關於房產稅政策的一些思考與建議

04-20

眾所周知，重慶上海的房產稅政策是不具有參考價值的，根本原因是，房產稅收入遠遠小於土地出讓收入，作為理性的地方政府，是不會真正徵收房產稅而影響房市，從而影響土地出讓收入的。此次，如果全國統一出台征稅細則，則相對規避了這個問題，唯一可以選擇的範圍是家庭每個人免稅面積為30-60平方米。不用計算也知道，房產稅收入肯定會小於土地出讓金收入的，大部分地方政府選擇60平米上限是大概率事件。以此為假設，如果一個三口之家，則免稅面積為180平米。如果擁有2套房共240平米，每平米按1萬元計算，則交稅額為（240-180）*1萬*0.8%=4800元/年，也就是一個月400多元，相當於多租了一個車位，或者說增加了1倍物管費的錢，因此是「說多不多、說少不少」。如果以這種情況為平均情況，全國按2億城鎮家庭計算，則總稅收約1萬億元，明顯少於2017年全國土地出讓收入的5萬億元，也再次應證了一開始的假設，當然也還是算比較可觀的一筆財政收入了，如果土地出讓金影響並不是那麼大，政府總體收入減少的額度也在可控範圍以內。

政策很可能輿論先行，穩定當前市場，引導市場行為。如果熱點城市依然很熱，則可能率先在個別熱點城市落地試行。如果依然預期不能扭轉，則所有熱點城市則會根據市場情況，擇機落地，其中有可能因為市場變化較大，部分城市減小徵稅力度。

就政策本身的三個建議：一是對於全款和貸款多套的家庭是否應該區別化徵收？特別是市場熱度減少比較明顯的情況下，建議對全款多套的給予一定稅收優惠。理由是樓市依然需要作為一個貨幣儲水池的功能存在。二是對於套內面積分別大於和小於產證面積的房屋，是否應該有所區別？畢竟市場上存在公攤面積和贈送面積差異很大的情況，可能會帶來很大的不公平問題。比如，可由住戶申請，若公攤面積較大（套內面積小於產證面積），則修改不動產登記系統數據並以此為準，待後期適時出台其他政策引導修改贈送面積較大的住房面積數據，逐步解決這個歷史遺留問題。三是是否將首套房或自住房納入免徵範圍？一家人住大一點、住好一點，也不是炒房，也應為住房消費，也是拉動內需與經濟，特別是在當前我國經濟增速下滑的背景下，敬請斟酌。當然，要設置適當條件，規避假離婚避稅的問題。

其他兩個建議：一是因為政策出台，可能會對政府收入影響較大，應提前作好開源節流工作，確保社會保障等公益性支出不受影響。二是因為房產稅作為大額直接稅，與土地出讓金的「間接稅」給群眾的感受是很不一樣的，所以財政支出一定要體現取之於民、用之於民，並提高使用效用，使交稅的「痛感」減弱一些。三是可考慮土地出讓金部分比例收取中央財政，避免與房產稅形成動機衝突。

總的來講，房產稅是調控住房資源配置的有效手段，是貫徹房住不炒的根本性措施；是將政府收入從低收入的剛需階層間接繳納的土地出讓金，轉變為中產及富裕階層繳納的房產稅，是調控社會貧富差距、維護社會公平的必然措施。只是，在政策推動的過程中，要注意節奏和力度，確保樓市穩定，避免大起大落，維護金融安全；要配合社會信息整合、社會保障改善和行政體制機制改進等其他措施，以爭取更多的政策支持。