那個最會賺錢的民宿房東給我們上了一課

04-21

4月5日的晚上我們同小豬一起通過線上平台，與1600多位網友在線分享和探討了一些關於國內民宿現狀，以及如何經營一家民宿方面的乾貨。在線收到了249條提問，在這些問題里我們也挑選了一些給出了回答。

下面的內容是我們精選了當天的部分課程，與更多朋友分享。

關注「想開一個店」公眾號後，回復「小豬PPT」將會收到完整PPT內容。

分享三個案例

當天小豬副總裁潘采夫作為主講人

做了精彩的開場分享

先和大家分享一下今天做線上直播課所在的這間民宿，這家民宿離白塔距離不超過50米，就隔一道牆。除了地理位置很好以外，民宿還有一個露台，白天從這裡看白塔不知道要有多漂亮，還很適合舉辦活動和團建用。

這個是一家鄉村圖書館，我覺得它不能叫一個單純的民宿，它是增加了很多這種精神內涵，是一個公益性質的，但是也能夠住人，它也上線到了小豬上，這個鄉村圖書館的創辦人，同時也是小豬的房東，大家看它的形象又帥氣又俊朗，但是他是一個法警，就是各行各業的人，只要你心存開一間民宿的夢想，並且孜孜以求去實現它，你就能夠實現自己的夢想，開一間民宿，而且按照你設想的樣子來自己設計，會很漂亮。

這幾張圖就更好玩了，這個是北京一家鼓樓西劇場，這個劇場的排練廳裡面布置了一張床，就成了一個卧室，上線到了小豬上，劇場的創始人就成了房東，誰要是住在這個劇場裡邊，你只要從床上起身，你就能從二樓直接看一樓的話劇表演，不用買門票，你如果打開排練廳的門，沿著一條狹窄的走廊就走到了劇場裡邊在二層，只有你一個人，所有人都在一層，你一個人在二層，一邊看劇場演員表演，一邊看劇場里的觀眾，那種感覺非常奇妙，我還拉著我的朋友史航，讓他做了這個劇場的第一個房客，而且在劇場裡面做了一場脫口秀。

大數據下的民宿現狀

其實對於小豬的房東，房客是做什麼的？什麼職業？大概什麼年齡？什麼收入？在那幾個大的城市什麼地段做民宿最好？最多的房東一年能接多少單？這些數據都通過圖片來表達出來了，大家可以存下來慢慢看，我覺得這個對於大家來做民宿其實是很有幫助的。

說點現實的，說做民宿能實現財務自由嗎？

你做一間民宿其實是不容易發大財的，我要告誡這個年輕人一句，如果你想做民宿來發財，這個難度其實挺大的，當然也有實現這個夢想的，比如說我認為一個房東叫黃小仙的，他三年前是小豬的一個房東，只租一間卧室，但是在三年後，等我問及他的時候，他已經靠自己這種勤奮和熱情，已經做到了11間民宿，那已經實現了完全的財務自由，因為他的毛利率能達到40%，這一點我還是很佩服的，但是大多數的年輕人去做民宿發財，我覺得只能補助你的生活零花，如果你做一個大一點的民宿，基本上能實現自給自足，這一點還是可以的。

關於選址

選址是非常重要的，在一個城市裡邊，一定是在景區附近，交通很便利的地方，地鐵旁邊，重要的景點旁邊，或者大的商業街附近，你的生意會比較好，如果你稍微偏遠一點，你的價格可能就上不去。

在小縣城和三四線城市能不能做民宿？

那這要看你的地方是不是一個旅遊的景區？你比如，如果你是在洛陽或者是在安陽開封，或者是漢中，或者是大同這一類的旅遊城，你做民宿是沒問題的，或者你在雲南會有一些背包客會過去，但是如果你是在一個平平淡淡，也沒有風景區，也沒有流動人口的城市，你做民宿那就麻煩了，因為在那些城市的那些標準酒店，實際上也是80%的人都是同城的人在住。

Q&A

資深民宿經營者蘇倩

在線回答了很多朋友提出的問題

對於民宿經營者來說這些都是非常實用的

關於民宿的鄰里關係和如何避免舉報

其實這個就是人與人之間溝通的一個問題了，就是說如果說跟鄰里之間的關係處理好，然後逢年過節能夠給鄰里去拜訪拜訪，送點水果，小禮物什麼的，這樣的話就沒有人去舉報你的話，其實也就是沒事的。

