2018年浙江工業土地的價格肯定下降---因為沒錢

04-21

最近劉鶴的演講，網路上各種解讀。我看了部分文章，總結整理了下。

1、去庫存--貨幣化安置。針對房地產行業，時間大概從15年開始連續3年，房價也漲了3年。

2、查環保---淘汰落後產能。打擊了各地民間的小工業企業，產能減少後原材料價格果然大漲，傳統國企的基本地盤如鋼鐵，煤等大漲，國企盈利大增，這也算國進民退吧。

3、去槓桿----銀行信貸收緊，貸款利息上漲10-30個點不等。17年新增2.9萬億貸款，明顯是把18年的額度拉到17年內完成。

三板斧硬生生把國家GDP增長率從6.7%拉到6.9%。春節前，電話問了銀行，明確被告知信貸已經沒有額度，要麼價高者得，比如說在國家基準利率的情況下增加20%-30%？估計年化要到7個點，這還是住宅，其它的抵押物不可想像。

我收集了浙江17年的GDP的前5強。

數據來自網路。

　排名地區 2017GDP 名義增速

　1、杭州市 12556.16 10.98%

　2、寧波市 9846.94 13.36%

　3、溫州市 5453.17 6.89%

　4、紹興市 5108.04 6.66%

　5、台州市 4388.22 12.56%

從數據來看，杭州和寧波，處於絕對優勢（我認為寧波的GDP絕對破萬億）。

我對比，收集，統計了2017年台州，寧波，溫州，杭州4個地區1000萬以上標的物司法拍的成交率。

數據來自淘寶司法拍

從取材的數據來看，1000萬以上的標的，大多以商業（商鋪、寫字樓）和工業土地為主，住宅較少，依據可信。

1、結合GDP來看，杭州、寧波的一拍上拍量（1拍最有參考依據）相差不大；杭州有蕭山、富陽、餘杭工業區，寧波有慈溪，餘姚百強縣。

2、台州地區作為GPD 只有杭州的3成的地區，一拍上拍量120筆，是杭州一拍上拍量的31%，與GDP基本吻合。

3、杭州、寧波、台州一拍成交率在51%-67%的區間內，溫州地區一拍成交率超過80%，呈現出於經濟體不相符的過高交易量。（17年，寧波，杭州，台州，溫州住宅一拍成交率超8成是正常情況）

結論：

1、假如1和2是正確的，哪溫州地區的上拍量明顯超過同等經濟體量的台州一大截，存在過熱的情況。

2、溫州一拍成交率超過80%，間接證明物權拍賣，存在過熱的情況，量價齊升。

當然也有人說，因為溫州11年經濟陷入困境，16年，17年經濟強力復甦，一拍量上升不是問題是經濟活力的重要表現。特別是環保壓力下，小工業企業必需遷到縣級工業區，導致成熟工業區的需求旺盛，巴拉巴拉。。。

還扯什麼擔保，故意不還，自己撿回去，賺便宜。。。。難道，杭州，台州，寧波沒有擔保?12年開始的行業調整，就溫州受影響?

為什麼台州地區的上拍量和一拍成交率相對溫州低？台州地區 20家以上的A股市公司和2家港股上市公司，規模遠超溫州。同時環保的壓力也導致台州的成熟工業區的地產價格上升，如溫嶺、椒江、玉環等地區一地難求。

現在產業升級，溫州地區總不能還是打火機，皮鞋需求旺盛吧？台州哪裡不如溫州？從GDP來說，溫州人口接近1千萬，遠超台州所以GDP高於台州是正常的。

從司法拍的上游，4大資產管理公司債權出售的價格來分析，4大對於溫州和台州地區債權的價格，基本是按抵押物金額 9成來出售，兩地區別不大，這點從可以從兩地淘寶債權成交記錄來得到證明。

經濟結構類似，地區經濟總量相差不大，上游債權資源溫州量更大的情況下（溫州貨源豐富，台州少，但溫州價格更貴），溫州一拍成交率遠超台州，絕對是過熱的表現。可以用溫州炒房團來形容，溫州地區司法拍一拍成交的情況。

前端有問題啊，顯示亂碼，關ie,關機重新打開都不行，我換了電腦。

批評下知乎！！！

上面說了一半，下面說說另一半，去槓桿的環境下工業地產的價格走向。

懂銀行流程的人都知道，關鍵是要拿到銀行授信，這個時候企業的流水更至關重要了。有流水，有授信有合適的抵押物，才能從銀行拿到資金，再投資其它的生意，賺利差。台州，溫州有相關多的企業就是這麼做的，主業不賺錢就做貿易流水，最好還是進出口。

現在可以明確得說，住宅的信貸收縮，工業和商業的貸款將會更少？哪企業主收購工業廠房，土地後如何不能貸款（轉貸），或者貸款金額過少(傳統上認為拍下一塊地2000萬，高評後估值3000萬，貸款1500萬的方式已經不能成立)。如果工業地產不能貸款，哪收購地產還有什麼意義？除去高利潤，高附加值的行業，一般的小企業投資真的有炒房來得快嗎？

一家企業一年一個億的流水，毛利潤1千萬，凈利潤500萬，應收帳款600萬，過年一分錢沒賺，年30還被人打電話，趕到家門口坐下喝茶要錢，這是辦企業的現狀。

18年的債權市場，仍將繼續誰能借到便宜的錢，大量的錢為王道。只是，信貸收緊下，資源更集中，小玩家將無利可圖陸續退出市場。司法拍熱度將下降，一個標的，從原來7/8家拼搶，變成3/4家爭搶，從原來每家叫10次，降到每家叫1/2口，熱度降低。

不服明年來看！！！

累死我了，寫個東西這麼費勁。

附，寧波地區司法拍情況分析

從數據來看，寧波地區經濟體量大，但成交相對不多。分析下，主要有幾個原因

1、慈溪，餘姚發展早，20年來（改開40年，但民營經濟崛起在90年代晚期）小作坊的工廠到處都是，總體體量大，市場不缺廠房，工廠租金也便宜。

2、進入WTO後，中國作坊式的工廠得到很大的發展，但現在的產業升級跟原來已經不一樣。傳統上，小作坊的工廠，廠房的規格，承重，鋼樑的結構、層高已經不適合現代工業，寧波雖然有大量的廠房，但不一定適合。

3、工業的還是看配套，全國小家電都不行，慈溪也不例外。