關於房價的思考

04-20

歷史是最好的老師

我跟很多朋友聊起過91年的日本，08年的美國，當然，每當這個時候，大家會顯得非常專業，並且都能很好的反駁我。雖然我知道大家可能根本就沒有真正的研究過，只是看了幾篇散文一樣的文章，然後總結出社會主義的種種優越性，我對此，只能表示無奈的微笑。

專業性的東西，我向來喜歡長話短說，一是怕大家看的雲里霧裡，二是怕大家根本懶得看下去。

91年的日本，崩盤了，大家都知道，但大家不知道的是，70到78年，日本匯率改制，日元一路上漲（漲幅75%），給日本帶來了極大的繁榮，股市一片向好（漲幅100%），樓市緩緩上漲（100%）。

78年開始，由於市場的飽和，直到85年日元經歷了六年的震蕩下跌（跌幅40%）。貨幣下跌，帶來的是大家都在購入避險資產，六年時間，日本房價上漲（漲幅50%），基本等同於貨幣的貶值率。

到這裡，日本還是在一個良性的循環里，整個國家沒有出現巨大的套利空間。

而在85年之後，簽訂廣場協議，日元再次飛速升值，直到87年，兩年上漲100%，但這兩年日本的房價只出現了很小的漲幅，很小很小，原因大家可以簡單點理解，消化前一階段貨幣貶值時的房價漲幅。

真正的危機出現在88年，日元在此時短暫回調貶值，為期兩年多，貶值小於20%，但樓市無比瘋狂，漲幅以倍來計數。91年隨著美元的下跌，日元開始大幅升值，於是一個從未有過的巨大套利空間出現，這一次的樓市漲幅，根本無法像85年的時候通過經濟的增長來化解。於是在天量的套利資本面前，只能轟然倒塌。

而08年以前的美國，如出一轍的經歷，大家可以自己查閱數據，同樣的第一波和平化解在經濟的漲幅中，第二波，轟然倒塌。

而我們偉大的祖國，04年開始，貨幣升值，樓市股市上漲。08年超發四萬億，由於匯率固定，數據上看不出來貶值，但實際是貶值了，保值需求下，資金進入房地產，而09年到2010年房價的漲幅基本等同於貨幣的貶值率，並在2010年以後的經濟復甦中和平化解。但是2010年以後美元下跌，帶來的人民幣升值，造就了 2014年的股市牛市後，2015年人民幣在貶值小於20%的情況下，保值需求，房價開始上漲，但是兩年時間房價上漲多少，以倍計算。2017年開始人民幣已經升值近10%，即使我們已經凍結了房地產市場，但根本無法通過經濟的增長來化解，這個巨大的套利空間就在這裡。

仔細分解剖析一下，三個完全是一模一樣的故事，所以不知道哪位前輩說的，太陽底下沒有新鮮事，我認為極有道理。