理性的態度，看待非理性的房價

§本性決定衝動

食、色，性也。不管人類文明進化到何種高度，人的兩種本性永遠不會被抹煞，那就是吃飽和繁衍。吃飽，依賴的是土地上產出的糧食。而繁衍生息，在人類擺脫蠻荒時代後，露宿山林便一去不復，居有定所成為必然需求。由此，依附在土地上的房子，順理成章成為人類生存的第三要素。

明白了這一點，你再回頭去看歷朝歷代的農民起義便會豁然開朗，所為的根本目的無一不是承載糧食和房子的土地。就連毛主席創業成功的大旗上寫的都不是『替天行道』，而是直指人心的『打土豪分田地』。

一切都要與時俱進。雖說房子是用來住而不是用來炒的，但在頭頂始終高懸貨幣超發堰塞湖的國度，竭力避免紙幣通脹帶來的資產縮水是所有人的共同訴求。而房子除了最基本的居住屬性，一定會被賦予保值乃至是投資升值的隱藏屬性。

§越調控越漲價怪圈重現

陳芝麻爛穀子的歷史不再贅述，只說2017年兩會後的3.17以來，全國各地因城施策、分類調控，超過60個城市出台的近百條調控措施，從高大上的一二線、到一片漲價聲中去庫存的三四線，甚至熱點城市周邊的衛星城縣市一網打盡，調控措施從限購、限貸到聳人聽聞的限離，再到直接限價、限商住，最後發展到限售，直接消滅市場流動性……五花八門包羅萬象，把任何存在炒房可能性的死角一一堵住。按照官方的說法，只為遏制房價過快上漲。

但收效如何？

一二線不談，本來房價已經高得離譜，再說購房門檻也不是一般人可以輕易趟過的。三四線及衛星城一邊漲價一邊去庫存，把地方政府、銀行和開發商樂得合不攏嘴，還在心裡嘀咕——這幫小民，降價他不買非要等到漲價排隊才買，記吃不記打的德行愣是一點沒改哇。當買漲不買跌的人心七寸被牢牢拿捏住，巨量資金再次成功被引入房地產市場。羊毛出在羊身上，未來房價怎麼會降得下來？

再來看作為未來房價晴雨表的土地市場。根據官方統計數據，今年前四個月，全國300個城市賣地收入9270.5億元，同比增近49%。僅4月份一個月，全國300個城市土地出讓金總共2256億元，環比增加8%，同比增加35%。其中，住宅用地出讓金總額為1777億元。全國300個城市土地平均溢價率為39%。

看完這組數字，無房剛需一族有沒有悲涼絕望的感覺？房價似乎成為了西遊記中的大鵬金翅鳥，雖然面對一片喊打之聲，但各路神仙卻誰也拿它沒轍，神通不夠哇。但問題是佛祖都已經親自出手調控了，為什麼還是不能夠收服？

§佛祖的真正心思

5月11日，人民日報發表了一篇題為《房價怎麼走?"剛需"必知的政府調控邏輯》的文章，就『房價與政府調控邏輯』的關係作了明確表態。關於房價，文章核心觀點是——房價上漲是必然趨勢。

給出的理由似乎很是充分——隨著經濟的增長、城市基礎設施和商業配套的完善，房價上漲是必然趨勢，但漲幅不能過大，理想狀態是低於城鎮居民可支配收入的增幅。事實上，很多地方因政府限價，新房的預售價格已經打了折扣（打個比方，開發商想賣10萬的房子，建委不批預售證，只批到8萬，就相當於政府幫老百姓打折了），甚至低於周邊二手房，只是這類消息還沒傳到你耳朵里，房子就被賣光或內部消化了……

文章進一步說，不要低估政府這次調控房價的決心，這裡政府說的是要遏制房價過快上漲，並沒有說要打壓房價，讓房價大幅下降啊！有沒有似曾相識的感覺？經常讀阿甘文章的朋友們一定不會陌生，『政府調控的目的是遏制房價過快上漲』，而非『打壓房價下跌』，是不是阿甘過去一再陳述的觀點？而在這裡，又一次得到了驗證。

§弦外之音

房價當真一定不可以跌嗎？這才是真正的弦外之音。

文章繼續說到，現在各地的限制性措施很荒唐，這不是又回到計劃經濟時代了嗎？而且以往的調控經驗看，房價是越限越漲，一旦這些限制措施取消，房價還不得飛上天呢？但馬上話鋒一轉——

當前的限制性措施是為快速穩定市場的應對之策，是過渡性辦法，正是為了避免上述現象的發生，政府正在加快形成房地產調控的長效機制。只是，這個長效機制的建立需要時間，而這個時間是用那些短期調控爭取來的。因此，在長效機制沒有出台之前，短期措施非常有必要，也不會放鬆。

這段話是全文的點睛之筆，相當值得玩味。說來說去就是一個詞——形成房地產調控的長效機制。怎麼理解？為防止經濟瞬間崩潰，房價泡沫絕不可以轟然破裂，但絕不代表房價不會緩慢下跌！而這個長效機制就是允許房價在一定區間內下跌，只是這需要時間，需要等待房地產稅和遺產稅落地，需要實體經濟在一定程度上復甦，能夠部分取代地方政府對土地財政的過度依賴。當然，更需要產業結構逐步調整。如此，削弱房地產在國民經濟中的支柱性產業地位，實現經濟平穩著陸。

