認識香港(28)：填海也可以「創造」市區地皮│脫苦海

發展局展開《維港以外填海及發展岩洞》第二階段諮詢，從第一階段諮詢的16個選址，進一步篩選出5個填海、1個人工島及3個發展岩洞選址，其中尤以填海項目更為觸目。這5個選址包括：

住宅

屯門龍鼓灘（200-300公頃）

沙田馬料水（30-60公頃）

物流

青衣西南（80-120公頃）

大嶼山北小蚝灣（100-150公頃）

娛樂及商業

荃灣欣澳（60-100公頃）

撇除選址所面對的環保等阻力，筆者認為土地用途的建議也值得商榷，主要原因是只考慮現狀，而未能從長遠及整體社會利益思考。

在建議於龍鼓灘發展住宅時，政府好像忘記了新界西堆填區在那裡，同時又忘記了在曾咀興建超級焚化爐的建議。

將住宅建在運作中的堆填區附近，只是再製造多一個問題，雖然新界西堆填區預計在2018年關閉，但是新界東南堆填區（即將軍澳137區）也是預計在2012年關閉，現在關閉了沒有？

其實許多年前，政府已建議將上址作為港口物流用途，由於龍鼓灘對開海域是深水航道，何不將1-6號碼頭搬到更深水的龍鼓灘，再將7-8號深水碼頭搬到青衣西南，那麼就可挪出211公頃市區臨海地：

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/%E4%BA%BA%E9%80%A0%E5%B3%B6%E4%B8%8D%E5%A6%82%E6%90 %AC%E7%A2%BC%E9%A0%AD-083320291.html

至於前文提及的大嶼山兩個填海地點，屬於荃灣區的欣澳作為區域娛樂及商業十分適合，能配合機場及迪士尼等旅遊設施，問題是為什麼又將物流放在小濠灣？如果將龍鼓灘（200-300公頃）轉作物流發展，加上青衣西南（80-120公頃），合起來共有280-420公頃，減去用來補償葵涌泊位用地的211公頃，餘下的69 -180公頃大致可以補償小蚝灣（100-150公頃）的面積。

那麼小蚝灣可以改作更佳的用途，除了可撥作住宅外，更佳的選擇是發展商住混合式用途，即是包含住宅、商場、酒店等用途，可以為東涌新市鎮擴展部份的人口提供就近的就業機會，避免出現像天水圍那樣的規劃錯誤。只需在小蚝灣車廠設站，並輔以上蓋住宅發展，已可以解決到對外交通的問題。

發展大嶼山，公眾最關心的是中華白海豚的保育問題，農漁自然護理處曾研究中華白海豚的出沒地點：

http://www.afcd.gov.hk/tc_chi/conservation/con_mar/con_mar_chi/con_mar_chi_chi/con_mar_chi_chi_dis.html

從圖中所見龍鼓灘和小蚝灣的確是中華白海豚出沒的地方，反而欣澳、蝴蝶灣及東涌與人工島之間少有出沒，所以用蝴蝶灣代替龍鼓灘，用東涌與人工島之間代替小蚝灣，可能是更環保的選擇。而筆者之前建議的南屯門至機場線，亦可以考慮用蝴蝶灣土地發展收益補貼。

改動之後，中長期已無需要考慮中部水域人工島方案。筆者建議將填海的用途改為：

物流

屯門龍鼓灘（200-300公頃）／蝴蝶灣

青衣西南（80-120公頃）

娛樂及商業

大嶼山北小蚝灣（100-150公頃）／東涌與人工島之間

荃灣欣澳（60-100公頃）

政府及機構用地

沙田馬料水（30-60公頃）

筆者並不建議將沙田馬料水填海地用作住宅發展，並不是因為筆者是中大校友，要保住那所謂「海景校園」，中大人要看海景，大可以到聯合或新亞書院，崇基學院可不能吃這隻死貓。

不過這塊地用作興建住宅，亦未必是最佳選擇，有人說這塊是市區土地，那請問「市區」的定義是什麼？沙田幾時又變成了市區？真正的市區是九龍塘、紅磡等，又要接近商業區，又要有現成的鐵路及交通配套，才稱得上是市區土地。

參考同區幾個地方如馬鞍山、火炭及石門，無論是純住宅模式或者純工貿發展，衍生的商業價值並不高，地價也不能水漲船高，似乎未能用盡該「珍貴土地」，既然政府認為該地段可發展為「臨時用途」，可視作未有確實用途，倒不如作為整合緩衝區，把不同區域用地重組。

上圖標示為「馬料水」的位置為中文大學，科學園靠大埔的一邊為住宅區（天賦海灣），靠沙田的一半為科研行業為主的商業用地（科學園），既然以科研為主，當然接近大學才可望獲得協同效應，可惜的是現今從中文大學前往科學園相當轉折，就算由大學港鐵站出發，都要兜一大段路才可到達。假如能夠把大學區擴展至填海地的話，除可縮短大學與科學園的距離外，更可以加強大學與科學園的聯繫，為學術和實用的結合，提升香港的科研水平，實屬是雙蠃之舉。

現時大學站以東是馬料水公共運輸交匯處，可考慮將中大理學院及工程學院搬到此處。位於沙田濾水廠的現址將會搬入岩洞，旁邊就是馬會的馬房和馬醫院，理大正積極發展獸醫課程，這裡正好是實習之地。浸大正爭取興建中醫院，何不將此醫院建在填海區北部，連同浸大中醫學院，以及中大香港生物科技研究院，整合為科學園第五期發展，集中在生物科技研究。

再進一步是把九龍市區的三間大學：城市大學、浸會大學及理工大學，搬遷到新填海區，與中文大學組成綜合大學城，然後騰出市區的貴重地段重新發展。例如利用理工大學現址擴充紅磡站，提供商場、寫字樓、酒店等設施；城市大學及浸會大學現址附近為中低密度住宅區，鄰近物業呎價動輒過萬，假如能夠釋放出現有用地遷入新填海區，既可增加市區貴重地段供應，減低市場對供應不足而造成升市預期，大學本身又不愁沒有足夠用地擴充校園，最近浸會大學不是為前李惠利工業學院地皮與政府爭持不下？

學院佔地鄰近屋苑呎價城市大學15.6公頃畢架山一號又一居

畢架山峰11,600元11,500元

15,200元理工大學9.35公頃升御門半島豪庭

都會軒12,000元10,000元

11,000元浸會大學5.66公頃逸瓏尚御21,600元14,000元

三間大學合共佔地30.61公頃，馬料水填海區（30-60公頃）足夠有餘，再加上沙田污水處理廠（28公頃），差不多大多一倍。沙田污水處理廠餘下面積可作興建宿舍，為大學及科學園提供大量住宿供應，既可便利學生及科研人員外，又可減低學生往外求租盤而帶來的租金上升壓力。

搬遷學校，並非沒有先例可援：澳門大學將校園擴展到橫琴，面積大增20倍。將三間大學搬到馬料水，校園面積可以增加50%以上，而且因為保護海港法例並不適用於吐露港，如果大學和科學園有進一步的土地需要，可作進一步的填海。至於搬遷的費用，相信可透過賣地收入補足有餘，上海世博場地不是由搬遷江南造船廠而來嗎？

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