頑疾還得猛葯治！2017，中國房產退燒年……

綏聖（天方燕談作者）

2017年，中國房地產市場迎來史上最嚴調控。

3月17日，北京率先打出一記調控重拳——「3.17」新政。該新政要求，購買普通二套房的首付比例不低於60%，購買非普通二套房的首付款比例不低於80%；在確定購房套數時，採用「認房又認貸」的原則，即便名下無房但有貸款記錄，也將被認定是二套住房。

4月，北京政府密集出台10個房地產調控措施，包括非京籍購房需連繳個稅60個月、離婚1年內申請房貸按二套執行、商辦項目不得作為居住使用等。一套組合拳打下來，不僅為高燒不退的北京房價熱迅速降溫，也為後續其他熱點城市出台一系列政策立了標杆。

9月份，多達45座城市發布52個有關房地產調控的政策，成為歷史上單月出台樓市調控政策最多的一次。據統計，截至目前，已有近110座城市及部委出台超過250次調控文件及政策，眾多熱點城市均被「限購、限貸、限價、限售、限商」，狂躁的炒房熱得到緩解。

12月18日，國家統計局發布11月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩，多數城市已低於去年同期價格水平；二三線城市房價環比略有上漲，持續的調控取得階段性勝利。

一線二線房價退燒記——除頑疾還得下猛葯

看房產政策療效好不好，最靠譜的驗證方式就是看一二線熱點城市的房價是否被控制住了。

在今年的房產系列調控政策實錘下來前，一、二線城市的房價一直坐火箭上竄，動輒就是4%、5%以上的環比漲幅。房價上漲速度遠超收入增長，使得進場的投資投機者盛行，而且因為沒有將房產供給調控與需求調控並重，有關方面儘管調控，卻是越調房價越高。

今年房產調控政策下來時，在最開始就從嚴從全，供需並重，一絲不苟好好較真。凡事就怕較真，較真之後，一二線熱點城市房價先是環比漲幅大幅降低，以前動輒4%、5%以上的環比漲幅降到低於2%；後是熱門城市基本停漲，北京新房價格已多月不漲，上海、南京、杭州等熱點一、二線城市房價也被抑制趨穩。

一系列密集的調控政策逐漸扭轉房地產市場預期，過熱的市場被抑制住以後開始步入平穩期，買房高峰逐漸退去。當然，考慮到宏觀經濟在轉好，城市化進程在加速，且一二線城市未來一段時間內，土地及土地供應量都小於人口凈流入量，需求大於供應，一二線房產仍具備巨大吸引力和升值潛力。

國家統計局數據顯示：從 5 月份開始，上海和北京出現房價環比 「零增長」，深圳房價環比下跌；8 月份，北上廣深四大一線城市33 個月以來首現房價集體停漲； 10 月份，10 個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢顯露無疑。

從本年度對一二線熱點城市樓市房產調控的決心和力度來說，說是中國房產市場史上最嚴毫不為過。在手段上，雷厲風行出手果斷，對於這些城市房價長期高燒不退的頑疾而言，真得要這樣的猛葯才能治！目前來看，這種有效的降溫措施會長期化，直到未來長效機制引入後，才會有對沖性調整。

存貨太多，三四線去庫存勢在必行！

一二線的房產降溫就解決了樓市問題？顯然不是。別忘了，還有一個重點叫「去庫存」呢！

有別於一二線城市情況，三四線城市多是數量泡沫，對於那些非熱點三四線城市來講，面臨的最大壓力是住房存貨太多，去庫存壓力大。要是不去庫存，會影響宏觀經濟發展，導致金融系統的呆壞賬，給地方財政帶來困難，地方金融系統出現問題，長此以往，宏觀經濟就可能出現系統性問題。