高層深深明白，在當前美元收緊的壓力下，濫發貨幣已經不可持續，而存量資金需要哺育已經日漸空心化的實體經濟，如此情況下，房地產業早晚失血是必然的。首先規定房子不可以再炒，一家一戶守著一套房，那麼房價下跌時便不會有痛感，反正又不交易是不？大膽的策略、精妙的布局完全建立在對人心的精準把握之上！但又不能說透，否則開發商和接盤俠都撂挑子不幹了，那還玩個蛋呀？既要暗中布局後房地產時代，又要讓他們充滿信心站好最後一班崗，至於誰成為最後的董存瑞，看運氣咯。

首先，反覆強調房子是用來住的而不是用來炒的，是給炒房客清場的最後警告。房市固然暴利，但刨除開發商的『一切』費用，以及銀行利息，剩下的都屬於鄭府，從今以後膏脂任誰都不可以再染指！其二，房地產稅是一定要收的（年末的十九大後估計就該瓜熟蒂落），但不是取代包括土地出讓收入在內的各種稅費，而是在原先基礎上的新稅種，最多象徵性免除幾個可有可無的收費。說到房地產稅，就不能不提到遺產稅，那些已經在北上廣深買房的人還在憧憬下輩子可以坐享其成嗎？其三，以房價為代表的資產泡沫是和某些至關重要的東西綁定的，不到最後時刻，黨國絕不允許它破裂，更遑論是主動戳破？

§相關部門高調附和

實體經濟如此不景氣，稅收和財政開支缺口越來越大，一季度更是罕見出現了1551億元的財政赤字。此時此刻房價大降意味著什麼？意味著大幅減少土地出讓收入，而這不是讓政府財政雪上加霜嗎？削減體制內群體待遇嗎？政府減少鐵公基投資嗎？昨天一帶一路峰會上承諾的緊急援助、巨額投資怎麼解決？……需要花錢的地方實在是太多了，甚至都無暇顧及到社會保障、教育、醫療啥啥的。

對於黨國難處，相關部門總是小心呵護溫柔體貼，隨時保持高度一致。5月8日《土地利用總體規劃管理辦法》公布後，針對當前一二線熱點城市地價、房價過熱的現象，國土資源部規劃司司長庄少勤先生就發表了一通緊跟風向的高論。此君說到——供地數量與住房價格並沒有必然的關係，房價上漲緣於多個環節的綜合因素，其中一個重要原因是住房供應體系。房價過熱的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，干擾了市場。在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，單純增加土地供給並不能直接平抑住房價格。

筆者的眼鏡頓時碎了一地。如此位高權重的人講出這麼一番神論，真的讓人目瞪口呆。傻子都知道中國的高房價根本原因在於土地的高溢價，降房價最根本的措施不在於什麼調控不調控，只要土地供應拉上去，土地價格降下來，水漲船高的房價自然水落石出。什麼叫做『大量投資性需求尚未得到合理抑制，干擾了市場』？市場上房子供求相抵，有不跌價的道理嗎？

為什麼連像筆者這等智商的小老百姓都洞若觀火，而有的人卻裝聾作啞卻視而不見？他們是真的沒看懂嗎？三國演義中楊修說過一句非常經典的話——丞相非在夢中，君乃在夢中耳。一切無須多言。

§小老百姓的取捨之道

天意已然明確，那麼小老百姓該如何順勢取捨？

固然短期內不要指望房價泡沫破裂，但堅決不主張投資一族入場。房子可以住不可以炒的嚴厲調控下，無論是自有資金還是槓桿資金，限售政策生效後都將面臨流動性枯竭的絕境，關門打狗的策略已經擺在桌面上。那麼剛需族呢？

筆者此前一直的觀點是該買就買，畢竟一家老小居無定所是不可承受之痛。但更青睞5月11日前文《資產泡沫時代，現金為王》中的觀點——即使租房也不要去買房，尤其是對於非一二線熱點城市來說。既然庫存已經那麼高，既然每個家庭幾套房的已經不在少數，那麼租房市場就註定要不上高價去。為什麼不邊租邊冷眼旁觀，看看在美元的強勢衝擊下，房市泡沫到底能堅挺到幾時？畢竟失去超發貨幣支撐，無源之水的房價即使泛濫也不再有那麼大的水量。

筆者一如既往堅定看空。甚至不是一步一步的陰跌，而有可能暴跌。

特朗普的減稅議案還沒有在國會上通過，但即使微調通過也是早晚的事，彼時在美元收緊迴流的空前壓力下，全球的資本市場，包括強大的歐元日元等，無不戰戰兢兢隨時準備加息自保，人民幣敢例外嗎？並不敢。前四個月央行的借貸便利中標利率升高，和資產負債表收縮是什麼意思？之所以還沒有直接提升一年期存貸款利率，是怕嚴厲監管下的市場地震罷了，和不敢戳破房價泡沫一個思路——一步一步來，急不得。但是，那一天遲早會來的。

嚴厲的金融監管至少要堅持到美元加息周期結束，這是完全可以預見的，而這個周期三年兩年之內還看不到頭。既然增量資金不可指望，存量資金又被央行定向引導向實體經濟，那麼房地產市場的資本注入能夠長久嗎？同樣不可指望。風物長宜放眼量，無論是暴跌還是陰跌，房地產的大頂已經鑄就。