金九銀十，從今天開始

北京樓市從3月份調控開始，到今天基本上已經接近6個月了。

根據北京住建部網站官方公布的網簽數據來看，8月份的北京二手房網簽成交量為7712套，環比7月份7158套和6月份的8918套，北京的二手房市場進入了一個觸底回升的階段。

而且歷史9月份的成交數據對比來看，只要市場的政策層面沒有大的變化大概率都是會好於8月份的。

從目前市場的成交價格來說，大多數因為在前期遭遇317導致的問題單出現的筍盤，經過了6個月的消化期，絕大多數也已經被消化掉了。

後續的市場成交價在前一段時間依靠筍盤大幅拉低的情況也會有所減少。

而且伴隨著成交量逐步穩定，年底之前這段時間市場也會進入一個相對穩定的供需博弈階段。

對目前市場上大多數人關注的利空因素來說，總結來說就是以下幾點：

1.調控因素導致的北京房價頂部。

這其中最一個最明顯的誤解就在於，對任何的政策調控來說都只是一種手段，而並非目的。

對ZF來說他們其實需要管的事情遠遠不止房地產一件事那麼簡單。

如何保證國民經濟的健康長期發展？

如何保持中國周邊的地區相對和平的地區形勢？

如何去更好的維持住外匯市場的人民幣匯率穩定？

如何去在外匯市場大幅波動的狀態下去保持一個相對高外匯儲備？

這裡面哪一家事情的重要程度都要遠遠超過房價。

但這並不是說明房地產市場的重要程度不高，其實上洽洽相反。

一個穩定的房地產市場環境是發展國內各項重大事務必不可少的基本條件。

ZF真正希望的是房地產市場的長期健康發展和房價的平穩運行。

但是房價的平穩也可以能會有兩種情況，一種是平穩上漲，一種是平穩下跌。

對於第一種情況來說，需要的唯一條件就是中國經濟的長期穩定發展。

只要中國經濟是穩定的，同時國家實力不斷上升，那麼房地產市場價格特別是一線城市核心地段的房地產價格必然是長期穩定上漲的。

而對於第二種情況，除了發生中國經濟的徹底奔潰這種大環境的改變之外，也只可能會有發生戰爭等大的不可預知類的原因了。

不過一旦真的出現這種大事，我想大家也沒人會操心房價了，還是先考慮保命要緊吧。

所以只要能夠判斷北京房價的中長期走勢是平穩向上的，那自然也就不存在頂的說法了。

2.北京的住房主體結構發生變化，類似公租房或者集體用地的租住同權會成為主流。

未來的新建房屋結構會發生變化這個應該還是比較有可能的，但是對於存量的商品房情況改變的可能性基本不大。

即使現在想要把存量商品房通過回購再轉變為公租房的形式，那這個難點就在於現在二手房市場能夠流通的二手房連存量市場總量的1%都不到，哪怕ZF想花錢買也不是說直接花錢就能解決。

至於說在市區大面積的拆遷重新安置，這個對於北京市區的情況來看基本是更難做到的。

因為這不是對平房棚戶區的那種少量拆遷戶的強制拆遷，先不說需要的資金來源問題，光是這些需要提供安置的大量樓房小區原有業主數量，基本上就不比同等區域下需要提供公租房的人數要少了。

