商業地產運營中常見糾紛類型及裁判思路

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商業地產運營中涉及物權、債權、侵權等諸多的法律關係，涉及訴訟的風險較大。司法實踐中，因商業地產的運營而引發的訴訟主要有合同糾紛、侵權責任糾紛、消費者糾紛三大類型。為便於行文，本文將商業地產運營中涉及到的商業地產產權方、運營方以及物業管理方統稱為商場方，將商業地產中商鋪的承租人、使用人統稱為商鋪方。

一、合同糾紛

此類型糾紛中又可分為物業服務合同糾紛與租賃合同糾紛兩種類型的訴訟。

物業服務合同糾紛是商場方與商鋪方之間就物業費交納、物業服務提供而產生的糾紛。商場方一般是要求商鋪方按照物業服務合同約定交納物業費，而商鋪方往往會就商場方提供的公共設施、監控設施的使用及維護，經營秩序的保持等物業服務內容不符合約定標準為由進行抗辯。

對此類糾紛的處理，法院原則上會依據雙方之間的物業服務合同的約定，確定各自的違約責任，即商鋪方未按照約定交納物業費的應當按照合同約定交納，商場方因提供物業服務不到位而造成商鋪方損失的應當承擔賠償責任。

租賃合同糾紛是商場方與商鋪方就商鋪的租賃合同的簽訂、履行、解除而引發的糾紛。

此類糾紛中，在租賃合同有效的情況下，法院原則上會依據雙方之間的租賃合同確定各自的違約責任。其中較為疑難的問題是轉租和裝修殘值問題。如商鋪方未經商場方同意而擅自轉租，則商場方可在知道或者應當知道之日起6個月內請求確認轉租合同無效，從而維護自己的合法權益。

對於裝修殘值，根據最高法院關於租賃合同的司法解釋，在雙方沒有約定的情況下，在租賃合同到期終止的情況下商場方可不予補償；在租賃合同提前解除的情況下，可根據導致合同解除的責任主體在於商場方還是商鋪方，或者是混合過程、均無過錯等不同情況，確定不同情形下的責任承擔主體。

二、侵權糾紛

此類糾紛中又可分為商場方的安全保障義務糾紛和知識產權侵權糾紛兩大類。

根據侵權責任法的規定，商場方未盡到安全保障義務而導致他人受到損害的，應當承擔相應的賠償責任。一般而言，安全保障義務包括提供的設施安全、服務安全以及防止第三人侵害等內容。

司法實踐中，法院更為注重對於受害人的充分保護，如果商場方或商鋪方未盡到相應的安全保障義務，則應當承擔賠償責任。比較值得關注的是商場方與商鋪方之間的安全保障義務的責任劃分問題，雙方可通過合同約定方式，明確各自安全保障義務的空間範圍。

商標權人、專利權人通常會將銷售侵權商品的商鋪方和商場方一併起訴，要求連帶承擔賠償責任。

通常情況下，法院在判斷商場方對於商鋪方銷售侵權商品是否知道或者應當知道時，會考慮商鋪方的侵權行為是否明顯、商場方是否盡到了審查合法來源的審慎注意義務、雙方的租賃合同中是否有禁止銷售侵權產品的約定等方面，綜合確定商場方是否盡到了合理的注意義務。

三、消費者糾紛

根據《消費者權益保護法》和《食品安全法》的規定，消費者認為提供商品或服務的商場方、商鋪方存在欺詐行為的，有權主張價款三倍的賠償；消費者認為其購買的食品不符合食品安全標準的，有權要求銷售食品的商場方、商鋪方承擔十倍價款的賠償責任。

對於存在欺詐或銷售不符合食品安全標準的食品的商場方，法院一般會按照法律規定判決其承擔相應的賠償責任。實踐中存在較大爭議的是「知假買假」問題，這涉及「消費者」身份的判斷。

目前，法院對於「消費者」身份的判斷持較為寬鬆的態度，只要是在市場交易中購買、使用商品或接受服務是為了個人、家庭生活的需要，而不是為了生產經營活動或職業活動需要的，大多會認定為「消費者」。並且，對於「知假買假」的舉證責任，亦分配給商場方承擔。

（本文由建緯北京仲裁部供稿）