商住！商住！商住！317限購新政最後的稻草

04-19

樓市資本論：3月17日，北京樓市宣告實施最嚴的「處女貸政策」，市場一片嘩然，大家恐慌之心更甚。而多次調控之下，未被波及的商住市場目前正如火如荼，也正在成為改善性需求及投資客的最後一根稻草。

317新政調控要點如下：

1、住宅2套房為主要調控對象，高房價加之普宅60%首付、非普80%的首付，對改善性需求及2套房投資形成一堵高大圍牆。
2、是否2套房既認房又認貸（傳說中的最嚴「處女貸政策」），異地貸款購房者紛紛中槍。
3、然而此前一直因上海出台叫停商住項目，常被喊狼來了不限購的商住兩用房，並沒有受到新政影響，50%的首付，正成為北京2套房置業者的最優選項

其實930限購政策後，商住就已經很火了。下面是樓市資本論查到上個月北京商住項目交易數據。2017年2月，北京市商住市場成交3154套，環比上漲73%；成交面積20.92萬㎡，環比上漲83%；成交均價40373元/㎡，環比下降12%；成交金額84.44億元，環比上漲61%。

各項指標紛紛大漲，唯一環比下降的價格是因為近期商住成交樓盤主要位於大興和房山等遠郊區域，當地房價普遍較低，但是商住整體成交價格仍然呈上漲趨勢。

317新政後，商住項目看來要更火了。

商住市場吸引購房者的主要原因還是住宅市場的溢出效應。北京住宅市場持續執行嚴格限購政策，且不斷升級以及住宅市場中低價位商品住宅的缺乏，這些都推高了住房需求，特別是初次購房的剛需需求遠遠大於住宅市場可以匹配的供應，因此很大一部分剛需湧入以「小面積，低總價」為主要特點的商住市場。

317新政後，購房者的心態如何？對北京樓市的期待如何？3月18日，新政後的第一天，且看北京市場4個新房商住產品的成交過程。切身體會下置業者目前的心態以及對北京樓市的期待。

1、最滿意的購房者：坦然面對新政，從容認購。

——亘古不變之真理：投資北京房產是最好的理財方式。

陳女士一家在北京天通苑已有一套住宅，且居住多年，本次認購的目的就是投資。親歷了北京房價近年來的大漲、小漲、穩漲……用陳女士的話來說，就是沒有跌過。對於317新政，陳女士坦然表示，住宅產品價格不在我們預算範圍，買的起的又太遠，一開始就只看商住產品，不管新政與否，都對商住無影響，因此今日首訪直接認購。

看來，經歷了北京樓市數輪漲潮與歷次限購風波，北京的購房者心態並未因限而慌，相反，十分冷靜與客觀。商住已然被一部分購房者「認定」。

2、購房有同盟：朋友都看好的，值得好好考慮！

——317新政後投資商住，成多數人唯一選擇。

同樣以投資為目的的，還有今日成功認購首開熙悅灣的劉先生。劉先生看中了熙悅灣的除了鄰鐵的區位、長陽地區的優質配套外，最重要的就是小戶型、低總價、不限購。如果說區位、配套是一個投資項目的催漲劑，那價格、貸款、購買資格則是投資者入市的通行證。劉先生在新政後首日經過深思熟慮後決心訂房。他認為從2016年至今，北京經歷了3輪大的限購潮中，住宅輪輪中槍，首付也成了天文數字。而商住不同，除了通州的商住限購，其他地區的商住一直沒有被劃入調控對象。總價本身不高，相比住宅，5成的首付太合適了。

跟著多數人的步調走，總是不容易出錯。大家都認同了一個產品，它必將升值。

3、317新政讓購買二套住宅的想法化為泡影。

——選擇商住是看到了新的投資契機。

因為有二套房的購房名額，宋先生年初開始打算投資二套房，但一直在猶豫買新房商住還是二手住宅。317新政徹底打消了宋先生買二手住宅的想法，轉而於新政後立刻認購了泰禾中央廣場的商住項目。聽起來，新政對宋先生來說是挺殘忍的一筆，但宋先生本人並不後悔，通過置業顧問趙倩的分析指導，讓他對樓市有了深層次的理解。他認為，二套住宅高首付，並非多數人都能負擔的起，因此，住宅產品勢必遇冷，雖然有二套住宅名額，但還是慶幸沒有選擇住宅。商住產品目前價位尚不高，首付50%也比較適宜投資，高性價比一定會吸引眾投資者入手，因此，商住漲勢已可預知，新政後在市場還未開始變化前認購，非常明智。

市場看似風雲莫測，實則有跡可循。

4、二套的另類剛需，317後或許只有有商住可以滿足。

——有種二套房，並不是用來投資。

家住朝陽的李先生，今日成功認購了位於昌平的商住新龍AB棟項目，目的是為了把父母接到北京，「年紀大了，距離近一點，方便照顧。」一句樸實的話道出了多少北漂的辛酸。

北漂大多是一幫懷揣著夢想的年輕人，一部分人通過努力打拚，在北京安家置業，然而這部分人雖有一套住房，滿足了基本剛性需求，但是一直以「孝」為綱的中國傳統思想，讓「給父母安家」，成了繼剛需後的升級版需求。而並沒有北京戶口也不曾有北京納稅、社保的父母通常無資格買房。317後，二套的高首付令一大部分人對住宅望而生畏。尤其在市區，放眼望去，在普宅指導價格、面積範圍內的住宅幾乎不存在了，多數屬於「非普」範疇，5環內買住宅，8成的首付價格至少400萬起！317後第一天，之前還在住宅、商住邊緣猶豫的李先生，果斷認購了新龍AB棟的商住產品。

小眾歌手趙雷火了，因為被認同，因為質樸的民謠歌手給了你內心最柔軟的一塊棲息地。317後，商住產品，給了北京購房者一個現實的投資選擇，一個可以實現的小家。不管從價格、位置、性價比來看，已然被大眾認同。商住要火，誰能阻止？

樓市資本論認為，北京的住宅，無論是一手新房還是二手存量房，房價都已處高位，對於大部分首次置業的剛需來說是無法承受的。相較之下，商住項目面積小且總價低，填補了住宅市場中低價位產品匱乏的情況。另外，317新政也將眾多改善性剛需以及投資者狠狠地攔在了門外，商住房成為他們的最優選項或者說最後一根稻草。

綜合自：房天下

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