租購同權，政府公信力的自我救贖

04-20

轉載請在標題下註明：來源 | 阿甘看天下（ID:ACM_KAKA22）

§ⅰ 房價永遠上漲

進入下半年，7月份全國各地密集出台了一批關於發展租賃住房的舉措，尤其是7月17日廣州發布的「售租並舉、租購同權」政策，引起了軒然大波。

瞬息萬變的時代格局並不是所有人都能讀懂的。自2003年以來，當一次次的房價調控最終演變成為繼續上漲的鬧劇之後，房奴們被愚弄的智商終於徹底大爆發，但很不幸是物極必反，他們開始認命並相信『政府的話是不能相信的，一切調控政策都只能帶來房價繼續上漲』！鄭府的公信力遭受到空前質疑。

這裡邊當然少不了那些不甘心退出歷史舞台的既得利益者，以及各路精巧的利己主義者們的功勞，從R大炮到各路自媒體大V們大肆鼓吹『房價會永遠上漲』，對「房屋租賃新政」轟然嘲笑並大潑冷水。細細歸納起來，斷言『房價調控絕對不可能長久，發展租賃住房新政並不能降低房價……』，諸如此類觀點的論據無非兩點。

其一，在一個鄭府絕對壟斷土地資源、貨幣發行央行不獨立的國家，發展經濟、提供就業靠的就是印鈔票和鄭府投資，而手段呢，首當其衝就是房地產。鄭府對土地財政的依賴已經無可救藥，一旦房價下跌將導致地方鄭府和銀行債務無法償還最後破產。如此，保房價被上升到保政權的高度。

其二，學區房永遠是稀缺資源，不可能滿足所有租房人子女上公立學校的正當要求。說起來似乎很有道理，但不得不提這裡邊夾雜著一個私心就是，我已經千辛萬苦買了房，哪能夠讓你們後來者通過租房享受到和我同等的權益？

§ⅱ 上半年請君入甕

2017上半年，房地產市場的脈絡非常清晰，一二線城市高位冰凍『防止房價過快上漲』，真正的醉翁之意是防止房價下跌，但同時還要營造出一個『微跌』的假象，藉機擠壓民間資本流向三四五線，實現加價去庫存的目的。

局勢不饒人。半年8萬億M2刺激下，6.9%的經濟增速實在是差強人意，內部地方財政日漸吃緊，外部匯率和資本外流壓力與日俱增。此時調控的用意昭然若揭——通過提高首付比例、限貸、限購限售等一系列『因城施策』手段，儘可能將銀行和房地產商的風險轉嫁到住戶身上，通過『利益』捆綁實現『有福同享』。如此，退潮後裸泳的將會是房奴，而不是房地產商背後的銀行和地方鄭府。

而對於後天欠缺獨立思考能力的的房奴們來說呢，前方誘之以上漲畫餅、後面驅之以通脹皮鞭的策略無疑是具有致命殺傷力的。無論是收縮信貸還是各種限制，非但沒有讓接盤俠們望而卻步，反而悉數達到了神奇的反面效果，進一步強化了他們『房價永遠上漲，任何時候也不會貶值』的信念，從而慷慨解囊紛紛入彀。

有數據為證。上半年雖然各地各種調控措施密集出台，但房地產市場依然交出了一份靚麗的成績單。首先表現在整體成交規模高歌猛進。國家統計局數據顯示，1-5月份商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；其次是巧妙實現了乾坤大挪移，三四線成功取代一二線，成為去庫存的主戰場。

欲擒故縱的布局+軟硬兼施的手段，就像指揮家手中的魔棒，讓市場從一二線的黃鐘大呂瞬間轉化為三四線的羽調商聲。對獵殺對象心思算度之精準、出招之狠厲，令人冷汗涔涔嘆為觀止。沒有辦法，棋坪兩側對弈雙方的段位根本就不在一個層次上，試問房奴們如何能夠佔到先手？

§ⅲ 下半年風雲突變

不得不說，2003年以來巨大的房地產泡沫持續推高，鑄就了巨大的金融風險，決策者空喊『壯士斷腕』，其實並不敢真正戳破，而只能採取『請君入甕，風險共擔』的保守療法。但保守並不意味著高層會容忍腫瘤繼續惡化，『房地產發展的長效機制』這盤大棋走出第一步後，下半年政策大招開始一個接著一個放出。

7月4日，上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的兩塊地，轉讓價格不足6000元/平，遠低於市場招拍掛價格，開啟了「整體持有隻租不售」新模式。土地絕對壟斷的國情下，地方政府主動讓利，完全不合常理。

7月7日，上海發布住房發展十三五規劃，新增住房170萬套，較『十二五』大幅增加了60%。根據《規劃》，十三五期間上海市住房和用地供應總量將顯著增加，住房用地供應5500公頃，提供商品住房45萬套，租賃住房70萬套，各類保障性住房55萬套。從數字明顯可以看出，在確保供應保障性住房用地的前提下，租賃住房大幅增加。

什麼意思？2016-2020年，上海市租賃住房數量將達到商品房的1.7倍，這就是『房地產市場健康發展的長效機制』的第二步。第三步是什麼呢？嗯，如果某次大會之後，房地產稅以打壓房價的噱頭『順應民意』出台，真正實現租售並舉+房地產稅兩翼齊飛，屆時多套商品房持有者請一定不要吃驚。

7月20日，住建部等九部委發文，要求人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，並將廣州深圳南京杭州廈門武漢成都瀋陽合肥鄭州佛山肇慶12個城市，遴選為首批開展住房租賃試點單位。

