小區公共區域收益如何分配

近日，瀋陽市中級人民法院公布了2015年十大經典判例。其中一個，講的就是物業公司在電梯等公共區域發布廣告，而廣告收益最終應該歸誰的問題。因此，小區公共區域廣告收益歸誰問題開始沸沸揚揚，大街小巷議論紛紛，今天小編以小區公共區域廣告收益問題為切入點，給大家剖析一下關於小區公共區域收益如何分配的問題。

一、小區的公共區域收益主要有哪些？

小區的公共收益，是指小區物業服務公司利用小區公共部分進行經營獲得的收益。常見的小區公共收益包括：公共區域的廣告收益例如轎廂廣告、戶外廣告；小區公共區域的停車位收益；小區公共區域內租賃的攤位收益；利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經營收入；部分通信運營管理費；因損壞小區的公共設施進行的賠償；物業管理用房的收益等。所以小區公共區域收益不僅僅局限在廣告方面，還有上述提到的N種。

二、小區的公共區域收益歸誰所有？

依據《物權法》第70條「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專用部分享有所有權、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。」因此，按照此規定，小區公共區域產生的收益應該歸全體業主所有，應該由全體業主支配及使用。

三、小區的公共區域收益應該如何使用？

國務院《物業管理條例》第五十五條規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。所以，按照法律法規如果小區公共區域產生的收益，這部分收益要麼用於補充專項維修資金要麼按照業主大會的決定使用。除此之外的任何用途，業主均可主張其返還或者賠償損失等。

四、如果被侵權應該通過何種途徑進行救濟？

我國《物業管理條例》明確規定，業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權或者使用權，建設單位或物業公司不得擅自處分。如果小區物業公司取得經營性收入但卻未將該收益歸還給業主則明顯構成了侵權。依據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條「建設單位或其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性收入，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予以支持。屬於前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及合理性承擔舉證責任。」也就是說，如果物業公司或其他行為人對小區公共區域收益構成侵權，則業主可與其進行協商談判，如果談判不成則可向法院起訴要求物業公司或其他侵權行為人賠償損失等。