【谷川聯行】產業園區轉型升級知多少

　　產業園區是伴隨著我國的改革開放而誕生、成長與發展起來的。

　　經過近40年的發展，截止到2016年5月，全國共有國家級新區17個；各類國家級經濟開發區、高新區、綜保區、邊境經濟開發區、出口加工區、旅遊度假區等500個；各類省級產業園區1600多個；較大規模的市級產業園區1000個；縣以下的各類產業園區上萬計。

　　據相關統計，2015年僅國家級經濟開發區整體經濟規模就超過了17萬億，直接創造的GDP佔全國比重超過25%。

　　可以看出，產業園區已經成為我國經濟發展的重要引擎、各類產業成長的重要平台，是我國新型城鎮化建設的重要路徑，同時也是我國參與國際經濟競爭的主戰場。

　　宏觀經濟與產業園區

　　產業園區作為經濟發展的引擎和載體，其產品設計、開發模式、盈利模式等均與經濟發展不同階段的需要相適應。

　　01、中國經濟的排浪式發展

　　縱觀改革開放以來我國主導產業的演進歷程可以發現，不同時期均有一個或多個主導產業引領當時的經濟發展，主導效應相互疊加，構成了中國經濟整體上呈現出排浪式的發展進程。

　　——改革開放初期(1979年～1984年)，我國依賴廉價的勞動力要素與基礎性的生產資源要素，借力於國際經濟產業轉移和國內需求的浪潮，紡織產業成為了當時的主導產業;

　　——80年代中後期(1985年～1990年)，伴隨著消費升級和更多的人口與資源紅利得到釋放，家電產業成為了我國的主導產業，出口是當時拉動經濟增長的主要動力;

　　——90年代之後(1990年～2004年)，我國經濟逐漸進入高速增長的時期，投資成為了這一時期拉動經濟增長的重要力量，基礎設施建設產業集群成為了這一階段的主導產業;

　　——90年代末期與21世紀以來(2000年～2015年)，我國經濟度過了亞洲金融危機，加入了WTO，投資和出口事實上成為了拉動經濟增長的核心力量，同時消費開始逐步崛起，房地產與汽車產業集群成為了這一時期的經濟發展主導力量，並且一直延續至今。

　　在上述各個階段，隨著主導產業的變遷，產業園區也在進行著升級演進，以適應產業的發展需要。

　　02、產業園區的發展歷程

　　從1979年深圳設立第一個產業園—蛇口工業區開始，我國產業園區的發展大致可以分為如下三個階段：

　　1) 起步、創建與探索階段(1979年～1991年)

　　這一階段，產業園區的代表是深圳蛇口工業區和1984年國務院批准在大連市成立的第一個國家級開發區—大連經濟技術開發區，產業類型以勞動密集型產業和外向型的「三來一補」產業為主，整體上技術含量偏低，主要是紡織、食品等行業。

　　2) 成長與快速推進階段(1992年～2002年)

　　這一階段以1992年初鄧小平南巡為標誌，我國的改革開放與經濟發展進入新的階段，產業園區的發展也隨之進入了成長與快速推進的階段。以西安高新區和中新蘇州工業園為標誌，國家開始大規模建設高新技術開發區，整體上促進了我國大工業的發展與產業的規模集聚，同時促進了城市化進程的加速。

　　3) 科學發展階段(2003年～2014年)

　　這一階段以2003年我國開始有意識地對產業園區進行整頓、調整為標誌。在我國加入WTO與改革開放進一步深化的背景下，宏觀經濟形勢要求產業園區必須邁向轉型升級、科學發展的階段。這一階段以中關村的再次發展以及產業地產商華夏幸福開發的固安工業園為代表，產業園區在產業集聚、產業鏈完善以及產城一體化方面取得了巨大的進步。

　　03、宏觀經濟、產業發展趨勢所決定的產業園區核心命題

　　「十三五」時期，我國經濟整體處於「新常態」，面臨三期疊加效應：一是增長速度換擋期，這是由經濟發展的客觀規律所決定的;二是結構調整陣痛期，這是加快經濟發展方式轉變的主動選擇;三是前期刺激政策消化期，目前是化解多年來積累的深層次矛盾的必經階段。在這樣的形勢下，產業園區的發展凸顯出了三個棘手的難題，即政策趨緊、企業投資意願下降、招商困難，要求產業園區必然做出相應的轉變。

　　同時，進入後金融危機時代以來，經濟發展的宏觀環境也發生了深刻的變化。一是區域發展理念的變化。傳統的要素驅動型增長方式難以為繼，可持續發展將成為區域發展理念的主流;二是技術發展趨勢的變化。以大數據、物聯網、信息技術、新能源、新材料、生態環境和空間海洋開發技術為代表的一大批技術取得突破;三是人們生活理念的變化。在滿足溫飽問題的基礎上，人們開始注重身心健康，追求高質量的生活和精神享受。在以上趨勢下，新能源產業、環保產業、新材料產業、新一代信息技術產業、生物醫藥產業、大健康產業、旅遊產業將成為推動經濟發展新的主導產業。

