目前的節奏看，天津的房價會不會降？

04-20

*純屬個人觀點，可以相互交流*

上周剛剛經歷了比較顛覆人生觀的現象，天津的售樓處也是爆滿！最近北京的每一個售樓處幾乎是熬夜搶房，天津也一樣。比如萬科金域華府兩天4棟樓，全部售罄。又比如金地藝城華府，一天兩棟樓全部售罄。

2017年房價會不會跌下去？

背景：2016年房價上漲是全國性的，而不是單純的幾個一線城市的盛景。所以影響要素中炒房者的炒房力度並不是主要因素。並且一直以來都不是主要因素。天津的市場一是在京津冀一體化進程中受到了政策的影響，在城際軌道的建造順勢開發商借著北京的金三銀四的市場力度打響了武清的房價。接著在全國性的房價熱潮中天津整體的房價走勢也開始出現了持續上漲的現象。

天津作為1.5線城市，在城市發展目標中肯定是要往一線城市去發展。北京作為首都，是全國第二大城鎮化率的城市，城鎮化率為86%。對於房子的需求量和房價的高度已經達到了在全國都已經數一數二的地步。天津作為僅次於北京的目前我國第三大城鎮化率的城市數據已經上漲到78%。並且在2015年天津統計局的政府官方統計中在經濟產業分布中第三產業已經超出了50%達到了52%，第二產業佔比46%，第一產業佔比不到2%。第三產業即服務業的比重首次超過了50%，說明天津在往一線城市發展進程中速度是非常快的。大量的人口湧入市區，並且外來人口的就業佔用了很大一部分的土地資源。城市規劃的根本就是土地規劃，如何改善天津人民的居住條件政府最重要的民生規劃。

線索：房價的構成，需求與供應。

房價構成：天津市的發展程度越高，房價就會越高。畢竟每一個城市的資源是有限的，涉及到民生資源的最重要的資源是土地資源。早在2015年的時候政府在拍賣土地時相比較之前土地的溢價率在上漲，畢竟土地的財政收入對於政府來說是很高的一部分收入。政府的收入低，會直接涉及到城市發展，所以土地的溢價率上漲是必然導向。房價的構成中土地價格佔比50%，房價的上漲根本因素是因為土地價格的上漲，所以實則房價的走勢更多的是有關於政府的土地拍賣價格，畢竟開發商也為了自己的盈利並不會降低房價銷售，一旦房價下降會導致一系列連鎖反應。一是讓市場直接進入低谷，人們開始觀望，開發商賣不出去房子，這樣最受影響的還是政府與銀行。畢竟開發商拿地都是銀行批貸形式購買，這樣會直接影響到銀行收入。銀行是國家的，國家的財政收入直接受到影響。並且天津的土地溢價率最高也出現了突破500%的事例，去年金隅在東麗拍得的塊地溢價率在475%~500%。天津市2016年純住宅與商業用地出讓總面積是排列全國第一的，並且成交價格是位列全國第三的。天津在去年出讓了這麼多土地，並且出讓價格這麼高，在2017年入市或者早在2016年入市的項目價格肯定至少不會因為政府的調控政策受到根本性的衝擊。土地價格的上漲會依然堅挺著房價。

供需端：目前天津市出讓的地塊中，因為政府的調控加上限價的政策有6宗地已經停牌並且5宗地遭遇熔斷。土地的停牌，熔斷直接導致供應端在減少。並且年後要出讓的土地容積率都設定在1.0到2.0之間，足以說明入市也是偏改善的項目。對於剛需客群來說，實際上基本不會有可以購買到的產品。就算房價未跌，但因面積的原因，總價也會很高。足以排除很多剛需群體，讓它們高攀不起。並且最近的停工令加上銷售許可證的延遲下發，直接影響到開發商的銷售周期。開發商銷售周期延長，加推入市的周期會越長並且直接影響的開發商成本增加。直接影響市場供應端下滑且開發商更不會降低房價出讓。就算是因去年市場的火熱滿足了一大部分的需求，且多數出於觀望階段並且關於公積金政策和貸款政策越來越收緊，但是天津不只有本地客群。在天津投資的北京客群佔比真不少，並且北京的購買力遠大於天津並且在於北京的客群來說，天津市場好比之前的北京市場，在房價平穩的時期就是一個好的投資時機。北京在近13年46次調控之後，在平穩一段時間後房價依然會上漲。天津何嘗不是呢。並且對於外地剛需客群來說，買房是必然因素，在貸款收緊之前會加速買房周期。因為貸款收緊直接影響到能不能買到房子。能不能買到房子直接影響到能不能在天津落戶並且站住腳跟。

2015年的天津市人口保持在1500萬人口，目前天津市規劃是到2020年上漲到2000萬。並且這500萬更多的是保持就業人口的增加。就業人口是購買力人群，會產生大量的購房需求。又比如目前每年成交12萬套新房，但是新增的就業人口是增加了40萬人次。

【最近成交價格同比或者環比下降了？】

1. 成交價格的統計，首先是根據建委的成交價格。並且在看中指資料庫是發展，是以樣本形式抽取的。

2. 成交價格和數量統計是根據當月網簽價格和數量統計，樣本售罄或者樣本因為政策推遲網簽或者樣本不能因為新政拿不到銷許直接影響到環比數據的統計周期，環比數據下降是肯定的。並且2017年開始發布的同比數據下降是因為樣本基本去年售罄或者待售，主要是銷售周期延長必然導致開發商的營銷策略從而不能更快的跳高價格或者調控價格額度跨度並不是很大，比如萬科民和巷，去年近一年上漲了將近7000，但最近漲幅才3000多。上漲速度快慢也必然導致同比數據的下降。

實則實際成交價格沒有跌，只是漲幅的速度慢了一些。

【有人提出最近也開始限價？】

首先，節後天津市政府6塊地等待出讓，就拿最近出讓的地塊標準來看，首先起始出讓價已經和周邊房價接近持平，最高溢價率也達到了50%，並且還有一點就是容積率不得超過2.0，並且綠化率要超過40%。首先溢價率最高上限還是保持了50%的高度，這就是所謂的限價。第二，容積率不得超過2.0，40%以上的綠化，足以表明假如開發商拍得地塊之後計劃要做改善項目。並且早在之前出讓的土地中仍有6塊地停牌並且5塊地熔斷。開發商也有自己的套路，明顯開發商假設達不到自己的期望也會參與熔斷。所以當出現限價是開發商也不會直接去參與競拍，或者也會在參與過程中達到最高溢價率。假設開發商拍得，一是在最高溢價率，足以表明土地價格也已經漲了。二是根據各項標準數據，開發商根據規定不得不做該改善項目，不會以剛需項目入市。對於這塊地所在區域來說，剛需人民更是買不到房子，不是單價高，是因為總價高所以買不起。假設熔斷了，會導致供應端不能持續供應。根據供需關係，對於房價來說也是一個上漲因素。