關於商鋪投資，你不知道的六大要素......

04-19

關於上期提到的作為商鋪投資者

具體應該「講究」哪些？在這裡分享給大家。

投資商鋪六大要素

商鋪投資的魅力在於它的長期性和穩定性

購買商業用房的目的大致分為三類。一類是以短期升值轉讓賺取差價的收益。投資者一般在項目銷售前期通過一次性付款或按揭貸款的形式購入，在該項目後期較為成熟並價格升值較高的情況下出售，獲取差價收益。

另一類是作為資金保值並升值的手段。考慮到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調等問題，銀行儲蓄收益少;而股票、債券、期貨市場搖擺不定，純住宅投資回報低。可見，商鋪投資的魅力就在於它的長期性和穩定性。這類投資者一般採取按揭貸款的方式購入，並通過出租並收取租金的形式獲得長期收益。

此外，有相當一部分自營性質的投資者，為店鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設立形象店、旗艦店，展示企業實力、提升企業形象，從而進行品牌傳播。

所以，投資人應根據不同的需求制定投資計劃，這樣更利於收益。

商鋪投資類別選擇要恰當

　商鋪根據所處的物業特性，分為綜合性購物中心、底商、街鋪、市場。一般可投資的商鋪主要為綜合性購物中心和底商兩類，而街鋪由於多為民改商或臨建，產權轉讓時多存在問題不宜投資，市場類商鋪由於經營的特殊性和回報穩定性較差，多為大業主持有，分散產權持有的產權式商鋪因鮮有成功者也不宜投資。

綜合性購物中心項目，多數會在引入知名主力店的情況下出售少部分產權(多為一層黃金鋪位)，即萬達模式。這類商鋪的優點在於能夠與主力店為鄰，租金較高，收益穩定。

　　底商又可分為寫字樓底商、公寓底商、住宅底商及群房。

一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價格比較高。經營業態以餐飲、便利店、銀行等為主，客群以中高端客戶為主，且單價較高，但同時收益也是成正比的。

　所以，投資人應根據項目的具體物業形態和項目整體性來考量其投資價值。

出手要就要「快准狠」

　　投資人購入的時候要謹慎，轉讓的時候也必須抓住時機，這樣才能獲得更高的收益。

　　一般來講，開發商都會採取預售的形式進行銷售。預售也就是期房，此時的價格是相對實惠的，這時購買比較划算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設周期，因為簽署合同後，購買者就要開始還款，而此時尚無法經營或出租，有一段時間是沒有收益的。隨著工程進度逐漸加快，開發商一般都會漲價。尤其是中心商圈內的店鋪，因為正式營業後前景廣闊，開發商是「皇帝的女兒不愁嫁」，到這個時候再購買，付出的就更多。看準項目前景，及時出手，搶先一步往往能佔盡先機。

　所以，中小型投資人的投資應以長期投資為方向，而度過養商期的商鋪價值肯定會使投資人受益。

「地段論」投資

普通投資人都會遵循一個「地段論」進行投資，當然，這固然沒有錯。但結合到個體而言，投資的商鋪在局部商圈和具體項目中的位置也尤為關鍵。

所以，投資人投資項目既要看這個項目所處的局部環境如何，還要精挑細選意向商鋪的小環境，可以諮詢專業人士，在他們的建議下進行價格評估。

通用性商鋪是優選

商鋪投資落實到硬體上，就是本身的各項參數和配套設施，包括樓層、面積、進深、面寬、層高、柱距、店招，水、電、氣、暖、電信、管道等諸多方面。舉一個很典型的例子，如果商鋪本身帶有可做餐飲的條件，那麼本身其價值就要高於周邊商鋪，因為餐飲，特別是中西式快餐的租金承受能力較強。如果這個商鋪不是出租給餐飲商家，而是服裝、銀行、通訊等商家，則在使用上也不會有任何差別。

　　具體到商鋪類型上，大型綜合性購物中心、寫字樓底商基本都能適應絕大多數業態，在出租上不存在限制，而住宅、公寓底商則受限制相對較大，加上社區底商輻射半徑小，聚客能力較弱，同質性強，因此在養傷期過程中的競爭非常激烈，價值低。所以，通用性強的商鋪往往價值較高，價格也就高，這一點也是必然的！

所以，投資商鋪時，投資人必須將這些細節參數和配套情況調查考慮進去，避免日後出租時還需大量投入來進行改造。當然，通用性較強的商鋪此時的價值是可以期待的。

良好的合作夥伴是成功的一半

如果投資人有長期合作的商家客戶，那麼長期投資就有相當的保證。專業的投資人或機構在此方面就具有很強的優勢，因為他們不用再為尋找承租人而費心，且在投資決策時，下游的商家客戶會給你提出更多的有價值的建議，例如硬體及配套、價格、租金收益狀況、洽談時機和技巧等。

所以，投資人，特別是專業投資人，最好進行商家客戶的積累，並建立長期合作關係，以便在投資之初便掌握收益的主動權，同時在資金的控制上獲得較大的空間。

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