也許是最全的餐飲選址方法，喜茶麥當勞肯德基都在用（上）

分享：李小潔，中山大學管理學院MBA，連鎖大學堂核心講師

來源：連鎖大學堂【精彩語音】

餐飲業人士平時工作非常忙碌，做餐飲是腦力和體力的結合，沒有時間對選址、營業的知識進行梳理歸類，這節課將為大家梳理餐飲業態選址的思路，確保選址團隊開店的成功率。

不同餐飲業態有不同的選址策略，要弄清楚你即將投資的店如何如何選址，首先要知道它屬於哪種分類，對號入座。

<一>

餐飲有幾種分類

從餐飲服務許可證的發放來看，國家藥品食品監督管理局對餐飲服務許可證的發放是這樣分類的：

第1類是餐館（含酒家、酒樓、酒店、飯莊）：是指以飯菜（包括中餐、西餐、日餐、韓餐）為主要經營項目的單位，包括火鍋店、燒烤店等。

第2類快餐店，以集中加工配送、當場分餐食用並快速提供就餐服務為主要加工供應形式的單位。第3類小吃店，以點心、小吃為主要經營項目的單位。第4類飲品店，以供應酒類、咖啡、茶水或者飲料為主的單位。第5類食堂，設於機關、學校、企事業單位、工地等地點（場所），供內部職工、學生等就餐的單位。

但是作為初創型或者發展中企業，又或者是手頭上有一筆小錢想做餐飲的老闆和夥伴，你會投在哪些項目上面？這就需要從另一個維度，即投資額去思考。

從投資額角度分類：

表格右邊劃定的投資額，在30W到150W的區間。這個區間是怎麼來的呢？這是從廣州近幾年的加盟展和贏商網的信息發現，30W~150W這個數目是現在民營企業主比較熱衷去投的一個投資額範圍。

表格左邊分了5大類，其中把特大型、大型餐館的類別去掉，聚焦在中型和小型餐館，這兩類餐館是在近幾年無論是商場的租戶，還是招商中心，都比較願意去投資的一個類別。

餐館中的中型餐館，經營場所使用面積在150～300㎡，包括中式茶餐廳、地方特色菜等。這段時間開得比較火的是「老班長灌湯包」；小型餐館是指經營場所使用面積在150㎡以下的餐館，包括簡餐、西餐類別時尚餐飲等，代表是樂凱撒。

快餐，西式快餐代表是肯德基、麥當勞，中餐代表例如都城快餐。

小吃店，以點心、小吃為主要經營項目的單位，例如沙縣小吃；

烘焙店，以烘焙產品為主要經營項目的單位，例如香港的美心西餅。

飲品店，是指以供應酒類、咖啡、茶水或者飲料為主的單位，飲品類的代表就是喜茶。

從投資額角度對餐飲進行分類後，現在我們是步伐一致了，在這個基礎上我們開始講不同餐飲業態的選址策略。

<二>

選址通則

以上是無論開設什麼類型的餐飲都要遵守選址的通則。但在實際選址工作，不會碰到如此完美的組合。就算碰到完美的物業條件，勢必租金很高。擺在企業的一個問題就是租金。

根據經驗，針對餐飲，租金占營業額收入的8%-10%，是合適的。而佔7.5%以下，則最有保障。所以，選址時對營業額的預估也非常重要。

剛我們分享了選址通則，那選址評估的關鍵點是什麼呢？有三點：當然有一個前提，是在網路規劃清晰情況下。（關於網路規劃，我在問問連鎖大學堂還會持續分享，有興趣學習的請諮詢問問大師兄）

關鍵點1 商圈經濟數據

包括物業跟物標的機會點周邊的人口&收入。

關鍵點2 物業條件&租金

很多時候我們急著去跟店主去談租金，但其實在談租金之前，我們先要把注意力放在物業條件上，因為做餐飲很特殊，店鋪的吸水、排水、排污、排煙這些問題都要考慮到。

如果租賃的物業條件不太好，那麼你的衛生許可證還有相關的證件可能拿不到。還有物業條件也涉及消防，有些消防敏感部位是不能做相應改動或裝修的，如果品牌對設計或裝修有要求，那我們要在談租金之前就把物業條件梳理清楚。

關鍵點3 營業額預估

營業額預估和租金息息相關。完美的店址的隱藏因素就是租金比較高，當然店址好營業額可能也高，但是大部分人開店是沖著好的現金流和利潤，營業額預估高，現金流固然好，但利潤卻不一定高。因為利潤=營業額-相應的成本。開店很大成本是物業的成本，如果我們在商圈裡找到一個很完美的地址，但租金比較高，有可能利潤就會很少。

