租售同權+房產稅+遺產稅=養老地產春天
本周末撩動資本市場的重大新聞莫過於租售同權的持續發酵，昨天陝西省出台了房產稅的相關政策，為什麼不是北上廣深呢，他們房價最高呀？不去劫富濟貧反而從中西部開始，用意為何？同時，國家確立的租售同權試點城市，這個周末都沒有休息，加班加點在整理資料出台政策，這是響應呀！
背景：房產和戶口脫鉤的搶人大戰！
武漢方面：2017年4月，武漢大力放寬大學生落戶條件；6月，武漢提出每年將建設和籌集50萬平方米以上的人才公寓，5年內達到滿足20萬人租住需求。由政府以獎勵形式發放「人才住房券」，用於企業人才和大學生購、租住房。
西安方面：2017年5月，西安出台「西安人才新政23條」，計劃5年投入38億元，引才育才100萬名。
據國家統計局的數據，四川、重慶、河南、安徽、貴州、廣西、湖北和湖南8省市，2015年除河南人口仍為流出外，其他7省市人口均轉為流入，8省市合計流入人口為70.8萬人，與2010年相比，流出人數減少818.7萬人。
很多人認為，未來中國的房地產發展模式大概率是新加坡模式，即政府提供長租房，開發商提供改善型的高價商品房，兩者並舉。而中國的老齡化社會化，未來會人口負增長嗎？即使不會，現在也要未雨綢繆，否則就是亡羊補牢了！霧霾就是這個惡果，我們眼看著資本主義的老路不能走，然後我們還是又走了一遍！
有幾個問題我們先來思考下：
1、發展租房市場會是刺破房價泡沫的大頭針嗎？
為了防範金融危機，響應住房回歸居住而非炒作的屬性，很多城市出台政策N年不準交易，雄安明確不搞土地財政、住房90%無產權，上海出現樓麵價低於6000元出讓2塊只租不售的住房用地，十三五期間不再大力發展產權住宅，廣州率先租售同權，12個城市進行租售同權試點，鼓勵開辦國字型大小租房服務中心，相信很多地方都會政策跟進，第二批試點箭在弩上，而且搞不好是很多地方爭先恐後去爭取試點，希望被上峰冊封的，這是表忠心的好時候，過了這村就沒有這店了（因為住建部要求2017年底前，試點城市要形成一批可複製、可推廣的試點成果，向全國進行推廣，所以跟時間賽跑吧，因為你不能等到年底，10月就是大限！）周末，住建部說將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。7月30日，河南省住房城鄉建設廳率先印發了《關於進一步推進鄭州市住房租賃試點工作的意見》，要求鄭州市發揮國有企業引領作用。新組建或在現有國有投融資平台的基礎上組建國有或混合所有制住房租賃平台。大家看清楚，是可以新建平台的，其實等於又回到了房改之前，不過現在我們的金控平台和資管平台都已經建立成熟了，所以會更加市場化，這就應了前兩年老大處方俄羅斯時候的段子，說俄羅斯是租賃住房市場，大家還都羨慕嫉妒恨呢，這不，你家房子也要實行了，現在也終於知道為啥家裡的房本和地本被換成不動產證了，因為以後，就兩種了，一種是2017年以前買入的不動產，一種是2017年以後的租賃住房，屬於動產。美國加息+縮表+減稅，引導熱錢和富人帶走外匯，希望刺破有縫的雞蛋，你如果金融市場穩定，沒有泡沫，沒有蒼蠅會撩你的！就像你不相信股市沒有泡沫一樣，你為什麼會相信房市永遠都會在上漲的路上呢？所以，這個泡沫是我們自己刺破還是等別人刺破，是個兩難的選擇，但是租賃市場想必是一劑良藥，這把瀉藥到底是每日服用，快速解決問題還是隔日服用，慢推排毒呢？
2、租房市場是否會被zf控制？