關於民宿的裝修

裝修確實挺花錢的，我一開始做的時候，確實在裝修上花了很多很多冤枉錢。大概的經驗其實就是說裝修的時候盡量買好的，精的，但是要少買，真的是要給自己一個裝修的清單，不超出這個清單預算，不然的話就像一個無底洞一樣，像我做第二套四合院的時候就沒有做這種清單，也沒這種概念，當時就花了很多很多冤枉錢，然後覺得現在想一想挺不值當的。

如何來提高入住率？

我的一個想法，或者一個小小的經驗的話，就是一定要做好所謂的回頭客，因為這一波客人可能就是你的口碑效應，然後他們會給你帶來很多你意想不到的一些收穫。

關於回本周期

回本周期，看項目的大小吧，因為確實做民宿怎麼說？其實大家的體量也不一樣，像我目前做一個在300平米左右的四合院回本周期差不多在兩年到兩年半之間，就看你前期的裝修投入，兩年到兩年半之間。

如何規避一些風險

保險這個問題，我覺得第一點要做的事情就是一定要通過正規的平台來去宣傳自己的房源，這樣的話通過正規平台能夠降低很大的風險，其次正規平台也會給大家雙方都能夠提供一些保障，其次就是我會在某寶上面有一些特殊客人去購買一些人身意外險之類的這些險種，這些險種的費用其實是挺低的，但是能夠給到顧客非常非常大的安全感。

哪些東西是必備的和不必備的？

必備的東西當然大家傳統都知道這些好的床墊非常非常重要的，真的非常非常重要，其次就是好的沐浴用品，因為這個客人會直接使用的，然後再就是比較常用的一些電器，我們所有民宿發生在院子裡面，給每個院子配投影儀，部分院子的所有客房也配了投影儀，音響，我是覺得這兩個挺有用的。

關於民宿定價

定價其實是一個需要有科學驗證和計算的事情，我們的定價是有一套我們自己的財務模型，因為我們從拿房到裝修到人員的運營成本還有各種渠道的成本，所以我們有自己小小的一個測算模型算出來的這個定價。

考察項目市場一般會比較看重幾個點

第一個是位置，這個位置真的是非常非常重要，第二個是周邊的景觀，沒有自然景觀的話，就一定是需要有人文的景觀在的，像我們所有的選址都會選擇在一些比較經典的景點旁邊。我們的這套院子在白塔寺邊上，南鑼鼓巷邊上，前門的話也是，都是在前門大柵欄那邊，雍和宮在雍和宮的南門，所以我們的選址非常非常考慮到位置的重要性。

關於入住率

我們已經開業的，就是已經運營院子的入住率平均下來，七套院子平均下來的話在67.9%，就是68%左右，然後主要的旺季，因為北京地區可能跟有些其他城市還不一樣，北京地區的旺季時間周期比較長，基本上從3月份開始一直到年底的11月中旬這都是旺季，其中1月份還是個小的一個高潮。

民宿跟酒店的區別是什麼？

我們所有的院子，就是所有的民宿院子都是有一個專業的主人，然後這個主人是會陪你吃陪你玩，陪你做攻略，帶你去最地道的北京，這個應該是沒有特別多的酒店能做到這種事情的，然後其次就是有一次硬體的挑選上面，我所有的，使用頻率高的東西基本上都是我們團隊，我或者我們團隊的人出國親自扛回來的，這個可能跟酒店標準化還是有區別的。

怎麼做宣傳？

我個人覺得第一點一定是要了解自己想要定位到的一個目標客戶群，因為您只有知道您想分享給誰？然後你才知道你想做什麼事情？以什麼樣的形式給到他們？然後其次就是挑選一些比較靠譜的一些線上平台吧，小豬之類的這些平台都還挺不錯，再次就是一定要做好口碑，千萬不要讓自己在初期的時候就因為一兩條差評，或者是有客人的投訴，這真的是影響挺大的。

怎樣在小豬上做到排名靠前？

我覺得第一點一定要守規矩，因為如果說有一些違規操作的話，可能就會比較敏感，然後會很影響排名。第二個就是說及時，非常非常及時的回復所有客人信息，因為我們的員工要求的話，十分鐘之內要是沒有回復的話就是不好的，然後第三個就是你的圖片處理，儘可能把你的亮點還有非常非常好的賣點都在首圖上面凸顯出來。第四個就是我個人覺得，可能多跟小豬平台的人多溝通一下，可以去參與活動，多參與活動也是很好的。

能看到這的朋友想必都是真愛了，希望可以有更多想開民宿的朋友可以實現自己開一家民宿的夢想。