　　「十三五」期間，如何面對「新常態」，適應「新產業」，在「產品」、「模式」等方面突破創新，實現產業園區的轉型升級，將是行業面臨的核心命題。

　　根據和君集團產業園區規劃與區域產業規劃研究中心的研究，產業園區的轉型升級主要有以下十四條路徑：

　　01、開發主體市場化

　　產業園區開發一般有政府主導型、政企合作型、企業主導型三種開發模式。

　　隨著政策逐步收緊，地方政府在園區開發中的作用逐步減弱。以華夏幸福、聯東U谷為代表的專業化園區開發公司的規模、實力、品牌及專業化效應逐步顯現，在園區開發中將佔據越來越重要的地位。

　　02、產業定位精準化

　　產業是園區的靈魂，產業定位直接決定著園區的成敗。隨著經濟發展日漸成熟及競爭的日趨激烈，園區的產業定位只有更加精準化，才能為招商、制定政策等環節的工作打好基礎。應在對各細分產業的外部發展環境和內部發展條件進行系統分析和整合對比的基礎上，得到科學的產業發展組合，使園區產業定位更加精準，這樣有利於打造產業生態圈，使園區內企業獲得更加良好的生存和發展空間。

　　03、要素配置軟性化

　　要素條件配置是園區形成產業集聚的基礎。近年來，隨著國發〔2014〕62號文件的出台，稅收、土地、財政支持等傳統招商手段已經迎來宿命的終結。企業更多關注於是否有充足的勞動力和人才供給、資本是否活躍、社會服務與政府服務是否到位等軟性要素的配備。

　　特別是互聯網、信息類等高新技術行業，企業最為關注的要素為高級人才、政府服務、同業集聚、政策和生活服務等項要素。

　　04、產業發展生態化

　　在精準化產業定位的基礎上，園區產業形態在向生態化方向演進。

　　根據和君諮詢的研究，30多年以來我國產業園區在產業形態上的演進大致分為四個階段：

　　第一代園區為「無產業主題型」園區，產業定位不明確，多行業的企業混雜聚集在同一個園區內，內部協同性差。代表為成立初期的蛇口工業園;

　　第二代園區為「產業集聚型」園區，有了較為明確的產業主題，但產業鏈不完整，代表園區為現階段國內大多數地方開發區;

　　第三代園區為「產業鏈型」園區，在明確的產業主題的基礎上，注重產業鏈的完整，強調「強鏈補鏈延鏈」，代表園區為蘇州工業園和包鋼稀土產業園;

　　第四代園區為「產業生態型」園區，各類產業主體和相關參與者能夠緊密關聯，有機融合，園區運營公司與園區入駐企業成為利益共同體，代表園區為恒生科技園。

　　這四個階段的園區目前都可以在國內的經濟版圖中看到。由於不同地區的要素稟賦不同，不同產業對園區形態要求的不同，國內目前主要是第二代園區和第三代園區佔據大部分比重。但隨著以高新技術企業為代表的「新經濟」的快速發展，第四代產業園區正在迅速崛起。

　　05、園區產品迭代化

　　30多年來，我國的產業園區也經歷了四代產品的迭代，以適應不同階段產業的需要：

　　第一代園區產品主要是單純的物理空間，建築產品單一，功能相對不完善，缺乏適用性與組合性，主要適應粗放產業的需要，通常和「無產業主題型」園區相適應;

　　第二代園區產品開始注重產品功能，配備了相對完備的員工宿舍、食堂、辦公樓等設施，但缺乏空間品質和空間氛圍，配套功能缺乏，通常與「產業集聚型」園區相對應;

　　第三代的園區產品開始注重配套，如酒店、商業街等;開始設置交流空間，如組團式交流綠地等，建築產品的適用性與組合性較強，通常與「產業鏈型」園區相對應;

　　第四代園區產品與「產業生態型」園區相適應。產品已不是各類要素的簡單集中，而是更多地考慮了產業的需要，特別適用於新經濟、高科技產業為代表的現代服務業。產品具有主題性的核心交流空間，與組團式交流空間相融合，配套空間氛圍較強，具有突出園區主題的旗艦性建築產品，已經成為了一個多功能、有活力的生態型城市綜合體。

　　06、基礎配套社區化

　　隨著產業的不斷升級，入園企業員工中高級白領的比例不斷增大，90後員工也開始大量出現。這些員工對生活品質要求較高，對社會服務配套的需求也大幅提升，只重產業不重生活的園區已經難以適應需要，直接影響了園區的招商工作。

　　在園區的社會化配套中，既要需要設置餐飲、超市、美容美髮等生活性服務設施，滿足員工的基本生活需要;配套住宅、醫院等福利設施，滿足員工的居住安全需求;也要設置學校、圖書館、博物館、音樂廳、歌劇院等文化設施，滿足員工文化教育需求;建設購物中心、遊樂園、電影院、健身中心等娛樂設施，滿足員工休閑娛樂需求;咖啡廳、茶館、酒吧等社交設施，滿足員工社交需求……建立居住細胞-鄰里中心-綜合片區三級生態社區模式，打造「5分鐘生活工作圈」已成為潮流。