今天的結果是由昨天的布局決定的，而今天的布局又決定了明天的結果。

如果還有固執的炒房客醉死不認酒錢，認為上海市和九部委的這些舉措說服力仍嫌不夠，那麼廣州的「租售並舉」就讓人不得不相信，這次是要動真格的了。

§ⅲ 一石打破水底天

7月17日，廣州發布《加快發展住房租賃市場的工作方案》，其中兩條異常醒目。

其一，積極支持租賃住房方式，加快構建租購併舉的住房體系；鼓勵發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長極。總體目標是到2020年，形成政府、企業和個人互相補充、協同發展的租賃住房供應體系。

其二，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。這個條件簡而言之就是——具有本市戶籍的適齡兒童少年，人才綠卡持有人子女，來穗人員隨遷子女。

兩個條目各有側重點。「租購併舉的住房體系、新的經濟增長極」體現的是高層從經濟可持續發展的高度，引導、促進和發展住房租賃產業。而後一點顯然是設身處地站在租房者角度，為房屋租賃產業順利落地掃清障礙。

§ⅳ 發達國家經驗借鑒

國人不善原創但卻精於山寨，租購同權同樣也不例外。

房子的根本屬性只是居住，但為什麼卻被國人神化甚至妖魔化？最大的痛點就是房子和戶籍制度的綁定。眾所周知，國內不買房子就無法落戶，落不了戶孩子就無法就讀公立學校。而廣州租購同權政策的推出，讓租房子成為解決孩子的上學問題成為可能，為什麼一定要砸鍋賣鐵買房子呢？

放眼國外，租售同權制度在西方國家已經存在好多年，而且沒有類似廣州的三條限制措施。筆者為此詳細諮詢了好幾位已經移民的朋友，只需要拿著房屋租賃合同，甚至只是水電費繳費單子，就可以順利辦理孩子在所在區域上公立學校手續。美國這方面做得最好，即使父母身份是非法移民也並不妨礙孩子入學。

筆者喜歡多想，延伸一下思維，美國能吸引全球各行業最頂尖的人才安家落戶，靠的是強權嗎？愛國憤青們大可不必臉紅脖子粗，可以調查一下官員和富商子女的教育經歷。說句不太入耳的話，一定級別和一定財富高度的群體，他們還真不屑和你爭奪所謂一二線城市寶貴得要命的教育資源。呵呵，這方面不多談。

§ⅴ 他山之石可以攻玉

筆者在7月20日撰文<購租同權，假戲還是真唱？>中講過，如果說高房價直接對交不起首付者關上了一扇門，那麼租房市場就相當於是開了一扇窗。問題的關鍵在於跳窗者希望擁有和走門者相同的權利。

仔細閱讀廣州《加快發展住房租賃市場的工作方案》，租售同權政策附帶的三個條件門檻確實並不低，坦率講符合條件的人或許並不多。但不管怎麼說，這個政策的意義在於，它為鐵板一塊的中國樓市撕開了一道小小的口子，而這個口子一開，還有沒有更加具有針對性的政策出台呢？就看高層『建立房地產發展長效機制』的決心了。

有人擔心新規定並沒有解決公立學校資源稀缺這一根本性問題，只是單方面放大了對學區房的需求，而沒有增加供應量，從而可能讓租購同權的象徵意義大於實際意義。

這種擔心當然是有道理的。但坦率說指望鄭府短時間內建立起大量學校，同時滿足購房戶和租房戶的需求，又有點兒不切實際。縱然地方鄭府想這麼做，校舍等硬體起來了，教師等軟體配套措施也還需要一步一步來不是嗎？

筆者的觀點是，如果真想在一個城市生根發展，租得起而買不起房子時，孩子的教育並非不可以考慮私立學校。不就是小學到高中12年嗎？而且高中的自由度還要更大一點兒。當下的私立學校蓬勃發展，而且樂於高薪聘請優秀教師，責任心也遠遠高於公立學校，有的甚至已經開始施行小學初中或者初中高中連讀，為什麼一定要在公立學校一棵樹上弔死呢？

筆者身居東部三線城市，雖然居住在學區房片區，但孩子小學初中就讀的卻是教育質量更好的私立學校，一年的學雜費不過就是1萬塊錢左右，但孩子的學習成績並不比上公立學校的差，坦率說是更好。

他山之石，完全可以攻玉。

§ⅵ 鄭府的自我救贖

時局艱危，黨國當前的核心工作有二，對外保匯率保外儲，對內穩定經濟增長。對於高層洞悉房地產積弊之後「發展房地產長效機制」的決心，筆者從最初的懷疑到看懂——房地產業說破大天也僅僅是一個發展經濟的手段，而不是根本。

本末是不能倒置的！當一個發展經濟的手段越來越成為綁架高層手腳的桎梏，並成功吸引到全體國民的憤怒時，它的使命已經完成，而距離自己的壽命也就不遠了。對於墨守成規的庸人來說，守住祖宗基業、保持現狀就已經不錯，而順應民意打破舊格局，找到取而代之的新手段，開拓出一番新局面，從來都是英雄們的終極夢想和不二選擇。

狼來了的故事所有人都知道，而當人們一次又一次被欺騙時，那個撒謊的孩子最終葬身狼腹。當下的房地產市場，幾乎是最後一次考驗著鄭府，究竟是虎頭蛇尾還是不破不立？只有後者，才能重塑公信力，讓鄭府完成自我救贖。

而對每個國民來說，在一個羊群效應大行其道的國度，當所有人都看好一個行業並趨之若鶩時，結局一定是無盡的哀傷。身後有餘忘縮手，眼前無路想回頭。

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