「海南魔咒」又發威！海南跌，全國慌！三亞房價領跌4000元

04-20

中國有兩大公認的寶島，一個是台灣，另一個是海南；中國旅遊也有兩個公認的天堂，一個是雲南，另一個是海南。不同的寶島和天堂，都有著相同的海南，然而盛名之下，樓市資本論卻發現海南總也被一個「樓市魔咒」籠罩。

中國樓市的「海南魔咒」，就如同香港股市的「丁蟹效應」一樣。

【一】三亞房價大跌4000，海南樓市魔咒重啟？

2017年初，霧霾襲擊中國多地城市，人們紛紛選擇逃離去海南享受「碧海藍天」，北京飛往海南近萬元的單程豪華頭等艙機票都脫了銷。樓市資本論發現因為藍天、沙灘、陽光、躲霧霾而去海南買房，成為了中國樓市一道獨特景觀，也是海南樓市獨樹一幟瘋狂上漲的驅動力。

除此之外，由於一些熱點二線城市在去年9月30日之後，以及今年北京3月17日後，相繼出台了史上最嚴格的「處女貸」、「離婚貸」等限購政策，致使眾多購房資金開始向海南房地產市場轉移。拿海南最具代表性的三亞樓市來看，樓市資本論了解到，2017年一季度，三亞市全市累計房屋銷售面積88.2萬平米，同比增長65.6%；房屋銷售額217.2億元，同比增長127.0%。價格方面，1至3月，三亞市新建商品住宅價格分別上漲6.3%、7.6%和10.3%；二手房銷售價格分別上漲3%、3.7%和 4.6%。

然而好景不長，在中央「房住不炒」的號召下，海南省也在4月14號出台了樓市新政，之後瓊海、海口、三亞等海南主要城市也相繼細化了限購政策，對非本地戶籍購房者限購1套住房等，預示海南樓市已經進入全面調控期。

限購政策出台之後，三亞房地產市場反應明顯。國家統計局的數據顯示，4月三亞市新建商品住宅價格環比下降1.2%，領跌全國。而根據三亞市住建局統計的最新數據，5月1日至16日，三亞市商品房網簽均價則環比下降了14.71%，價格已從2月份的高點23800元/平方米下降到5月份的19900元 /平方米，下降了3900元/平方米。

樓市資本論認為每平米近4000元的房價下降幅度，不可謂不大。再考慮到從高點到現在，僅僅3個月的時間，這降的趨勢不可謂不猛。讓人心裡不由的想起，曾經籠罩海南樓市的魔咒，難不成又要重來？熟悉樓市的朋友都了解，中國人僅有的樓市崩盤記憶都和海南脫不了干係，而且不止一次。總結一下，就是全國漲則海南漲，海南跌則全國跌，並且每次都是海南最後漲，但是最先跌。

【二】1993年海南樓市崩盤，魔咒初現

1988年，海南脫離廣東獨立建省成立海南省，海南經濟特區也同時成立。彼時海南經濟特區是中國最大的，也是唯一的省級經濟特區。因此吸引了大批的人來到海南淘金，如今地產圈的知名大佬萬通地產馮侖，SOHO中國潘石屹，陽光地產易小迪都在其中。

逃過一劫的馮侖、潘石屹

據樓市資本論了解，在海南樓市最火爆的1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；海南全省財政收入的40％來源於房地產業。要知道當時海南全省城市人口才100多萬，而房地產公司就1.3萬+了。同年，官方數據顯示海口市在建人均住房面積已達50多平方米，要知道同期北京人均住房面積才7平方米，海南樓市之火爆可見一斑。

一年後的1993年6月24日，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，無人接盤下的海南房地產熱浪應聲而落，數千家開發商捲款逃離，留下爛尾樓遍地。僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。從1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。

值得一提的是，潘石屹等人，在1992年8月就預感市場不對，覺得海南樓市要出大事，幸運的撤回了北京。而當今吉利汽車老總李書福不幸深陷其中，損失了3000萬，從此發誓再不碰地產。

對於大多數中國人來說，1993年下半年海南房地產泡沫的破裂都是一段難以磨滅的記憶，因為伴隨海南樓市的崩盤，中國經濟的軟著路也很快到了最艱難的時刻，大多數城市的經濟也都像樓市一樣步入艱難時期，然而沒想到的是這段記憶像魔咒一樣，捲土重來。

【三】2012年海口高端項目降價40%，魔咒再現

樓市資本論認為，如果說第一次海南樓市的泡沫形成以及破裂是中國人初次試水的無知，那麼第二次海南因為「建設國際旅遊島」的政策而吸引了大量炒房資金的到來，最終讓魔咒再現，海南樓市先暴漲再暴跌就是各方力量共同作用的結果。

2009年底「國際旅遊島」規劃再次引爆樓市，海南開發熱急劇升溫。萬科、保利、中信等公司紛紛在海南拿地開發。據根據官方統計，僅在2010年，海南全年房地產開發就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。有機構統計，開發商2010年在海南房地產的總投資不低於1000億元，房地產項目更是多到遍地開花。甚至，與銷量相比，供應量顯得很是龐大。

2011年2月份，海南省政府發布「瓊版國八條」，隨後，海口和三亞市出台限購政策。隨著調控政策的持續打壓，海南樓市也急轉直下，根據當地媒體報道，2012年下半年，海南部分城市樓市，已經呈現冰凍狀態。龐大的供應量、有限的需求量，在調控的作用下，海南的開發商們日子很不好過。降價成了「撕開」市場的唯一辦法。2012年初，一些高端海景項目開發商開始降價，把房價從2011年的13000元/平方米降到了7499元/平方米，降價幅度達到40%左右。隨後，其他開發商陸續加入降價大潮。至此，海南樓市再次步入長期低迷狀態。

到了2013年9月，全國樓市飄紅，一二三線城市成交和房價普遍上漲。然而，在樓市一片紅之中，唯獨有一個城市房價亮綠。數據顯示，9月份海口房價環比下降0.1%，這是70個大中城市唯一出現房價環比下降的城市。而從5月開始，海口房價已連續5個月出現環比下降。

從這張圖可以看出，2011年海南樓市晚於全國樓市到頂，又早於全國樓市下跌。2013年隨著海南樓市低迷下跌，全國樓市上漲觸定後，也再次步入下跌通道，至此海南樓市魔咒再次。

樓市資本論認為，房產投資的背後永遠是供求關係。相比於珠三角和長三角，海南缺少就業機會，能長期留在當地的青壯年勞動力少。因此海南房地產市場更多的需要依靠外來人群接盤，而大量的供地，總體上導致當地房地產市場供大於求。而僅靠逃離霧霾的大多北方人群（爺爺奶奶養老、春節等假期人群）的數量目前看，遠遠接不住海南這個大盤。因此，海南很容易成為全國房地產市場的投資熱點，全國漲海南也漲，但長期人口流入的尷尬問題也會導致，快速觸頂然後急轉直下。

那麼這一次海南樓市魔咒是否會重現，三亞的樓市大跌是否會再一次走在全國樓市的前面呢？相信很快，時間就會給我們答案。

期盼您在微信公眾號(loushizbl)、一點資訊、今日頭條、搜狐新聞、新浪微博里關注「樓市資本論」。更多房產信息交流請加微信號（watanabe1949）。