　　07、園區服務中介化

　　隨著產業不斷升級和商業環境的日趨成熟，企業對服務的需求亦呈現多樣化、專業化趨勢，園區開發運營公司已經沒有辦法提供這樣的服務，引入各類專業服務商成為必然。

　　這些專業化中介服務機構的代表是以科技成果轉化、公共實驗室為主的科技創新服務機構;以人才就業、招聘、培訓、高端人才引進為主的人力資源服務機構;以創業投資、融資中介為主的金融服務機構;以企業宣傳、推廣為主的商務服務機構;以財務、法律、管理諮詢為主的專業服務機構等。

　　08、園區政策個性化

　　原來各地在招商引資時，常用的政策手段是土地、稅收和財政支持的「老三樣」。隨著國家政策收緊，原有的手段逐漸失靈。

　　主要的變化體現在兩個方面：一是政策制定主體，由政府變為「政府+開發運營企業」;二是由於園區入駐企業和服務機構類別的增加，需求呈現多樣化特點。

　　面向未來，在充分了解開發運營企業、入園企業、入園員工和服務機構等不同主體的需求基礎上，根據產業定位和區域特點，針對不同主體分別制定個性化政策成為趨勢。

　　09、招商體系專業化

　　隨著園區產業定位不斷聚焦，對招商隊伍和招商人員的專業素質要求越來越高，傳統的「全員招商」、「三同招商」已經難以適應形勢的變化。園區招商工作要以專業化的園區規劃為指導，以產業鏈招商為導向，差異化組合招商模式，綜合線上線下資源平台，形成以「四化」為代表的專業化招商體系。

　　一是目標定位專業化。變「招商引資」為「招商選資」，按照細分產業發展重點、目標區域、企業規模等維度對目標企業進行篩選;

　　二是招商組織專業化。要求園區組建專業化的招商隊伍，招商人員對園區的產業定位、園區產品及各方面要素配置情況了如指掌;

　　三是招商渠道專業化。要對傳播渠道進行系統調研，針對園區特點選擇合適的招商傳播渠道;

　　四是招商服務專業化。要建立以投資者為導向的全程服務體系，負責企業入園前、入園中、入園後全程的政府銜接、協調工作。

　　10、盈利模式多元化

　　傳統的產業園區，盈利主要來源於售房、租房和物業服務收入。隨著「新經濟」的快速發展，園區物理空間成為「共享資源」，廉價甚至是免費提供成為趨勢。相應的，園區的盈利模式也由傳統的「物業租售模式」向「投資共生模式」、「服務模式」轉變。園區開發運營企業不再和入園企業形成甲乙方關係，而是成為一家人。通過成立產業投資基金，入股入園企業，同時提供專業化的服務，共同享受入園企業的成長收益。

　　11、融資渠道結構化

　　產業園區開發通常投資巨大，在自有資金、銀行貸款、銷售回款等傳統融資方式的基礎上，越來越多的產業園區開發企業尋求在融資渠道方面積極創新，通過結構化融資方案解決資金需求，提升開發效率，降低開發風險。

　　12、園區競爭平台化

　　作為產業發展的平台，園區間競爭不是傳統企業間的「肉搏戰」，也不再是單純的「區位」、「交通」等要素間的比拼，而是更全面、更深層次模式之間的戰爭。園區之間除了拼政策、拼區位，更重要的是品牌、管理、資源和生態網路之間的較量，是不同平台間的競爭。

　　園區在發展到一定階段後會面臨空間的局限，進行異地拓展將是必然選擇。在異地拓展時，品牌輸出、管理輸出和產業生態輸出將成為關鍵。有實力的產業地產商不僅能通過品牌和管理輸出來打開發展空間，更能將自身資源和產業生態導入到新的區域，這將成為未來產業地產商最為重要的競爭力之一。

　　13、投資參與跨界化

　　新形勢下，產業園區領域的參與者已經不局限於原有的政府、產業地產商、房地產商，投資參與主體逐漸豐富多樣，傳統製造企業、互聯網巨頭、資本乃至媒體均開始涉足產業園區投資，投資主體跨界化趨勢明顯。

　　傳統製造企業海爾打造的海爾工業園和海爾雲谷、互聯網巨頭阿里巴巴打造的菜鳥電商產業園和恒生科技園、科技媒體36氪打造的氪空間、風險投資洪泰基金打造的洪泰創新空間，都是跨界參與的典型代表。

　　14、產業園區虛擬化

　　以互聯網為代表的新經濟正在蓬勃發展並對各行各業進行著深度改造。產業園區亦改變一貫重資產的特點，將會出現越來越多的虛擬化產業園區。

　　谷川聯行將持續推出項目信息，如有意對接請撥打400-0127-603獲取項目詳情。

　　如果您有廠房、土地、樓宇租售信息需要發布，請添加微信zszhaoshang，說明地區-項目-姓名，更可被邀請進入項目資源交流群！

推薦閱讀：