所以說在存量商品房中來提供公租房這種做法除了本末倒置之外，無法解決任何住房的實際需求問題。

另外一個就是對於能夠承認集體用的小產權房，用於提供出租用房的情況，這裡面有一個很簡單的道理就是：

這個集體用地房能起到的作用絕對不會比你目前能在北京市場同區域裡面找到的小產權房所起到的作用大多少。

但是小產權房在目前北京二手房市場的影響大家也可以看見，基本上也就是聊勝於無。

可以說這些小產權也好，新建公租房也好，絕大多數更多的情況都是一些小眾的小範圍的安置方式，無法成為現階段住房的主流形式。

3.短期內的房屋持有成本會提升。

目前對絕大多數業主的房屋持有成本影響最大的可能還不一定是稅收。

因為不管是房產稅也好，出租空置稅也好，這些針對於於持有環節的稅收通過立法和執行的階段都太長了，短時間內都很難看見效果。

在這裡我們可以考慮兩個相對更加簡單的辦法：

一是對於北京二手房市場有房貸的這部分業主，特別是去年底今年初購買的，相對來說貸款額度會更多的這些人。

通過提升他們的存量房利率來增加他們的房屋持有成本才。

只是目前唯一和存量房利率關係緊密的基準利率是整個國家經濟的一個重要指標。

人民銀行在任何情況下對基準利率的調整都不會單獨只考慮房價的情況，更多的是會參考整體經濟的運行狀態。

所以不論北京二手房市場價格如何漲跌，相對來說大部分業主的存量房貸還款壓力，還是只能跟隨國家整體經濟運行的情況去被動承受了。

第二個就是加大北京的人口疏散力度，而且從整體結構上有所調整，對除了原有的低端人口之外的高端人口也進行疏解。

對於北京的各類大專院校，國內的各大高新科技企業，各大金融機構總部和企業總部採用類似對付動物園批發市場的方式，強行遷移到類似河北的地區。

這樣肯定讓目前絕大多數有空餘房屋在出租的房東獲取的房租收益就可以短時間內大幅下降。

只要公司沒了，失業了，那些高收入人才就肯定不會高價租房了，這絕對是一個可以立刻提升業主對房屋持有成本的好辦法。

現在剩下的唯一的問題就是，ZF能多快的去清理這些人口？

我們希望是越快越好，最好別超過6個月吧。

不然這舊的人還沒清理乾淨明年新來的人可就又要到了。

4.拆除小區圍擋而導致低價房的出現

對和保障性住房共建的小區來說，拆除了格擋對於原有的商品房價格的影響有沒有呢？那肯定是有的。

但是對於北京二手商品房小區整體的影響能有多大卻不太好說。

根據北京住建部網站顯示的北京歷史上的所有保障性兩限房的統計數據為222個，而北京同時期現存的商品房小區數量是4628個。

也就是說即使全部的保障性共建小區都會影響商品房小區，有可能會影響的商品房小區數量，其實也不到存量的4.8%。

這麼點量的商品房小區哪怕房價都腰斬了吧，那麼對北京市場二手房均價造成的影響估計也就不到2%。

所以說這最多也還是個小範圍事件，對北京整體的存量二手房市場難以照成太大影響。

結論：

1.按鏈家網的在售二手房源的數據來看，二環內的東西城所有的在售房源放到一起不過2221套，這點房源量基本上說好聽的也就是一個新盤的供應量了。

簡單的說就是我們都完全可以把東西城成一個小區了，因為這供應量是在是太有限了。

而且東西城作為北京學區房的集中地，隨著今天9月1號又一年的的入學季的開始，預示著下一年度的學區房收購大戰又將重新開始。

不管市場上對後期成交量的判斷如何，要上學的孩子可一點沒少。

相對需要判斷市場情況的投資人群和剛需人群，需要給孩子提前配置學區的家長購房規模基本上不會因為市場情況發生太大改變。

這些購房人群大多不太會因為價格的影響推遲自己的學區房購買計劃，大部分都應該是該買就得買了。

2.朝陽和海淀在鏈家網顯示的二手房源，分別為7572和3797套，合計也不過11000套房源。

這個數據就很清楚的表明了，雖然北京二手房市場經過了這次3月份的政策調控，成交量下降很多，但是市區主要地段的房源量並沒有太大的增加。

而且對於大多數因為今年的政策影響導致中斷了換房計劃的的換房家庭來說，一旦它們的換房鏈條重新啟動，因為對改善性好小區住房的需求，他們首先會消化的就是朝陽海淀市區的這些次新房小區。

對於所有需要換房的人來說，現在就是好的改善換房空窗期。

可以讓你在市區熱門區域的次新小區有多套房源挑房，價格大部分也可以談，而且就算是房價後期會產生波動，中間所產生的差價也完全可以從另外一套房中找補回來。

最多也就是現在有點麻煩的是賣房周期可能會不太可控，只能考慮比較合適的先賣後買。

但是即使是現在啟動賣房，考慮到現在平均3到4個月的賣房周期，那麼等正式拿到尾款之後最理想的買房時間段基本上也會到明年春節前後。

哪怕是按執行連環單的形式去考慮，在同時嚴格確認好了尾款到賬時間之後，也才有可能在年底的12月之前進入市場選房。

但是到那個時間段來說不管二手房的市場均價如何波動，在市區熱點區域的選房餘地，和砍價空間肯定不如現在更好。

3.相對於市區的熱點區域，更遠一些的丰台，昌平，大興，通州，房山這些區域裡面普降房源現階段明顯會更多一些。

而且部分相對偏遠和環境不太好的小區的價格，目前報價的議價空間也是比市區的學區房或者次新小區房源更大的。

目前這類低價房源的主要需求來大多自於屌絲剛需的上車需求。

因為沒有家長對學區或者改善置換類原因的迫切壓力，屌絲的低端購房群體相對也比較容易受到現在市場大環境的影響。

對於大部分的屌絲的剛需買房者來說，大多數人也都會有買漲不買跌的習慣，喜歡賭一把房價的漲跌。

又到了一年的金九銀十，希望這次北京房價不要把把開的都是漲了。

文 | 小樊

互聯網碼農,微信公眾號《業餘買房》

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