所以我們不一定找位置最好的物業，我可能選擇次好的物業，但我要對營業額預估有把握。然後要把有限的資源投放在這家店裡面，最後得到的利潤可能跟選擇位置第一好的物業結果是一樣的，所以要看你選擇什麼樣的策略。

如果想「一開則紅」吸引加盟商，就應該選擇最好的物業，但你要有心理準備，你的營運是非常辛苦的，因為租金非常高，你要把營業額推上去才能保證店的生存。

但是如果是想要活得很滋潤的話，我們在物業的選擇上可以退而求其次，所以我們在物業選擇上有第一優先、第二優先和第三優先。關於如何對物業做第一優先、第二優先和第三優先的選擇，由於課程時間有限，有興趣聽分享的可以在本文下留言。

這裡也說明下，大型餐館、特大型餐館、食堂的選址在這裡沒有提及，因為從投資額角度看，他們不是我們中小型民營企業主可以進行投入的一個選擇。

<三>

不同業態選址策略

針對五大類型店鋪，我從街鋪、商場鋪分別梳理出選址的策略。

1. 餐館（中小型餐館）

如果是街鋪

建議1，尋找商業區餐飲街鋪集中地的物業。 建議2，尋找缺乏餐飲的社區的街鋪物業。例如想在廣州的北京路商圈開一家中小型餐館，建議在北京路和惠福路交界，很多餐館都彙集在那個地方，包括陸小鳳等。

如果是商場鋪

一是建議中小型餐飲要盡量規避新商場。以前大家可能會大膽嘗試新的商場，但由於現在新的商場比較密集，同個商圈裡的商場可能有3個或以上，商場與商場之間的競爭也非常大，所以建議先謀而後動，先讓他們培育了市場，才去進入新的商場。

例如廣州的樂峰廣場就是一個很典型的社區型商場，另外廣州的B級（即區級）的江南西商圈有一個「海珠城」，也是新的商場，也是要2到3年的市場培育期，中小型餐飲是耗不起的，所以要規避。

二是尋找已有經營歷史數據的商場鋪。這跟第一點是相呼應的。

三是需要多元化經營的商場。建議與商場的招商人員溝通，看他們是否多元化經營思維，是否歡迎多個不同類型的商業業態進場，多元化經營思維，這樣就說明持續性經營是有希望的。

2. 快餐（中式快餐）

評估自己手上的品牌，如果是「大家樂」、「大快活」這樣的中式餐飲品牌進入社區型的購物廣場是沒問題的，如果是新晉的中式快餐品牌可能就要謹慎了。例如72街，它的品牌歷史還不是很長，屬於新的快餐店，他們如果進入社區型購物廣場壓力是比較大的。

這類餐飲，街鋪和商場鋪的選址策略還是蠻大區別的，具體如下：

如果是街鋪

1.尋找社區或寫字樓商圈。

2.尋找缺乏餐飲的社區的街鋪物業。

3.門前便於放置自行車或電動車的區域，以便進行外送。

4.交通站點

如果是商場鋪

1.商場上面是寫字樓

2.商場必須是綜合大型的購物廣場

3.避免進入社區型購物廣場

3. 快餐（西式快餐）

如果是街鋪

1.尋找社區或寫字樓商圈。

2.尋找缺乏餐飲的社區的街鋪物業。

3.門前便於放置自行車或電動車的區域，以便進行外送。

4.交通站點

如果是商場鋪

1.商場上面是寫字樓

2.商場是綜合大型的購物廣場或社區型購物廣場。

4. 小吃店、烘焙店、飲品店（堂食/外賣）

如果是街鋪

1.尋找集多種聚客點的商圈，除有人口基數外，包括學校、幼兒園、醫院、交通站點、寫字樓、大型社區，以上多個或全部聚客點，在物業的10分鐘的範圍內

2.尋找在人流動線上的街鋪物業。

如果商場鋪

1.商場是綜合大型的購物廣場或社區型購物廣場

2.靠近電影院、遊樂設施區、卡拉ok，重點是年輕人玩耍區域。

回顧本節課內容，我們從國家的管理分類和投資額分類兩個維度對餐飲業態做了梳理：

1. 投資額在30W-50W中間有5種餐飲業態

2. 選址有共用的通則，但完美的選址組合往往意味著租金高，得到利潤少，因此有時選址不一定要最優選擇

3. 不同餐飲業態各自有不同的選址策略

下次分享的是餐飲選址的評估關鍵點，分別從商業區街鋪、商業區商場鋪、社區街鋪、社區商場鋪這4個維度來為大家理清，最後我會同大家分享如何利用自己手頭有限的資源，進行資源最大化的選址。歡迎關注！

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