋪

依附於店鋪本身在商圈經營，商圈人口和經濟收入水平，社區的交通站點分布，人流動線分析和人流量，停車動線，社區商業的完善程度，是不是有水果店、超市和服裝店。其他餐飲類別和經營狀況，物業條件包括展示面，便利性，店鋪平面是否歸一，消防條件，物業租戶轉換頻率，租金條件；

4 社區商場鋪

依附於社區商場本身在商圈經營，商圈人口和經濟收入水平，商場內可能的人流動線，商場招商對經營類別的需求，商場內整體類別和經營狀況，物業條件的展示面，店鋪平面和消費條件，物業租戶轉換頻率，租金條件；

假如有多品牌建議組建一個開店團隊，團隊歸屬於總部的。由總部來面對不同的業主，就是不同的物業不同的業主，這個百勝做得很好，同一個物業會有不同的選址方向，可能適合A品牌又適合B品牌。

由總部團隊進行選址工作，避免公司旗下品牌惡性競爭。也避免業務流程繁複，影響公司在外界的工作形象。

對於潛力大的物業，在其不同發展時期放置和其發展階段相匹配的品牌，既能和物業共同發展，也規避風險。多品牌的進駐，便於租賃條件的談判。

好處：公司正面形象加強、業務效率提高、談判實力增強，空間加大、總體投資成本降低。

錦囊一：精確尋找你的目標消費群

特別是餐飲業，中小型的餐飲業不斷的蓬勃發展，說明這個市場還是有需求在的，2017年剛出版的《不可消失的門店》中提及——定位消費者的位置對連鎖業的發展至關重要。

目標消費群的尋找不止像以前一樣把用戶的畫像找出來就可以了，什麼是畫像，包括姓名、年齡、性別、收入、職位，但是現在要使用互聯網思維，把場景嵌入，才是你的目標消費群，打個比方，你的餐廳是適合家庭聚會還是男女約會還是商務活動等。這些場景需要我們去設計，才能夠把目標消費群體精準地定位下來。

這個目標消費群體定下來以後是為了你的品牌故事怎麼去講，然後你餐廳的設計、設計元素，還有營運的關鍵點，和服務流程的訂立都是息息相關的。

錦囊二：選址團隊要有對物業的敏感度

1、目標商圈內租戶的變化情況，以便判斷物業是否利於持續經營，觀察消費者的穿著打扮，還有很多細節是可以觀察的。

2、當八卦，通過不同渠道了解目標商圈或目標物業租戶的營業額，例有一個拓展，他會加入華南地區的業主群，有跟物業的相關信息拋出來進行交流。

3、即使未進行合作，積極保持和物業業主、招商團隊的溝通，以便獲取第一手信息。

前兩天我接到了一個信息，一個做日本料理的老闆想找物業，他發布的信息非常的簡單，需要多少平米等非常簡單，然後我幫他這個信息發布到商業地產圈裡面，獲取的反饋是他的位置和租金不明確，對層高也不明確。所以當你們要發布信息的時候，需要更精準的信息。

錦囊三：可審慎選擇跟隨策略

什麼情況下選擇跟隨策略？

新城市、新品牌、新商圈。

1、選擇準確的競爭對手，明確競爭對手在商圈內的關鍵成功因素。

2、對競爭對手進行詳細而謹慎的營業額測算。

3、在競爭對手經營基礎上，從開店角度，挖掘和競爭對手的差異點。例如租金條件，位置是否優於競爭對手，展示面是否優於競爭對手等等。

- 下篇完-

本文節選自李小潔在【連鎖大學堂】平台課程《餐飲高效選址策略》。連鎖大學堂，連鎖餐飲零售在線教育學習平台，目前已有1000+連鎖專業課。

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