海南大政策或將落地，這些地方將享受紅利

作者：房產教授

4月5日，參考消息發布新聞稱，中國計劃建立一個，開放程度遠超上海和香港的自由貿易港，並且這個消息很可能會再博鰲論壇上宣布。根據參考消息的分析，海南成為這個自由貿易港的可能性非常大。

今天是博鰲論壇的第一天，中國（海南）改革發展研究院院長遲福林在接受採訪時表示，海南在醫療健康領域，在旅遊項下，會實行自由貿易政策，它會全面放開。這也從側面表示，我們期待了很久的，海南成為貿易港的重磅新聞很有可能已經在路上。

根據之前的消息，海南早就已經提交了自貿區申請，如果海南真的全島成為貿易區，或者貿易港，那麼海南或許就是全國最大、最開放的自貿區，對海南的影響將不亞於雄安新區。主要表現為以下幾個方面。

一、吸引大量跨國公司在海南落戶。

我們想買進口東西，很多在實體店是買不到的，經常讓人到國外代購，或者去亞馬遜購買。但是代購這種事，並不是每個人都有這樣的朋友經常去國外，而朋友圈看到的所謂專門代購的人，又不是那麼的放心，一不小心就給你個假貨甚至連假貨都懶得給就把你拉黑了；去亞馬遜倒是不用太擔心假貨的事，但是亞馬遜目前好像都是國外直接發貨，天遠地遠的，不僅物流費用非常高，還要等很長很長的時間才能收到貨，有時候等收到貨，黃花菜都涼了。

雖然目前我們已經有十幾個自貿區了，但是並不是那麼的開放，並且內地許多自貿區並不是在海邊的，交通成本還是無法忽略。假如海南成了最大和最開放的自貿港，那麼許多跨國貿易公司完全可以選擇在海南開設分公司，建立倉庫，將海南作為中轉站，直接節省了昂貴的物流費用和物流時間。

此外，根據遲福林院長的講話，海南在醫療健康、旅遊等項目，將會實行自由貿易政策，並且是全面開放。也就是說，隨著這些項目的開放，海南的旅遊、醫療健康等產業，將會有大量跨國企業落戶海南。

可以預見的是，海南未來將會有許多跨國貿易公司、先進的國際醫院、國際旅行社、中外合資企業等選擇在這裡落戶。而海南因為近水樓台，海南也會催生許多中小型貿易公司，將這些國際產品銷往全國各地。

二、海南經濟將發生核變

海南最核心優勢是生態環境，空氣好，無污染，氣候宜人。正是因為有這些因素，所以海南成為了旅遊、養生、養老的絕佳之地。但是這既是優勢，也是缺點。

不論是目前的旅遊產業還是剛剛有些起色的養老養生產業，都無法吸引足夠多的高端人才進入，導致海南目前的服務低端化，旅遊業沒有高端旅遊，健康養老產業沒有高端產品，經濟的發展陷入了人才和產業的死循環。

假如自貿港成立，那麼海南就會迎來一個遠超經濟特區和國際旅遊島的發展機會。

首先是帶動了創業和就業。一旦大量跨國企業落戶海南，海南將會創造大量外企工作機會和創業的機會，這些機會將會吸引大量高端人才前來海南謀求發展。這些機會跟之前的經濟特區不同，搞經濟特區的時候其實海南是不知道該怎麼搞的，各種限制比較多，而搞自貿港是非常明確的，就是貿易，就是將海南當做貿易中轉站，不僅能輻射國內，還能輻射整個東南亞；不僅能帶動進口，還能帶動出口，說海南即將成為全世界的焦點也不為過。

假如大量的跨國企業都來了，國內外的精英人才都來了，所有人都到海南來創業、就業、做生意，全國人民都來海南買賣東西，海南解決了產業問題，經濟還會是個問題嗎？

三、這些地方將優先受益

根據之前海南申請自貿區的規劃，海南將會全島申請，但是主要還是以海口、儋州、三亞和三沙4個城市為主體申請自貿區。

首先是海口肯定是最大的受益城市。海口是海南的省會，既是海南的政治中心，也是哈海南的經濟中心。所以海口一定會是各跨國企業的落址首選。從目前海口的狀況來看，椰海大道不僅距離各港口距離近，而且交通非常方便；東海岸整體沒怎麼開發，地價比較低，而且交通也非常不錯。這兩個地方都適合成為整體的產業布局。

