上海又2個新盤預售價公布，細算不便宜！別為2、3字頭價大驚小怪

近日嘉定區的兩個項目取得了預售許可證：首創旭輝城以及盤古天地。兩個項目分別將推出265套和416套全新房源。

根據售樓處一房一價公示信息，將本次取得預證的新房源價格水平統計如下：

我們以每個單元的中間樓層單價作為參考：

首創旭輝城新房價格在26018元/平左右；

盤古天地新房價格在39320元/平左右。

那麼這兩個價格到底是個什麼概念？

我們通過與項目前期房源銷售價格以及項目周邊二手房價格分別進行縱向和橫向對比。

首創旭輝城

1、與項目前期房源銷售價格對比

首創旭輝城前一批房源為2017年6月底推出的400套公寓房源，截至當前這批房源的網上備案成交均價為26216元/平，本次推出的房源26018元/平左右的單價相當於與前一批房源價格基本持平。

2、與項目周邊二手房源價格對比

首創旭輝城附近區域內可比二手次新房小區很少，僅有本項目前期房源以及天居玲瓏灣兩個項目。

（1）與項目前期房源比較

首創旭輝城前期房源目前鏈家網二手掛牌僅有3套，當前的掛牌價格在27000-29000元/平之間。

根據「一房一萬真房價」成交記錄來看，該小區房源去年年底成交1套10號樓7樓房源，面積86平的2房2廳，當時的真實成交價格為25578元/平。

項目本次推出的新房源26018元/平左右的單價基本上就是與項目前期房價打平而已。

（2）與周邊項目房源比較

天居玲瓏灣附近集中了較多住宅，而首創旭輝城附近多廠房、荒地，可以說天居玲瓏灣的地段小環境相對更好。

根據「一房一萬真房價」記錄來看，小環境更好的天居玲瓏灣2017年二手房源真實成交單價也就在25000-27000元/平之間，由此看來首創旭輝城這批26018元/平的新房房源至少算不上很便宜。

因此綜合來看，首創旭輝城二期26018元/平左右的單價至多也就是與周邊優質二手房小區基本持平，談不上真正的便宜。

盤古天地

1、與項目前期房源銷售價格對比

盤古天地前一批預證雖然是2011年下半年取得的，但一直到2016年上半年項目依舊尾盤在售，當時網上備案了18套公寓，均價23172元/平。而如今這批房源39320元/平左右的價格相當於一個樓盤在一年左右的時間裡從「二字頭」幾乎變成「四字頭」。從這個角度出發，即使考慮到2016年特別是遠郊樓盤火爆的市場行情，盤古天地這一批房源依然算不上便宜。

2、與項目周邊二手房源價格對比

盤古天地所在的嘉定新城板塊由於是2013年左右的房地產開發熱點，因而目前周邊次新二手房可比項目較多。

我們挑選了比較具有代表性的盤古天地前期房源、新城香溢瀾庭、中信泰富又一城、嘉寶夢之緣景庭以及新城金郡的二手房價格做比較，其中盤古天地前期房源以及中信泰富又一城有匹配的「一房一萬真房價」紀錄，其餘幾個項目我們參考鏈家網掛牌價格。

（1）與項目前期房源比較

從「一房一萬真房價」成交記錄來看，2017年盤古天地的二手房源真實成交價格就在35000-40000元/平左右，項目此次新拿預證的39320元/平價格基本可以視為與之持平。

（2）與周邊項目房源比較

據附近項目的價格整理可以看到，盤古天地周邊類似品質的次新小區價格水平就是在39000-40000元/平左右。項目新一批房源的價格基本與二手房打平。

因此綜合來看，盤古天地二期39320元/平左右的單價至多也就是與周邊優質二手房小區基本持平，談不上真正的便宜。

並且如果我們關注板塊內的次新房價格變化，我們會發現40000元/平的單價在嘉定新城實際上越來越站不住腳。

我們以成交案例較充分的盤古天地前期房源、中信泰富又一城以及新城金郡為例：

從這幾個項目的成交可以看到：

2017年4月左右是嘉定新城二手房價格的一個高點；

而從5月份開始二手房價格開始下調，11月前後形成一個低點；

40000元/平是一道坎，如今嘉定新城的二手房已經很難跨越。

可以認為，嘉定新城房價在經歷了上一波猛漲之後，已經形成了逐步回歸理性的趨勢。只要政策不放鬆，相信40000元/平將越來越成為一個難以突破的「天花板」。

從這個角度來看，盤古天地這批接近40000元/平的房源就更顯得不那麼便宜了。

總的來看，這次嘉定2個樓盤取得預售證的價格可以說是隨行就市，基本上就是緊緊貼著二手次新房的價格進行銷售。在當前這個市場環境下，這種定價還遠遠稱不上便宜。