基於這樣的樓市基本「國情」，很長時間內，「去庫存」作為三四線市場主基調勢在必行。於是今年一二線城市過熱的房地產被調控後，大量的投資需求擠到周邊三四線城市，這些靠近熱點城市的和一些有產業依託的地方，對人口產生了濃厚吸引力。此時的調控就是一方面去庫存，另一方面限房價，進入雙軌調控並行模式。再者，對於那些庫存超級多的三四線城市來說，就需要通過多種手段解決庫存，避免宏觀經濟系統性風險。

房地產市場泡沫的去除並非一日之功，不是解決好某一局部問題就可以全局萬事大吉，要始終以兼顧全局的態度因地制宜。控制住一二線的火，消融掉三四線的冰，去火融冰考慮供需，才稱得上統籌兼顧。

租購併舉，得寵的萬億市場需從長計議

談今年樓市政策，就必須要談租購併舉。早在2015年的中央經濟工作會議，就明確提出要發展住房租賃市場，建立租購併舉的住房制度。2016年6月3日，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

今年，眾多地區開始把加快建立租購併舉的住房制度作為完善長效機制的發力點，住房租賃制度改革開始在全國蔓延。據有關統計顯示，截至目前，我國租賃人口預計為 1.9 億人，租賃市場規模已超萬億元，全國發布租賃新政策的城市已超 50 個。租購併舉不再是文件上的加粗黑體，已悄然成為城市改革標配。

建立並落實好租購併舉政策，首先一定要增加租賃房源的供給量，即要在數量上保證，通過多途徑增加租賃使用的地塊，現在全國已經有北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、成都等超過10個城市開始增加租賃土地供應規模。從一線城市看，北上廣三城未來五年租賃用地計劃供應面積將達3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。一些城市也相繼搞了「只租不售」的賣地模式，絕大部分地塊由國有企業」零溢價率」拍得。數據顯示，截至 2017 年 11 月底，全國各大城市掛牌定向用於租賃的住房用地共計 26 宗。

此外，也要積極鼓勵租賃運營機構入場，並給予稅收、金融等多種政策支持。據報道，杭州今年提出選擇 15 家左右具有一定規模、品牌的住房租賃企業作為專業化住房租賃試點。成都、瀋陽、合肥、廈門等地也都有表示支持房屋租賃企業發展的表述。

最後，在推動租賃市場發展的金融方面今年也有發力，首單央企租賃住房類 REITs 產品最近已在上海證券交易所獲得審議通過。中信銀行等多家銀行近期陸續宣布給予住房租賃金融支持，包括對企業端的金融支持和個人端的消費信貸支持。通過大力發展資產證券化REITs，推動租賃市場更為專業化、規模化有序發展。

當然，2017年樓市最不可不談的一詞還有「長效機制」。

在系列「最嚴措施」出台並落地後，中央再次強調長效機制。當我們回頭看過去的長效機制時，勢必會發現幾乎每一次都是要不放得過松，要不收得過緊，來回在兩個極端之間折騰，最終就是房價一放就漲，一收就財政吃緊。那麼這一次著重提的「長效機制」，會不會再陷入折騰的漩渦呢？

財政部長肖捷近日在人民日報公開撰文上表示要加快建立現代財政制度，其中提到：按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

這裡提到的房地產稅即被業內人士認為是「長效機制」的重要組成部分，同時也是拓展地方政府收入的重要來源和抑制房價的重要措施，那麼，被寄予厚望的房地產稅實際上真有這效果嗎？

從目前看，效果是存疑的。房價穩定和供需關係有關，房地產稅對投資或者持多套房的行為可能會有約束，但是否真正對房地產市場起到作用，誰都不敢打包票，還需要實踐檢驗。從各方面反饋的跡象來看，房地產稅開徵的日子並不會太久遠了，到底會對房地產市場產生什麼樣的影響？

在從「炒」回歸到「住」的今天，在強烈而頻繁進行政策示意的當下，樓市將迎來大刀闊斧的刮骨療傷，在這之後，房地產必將迎來合理回歸。