NO！雖然前段時間鏈家等部分中介陸續關門，但是剛需市場還是有的，投資的慣性會持續的，不是每個國人都會看的這麼清楚，走在迷霧中的人們，不會一下子看清方向的，事物的發展都有其自身的慣性，所以會持續，直到形成共識，然後路線就又一次轉彎，你總是要比上峰慢半拍的，因為那隻無形的手沒有長在我們的身上。但是國有租房公司一旦成立，信息共享、網簽合法合規、租房者不用擔心房東三天兩頭的刁難，不用擔心會被趕走，沒有誠信違約的問題，因為要漲價也是一起漲，沒有房東的白眼。不過住房租賃稅是要交的，除了物業費，這個每月的稅收也是一筆zf的穩定收入，從土地財政的暴利到細水長流的穩定流水，如果是你會選擇哪個呢？這個轉型是不是很成功，經營城市，讓zf也有穩定的應收賬款，一邊金控公司提供彈藥購地買房，一邊營收賬款償還利息，良性循環。其他的中介租賃市場和私人房東會向國有租賃市場看齊，起碼信用看齊是第一位的！所以，國有房屋租賃市場會發展起來但是不會取代其他的租賃市場，畢竟這是市場經濟，倒逼現有公司順勢轉型才是良策。
3、現在沒有好地了，國有租賃公司怎麼建房？
這個問題其實根本是個謬論？首先，買不到地就開發新的區域，人流疏導，給點政策，人就過去了，想發展的快，zf大樓搬過去，想必雄安的試驗區會全國複製的。再次，買不到地我們可以買房呀，這樣效率更高，速度更快，因為房產可以租了，房產公司可能也會著急變現，但是想要一下賣給zf，也別以為他們都是冤大頭，讓審計部門進行成本核算就ok了，到時候你不賣都不行呀？因為沒有那麼多接手盤了！這種方法在公共租賃住房政策剛開始的時候，再早到廉租住房時代都使用過。第三，不要以為招保萬金這類大房企會不聽話，他們其實更聽話，讓你賣房就老老實實的賣，現在讓搞租賃住房了，想必這時候時候都會謀求轉型，恨不得馬上抱住國有租賃公司的大腿，成為合伙人，一起搞PPP的房產租賃市場，他們拿地開發，國有公司成本微利回購，或者組成聯合體一起玩，豈不是更好，房產成本易控制，拿地蓋房更迅速，品質有保證。
好了，小編個人是擁護這個政策的，至少溫相時代已經說了鼓勵租房，但是沒有政策，誰租呀？現在李相時代搞大眾創業，最後勞苦大眾們都說賣房創業的都是傻子，因為創業幾年不如當初房產上漲的快。 現在開出這劑良方，恰到好處吧，順應時代！但是這個事情跟我們的養老有什麼關係呢？我們繼續深思！
1、421的代際結構，難以15年內轉變。
人口結構已經形成，這是一個生育的問題，因為房價等諸多因素造成，現在雖然有計劃的讓你生2、3、4、5個，你也不敢呀，因為成本太高了，所以這個421的結構難以很快或是15年內改變，因為他需要一代人的努力，因此，421如果2是獨生子，那麼算算15年後那個1會繼承多少房產，這個邏輯小編幾周前的文章闡述過，不再多說了！
2、421中的2生活成本居高不下，那麼4的問題誰來養？
住房反向抵押給了一條出路，就是你把房子可以交給國有的保險公司，未來搞不好還可以交給國有房租租賃公司，zf來養老的問題就解決了，每月給你的二份養老金或是根據你的養老需要安排居住適合你的養老機構。
3、遺產稅才是激發社會創新活力的良藥。
美國要求降低遺產稅的徵收比例，最後被所有的富豪們，也就是整個華爾街的高薪精英們被否決了，第一個站出來的就是喬治.巴菲特反對，接著蓋茨等一堆精英反對。為什麼？這在我們國家可能是不能接受的，因為我們現在還甚至會抵觸或是抵制遺產稅的開徵。好吧，我們聽聽老美的邏輯，他們崇尚個性和創造，我們看美國大片就能感受到，個人英雄主義橫行，你經常看到一個人打翻一群人，或是一個人炸了一個軍團就是這個邏輯（直到美國人後來發現龍大哥老是一個中國人打一群美國人，最後他們不願意看龍哥的電影了！），所以他們覺得自己創造的財富應該是社會的，他們都是拯救世界的英雄！