2016年我們統計的土地數據中，澄邁老城有幾塊地，早已被海航拿下，用地性質為港口碼頭用地，到目前也還沒看到具體的用途。老城目前已經有一個經濟開發區，還有一個軟體生態園，目前騰訊已經入駐，阿里也表現出了濃厚的興趣，老城很有可能會成為國內外貿類電商企業的根據地。

儋州是西線最大的城市，也是西線經濟最發達的城市。儋州的洋浦經濟開發區本身就是保稅政策的國家級經濟開發區。目前儋州的洋浦發展的是一些工業，所以從職能上來看，一些工業用品的貿易或許會放到洋浦或者儋州白馬井。此外，白馬井到儋州市區的高速路也正在修建，通車之後，洋浦和白馬井帶動整個儋州的經濟發展也是正常的事。

三亞是海南的旅遊度假中心，聚集了海南最多的五星級酒店、旅遊景區等。雖然由於某些不可說的原因，大型旅行社都集中在海口，但是基本上都在三亞設立了分公司或者辦事處。如果旅遊、健康產業首先開放自貿，那麼三亞也會因此最早受益。

還一個被忽略的地方就是瓊海。雖然瓊海那個鬼地方確實潮，但是海南的健康產業主要就放在瓊海的樂城國際醫療先行區，並且今天一早，中國政府網就已經發布了「國務院關於在海南博鰲樂城國際醫療旅遊先行區暫停實施《醫療器械監督管理條例》有關規定的決定」，而目的就是為了進一步支持海南試點發展國際醫療旅遊相關產業。

所以針對投資者來說，這幾個地方都可以好好把握。

四、房價或將實行雙軌制

其實很多人看這篇文章的目的，還是想了解未來海南的房價會怎麼走。這個為了避免喝茶我就不談了，自行參考海南成為經濟特區和國際旅遊島那時候的情況。

這裡我要說的是，在前幾天，海南日報報道了一則消息，根據報道，海南將開發面向本地居民的限售商品住房和共有產權住房，並配有解讀說明，讓本地居民享受發展成果和住房紅利。而根據知情人士稱，海南將要建的限售商品房和共有產權房將會不少，會基本滿足低收入者的住房需求。

我們都知道，國家對房價進行調控，除了出於經濟方面的考慮之外，還有一個重要的原因就是房價漲太快了，本地居民會買不起房。比如現在海口的房價大部分2萬多，三亞普遍3萬附近或者以上，即使是下面市縣也基本1萬了，買套80平米的房子海口也得接近200萬，三亞250萬，這個房價對於海南的工資水平來說，即使是3成首付也是很難湊齊的。

海南跟內地其它城市的不同之處在於，海南不僅有剛需和投資客，還有度假、養老、養生等人群的大量需求。也就是說，除了剛需之外，還有很多實際上是到海南買房享受的，享受空氣、陽光。

對於剛需來說，2萬、3萬一平方的房子很貴很貴，又不可能到下面市縣去買1萬塊的，而且1萬塊也貴啊。但是對於投資和享受的人來說，1萬是非常便宜的，2萬、3萬也在接受範圍內。這就導致一個問題，房價再漲下去，本地人都要去睡橋洞了，還怎麼吸引人才進來？

此外，海南最大的資源是它的自然資源，是需要好好保護的，來享受的人太多了，不僅基礎設施跟不上，還會對生態資源造成不可逆轉的破壞。但是咱們又不能說對本地人限價，對外地人不限價，這些都是不現實的。

最好的解決方案就是房價的雙軌制。給本地人建好保障房，讓本地工作者和本地居民可以用較低的、可以承受的成本實現安居，至於享受人群，買的起的就來，買不起的，你願意租就租，不願意租的就找別的地方享受去。

所以未來很有可能在開發商拿地的時候都會要求一定比例的配建，這個比例是留給本地剛需的限售房或共有產權房，剩下的才是可供外銷的普通商品房。

雙軌制的好處是，只要控制好面向本地居民的住房價格，就不會因為房價而讓本地居民產生問題，至於享受型的，你本身是來享受的，還不應該多花點錢么？何況咱們本身就是要控制這種享受型的人口數量的，咱們需要的是年輕的、高端人才。