另一個邏輯就是他們認為一旦讓孩子繼承了所有的財富他們就會不勞而獲，不思進取，那麼美國的精神就會失去，國家和社會就會失去創造力，其實很有道理，看看我們現在的富二代們都在幹什麼？一大部分都是「掂起來是一串，放下是一坨」。第三個邏輯就是美國很多企業家不是為了錢在奮鬥，是未來改變世界，所以創業初衷不同。我們看到扎克伯格的捐款，無人駕駛、民間衛星等等的技術如果是一個謀求賺錢的企業家在做，他不可能十年磨一劍的！（一會兒建立個子鏈接，分享一個美國的超級牛人吧，就是破解蘋果的頂級牛人，現在又做了一件轟天驚地的事情！）第四個邏輯就是，因為有了遺產稅，所以你如果捐款，做公益就可以免稅，那麼美國才有了真正的慈善家，我們現在的很多捐贈者也有慈善家的，但是大部分是打著慈善的幌子，搞著見的光的事情，某美美的事件，就是一個低劣的玩笑！綜上所述，遺產稅的開徵，能夠幫助社會建立良好的價值觀，當然，遺產稅不是說不給後代留東西，是弘揚正能量，傳承家風，縮小貧富差距，讓國家和社會更加公平。如果遺產稅開徵，我們能被征的第一個資產就是房產，所以與其將房產交稅不如以房養老交給保險公司，這樣還減輕了子女的自己的贍養負擔，幫助國家和社會良性發展，這才是有益的！（補充一個知識點，為什麼有了遺產稅，我們不能交了稅然後繼承呢？畢竟稅不會高於遺產嘛！道理是這樣的，但是我們看看國外的遺產稅法吧，條文俺就不扯了，舉個例子吧，比如你有1億的資產要給孩子繼承，假設稅率是50%，那麼就是需要交稅5000萬，但是孩子想繼承需要先交稅5000萬才能繼承那1億，所以，孩子如果自身不能提供合法收入來源的5000萬稅款，你就不能繼承那1億，懂了吧，大部分的人是無法繼承的！不是你繼承後交稅，是先交稅才能繼承！）
4、房產稅+租賃稅=住房保有稅，讓動產能夠動起來。
房產稅和租賃稅，小編認為同時開徵有點狠，所以房產稅應該是對不動產的持有人，租賃稅對動產的持有人，那麼就是說，你持有不動產和動產一樣交稅，你為什麼還要持有不動產呢？所以，會讓不動產動起來，那麼誰會讓不動產動起來呢？兩類人，一是資產過多的人，二是未來有養老資金缺口，又不願意增加孩子負擔，甚至孩子也支付不起遺產稅的家庭，你持有不動產就毫無意義了，不如以房養老吧。
5、養老地產的春天應該發展的是養不是醫。
現在很多養老地產都是圍繞有好的環境，好的硬體，高大上的醫療等等作為賣點，但是小編走過很多高大上的養老地產，看過地產項目里養著每隻3000萬的長壽龜，有躉交10億會員費的客戶，但是老年人住進去真的就能養老了嗎？其實不然，很多養老地產項目追求了人文超過了天人合一，比如你給老人好的居住條件，按時的生活規律， 無非是讓他不失眠了；你給他高大上的醫療手術條件，來回的轉診，甚至可以送到美國西雅圖的精準醫學中心，但是治未病的保健沒有建立起來；你給他每天豐富的老年大學，但是身體和精力總是抵抗不了歲月的流失，他會有上不動課的那天。因此，養老地產除了做好綠化、美景、恆溫新風、融雪步道、優化柔性飲用水、豐富到可以累死老人的課程安排外，你要做的不是告訴他你有301醫院或是美國某某醫療的護航，而是真的每日相伴的康復和延遲歲月侵蝕的醫療保健，這個不是所有養老地產能夠想到和做到的，裡面有很多技巧和技術的處理！隨後我們有時間再聊吧！現在的很多養老地產，在小編看來，大部分都變成了只有老沒有養的住房而已！
今天，就到這裡，想說的很多，想聽你們說的更多，所以希望你們可以把認可的觀點給你認可的人分享，可以把你的觀點與我分享，我們互動才是學習，交流才是最高效的學習！
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