武漢房價哪裡泡沫最嚴重？四新排名第一
近日，有機構發布了一項關於「房價泡沫」的課題研究成果，在針對武漢1583個樓盤進行數據分析後發現，武漢市主城區商品住房市場泡沫以初始和輕度為主，房地產市場較為良性，武漢房價重度泡沫區域為黃浦、王家墩（CBD）、四新、楊春湖四大片，而目前較熱的光谷區域，其泡沫化程度並不高。
武漢房價重度泡沫區域為黃浦、王家墩（CBD）、四新、楊春湖四大片
對此，有網友提出了質疑：「四新房價泡沫大嗎？和四新同樣地段的南湖，二手房都炒到了一萬五，四新房價一萬不算高，後期有大使館、雙地鐵，還有同濟醫院、各種企業落戶，很多規劃都要落實！」
那麼，何為房價泡沫？簡而言之，就是房價虛高的一種的體現。據億房研究中心數據顯示，從去年4月到今年4月，四新成交均價漲幅約在12%左右，成交套數仍在持續增加，房價上漲對住房成交套數無直接影響，四新購房需求仍很旺盛。
四新近13個月住宅成交走勢圖
下面，筆者將從四新房價、樓面地價、四新規劃三個方面來一一解析：四新房價是否虛高？房價泡沫是否嚴重？供購房者參考。
這些年四新房價漲了多少？一組數據告訴你真相！
兩年前的四新，樓盤均價大多維持在7000-8000元/㎡，作為三環內最後一塊價格窪地，同比關山、後湖片，四新銷量卻十分慘淡！『惡性價格競爭、龐大的庫存量』是四新面臨的主要問題。
截止到目前，四新多個樓盤均價升至九千檔，甚至突破一萬，漲幅普遍在20%左右，部分高達40%以上，八千檔樓盤僅剩下星光國際和御水瀾灣兩個項目！連置業顧問都笑稱，「不要問我們還有沒有額外的折扣優惠，能搶到房子都不錯了！晚一天好的樓層、戶型就被賣了！」
項目名
2016年6月均價
2015年12月均價
漲價
漲幅
金地瀾菲溪岸
11000元/㎡
7500元/㎡
↑3500元
46.67%
廣電蘭亭時代
8900元/㎡
7400元/㎡
↑1500元
20.27%
開來都市豐景
9600元/㎡
7650元/㎡
↑1950元
25.49%
新城璟悅城
9000元/㎡
7400元/㎡
↑1600元
21.62%
紐賓凱漢city國際社區
9900元/㎡
7800元/㎡
↑2100元
26.92%
廣電蘭亭盛薈
11700元/㎡
9350元/㎡
↑2350元
25.13%
武漢國博新城
待定
7700元/㎡
——
——
招商公園1872
13500元/㎡
9000元/㎡
↑4500元
50%
卧龍墨水湖邊
13000元/㎡
8000元/㎡
↑5000元
62.5%
御水瀾灣
8400元/㎡
7800元/㎡
↑600元
7.69%
綠地悅瀾灣
待定
7800元/㎡
——
——
星光國際
8500元/㎡
7700元/㎡
↑800元
10.39%
中鐵世紀金橋
待定
7900元/㎡
——
——
恆大御景灣
13500元/㎡
11500元/㎡
↑2000元
17.39%
新陽廣場
10000元/㎡
9000元/㎡
↑1000元
11.11%
南國明珠四期東岸
10500元/㎡
8700元/㎡
↑1800元
20.69%
四新熱門樓盤房價一覽表
據統計，5月（5.1-5.31）期間，四新迎來了首個開盤高峰期，包括御水瀾灣、星光國際、紐賓凱漢city國際社區等在內的5個樓盤推出了新房源，不少項目都賣得不錯。
5月21日，南國明珠四期東岸開盤情況相當驚人，當天推出51套大戶型產品，共去化46套，整體均價是13000元/㎡，其中178-186㎡大戶型均價為12600元/㎡，208㎡戶型均價為13600元/㎡。
除了南國明珠四期這樣的湖景豪宅外，一些主打剛需的項目，也同樣賣得不錯。5月20日，星光國際二期共推出131套房源，面積為62、84、91㎡剛需產品，均價8500元/㎡，當日售罄，去化率高達100%。
此外，卧龍墨水湖邊作為四新首站，一下墨水湖大橋即到，向北至五里墩商圈，向南沿著江城大道過三環至日本永旺，地理位置十分優越。5月30日，卧龍墨水湖邊共推出16、17號樓約255套房源，戶型面積為118-164㎡，當天成交137套，去化率為54%，整體均價10010元/㎡。一線瞰湖樓棟溢價1500元/㎡左右。
四新房價都是被炒起來的！新地王樓麵價高達6826元/㎡
近幾年來，多家房企以超高的土地溢價率擠進漢陽四新，土地、房市就像孿生兄弟，相互扶持。高溢價率的土地成交，也在加速著房價泡沫的預期，四新樓麵價從2009年2200-2700元/㎡飆升至2016年6826元/㎡，多個地塊被炒到了「天價」。
地塊
拿地時間
拿地房企
溢價率
樓麵價
預測房價
P（2016）018號地塊
2016.4.19
恆大
80%
4487元/㎡
10000元/㎡
P（2016）030號地塊
2016.5.24
正榮
173%
6826元/㎡
14000元/㎡
P(2015)154號地塊
2015.12.15
招商
49.29%
4487元/㎡
10000元/㎡
P（2014）003號、P（2014）004號地塊
2014.7.3
華髮
——
2705元/㎡
9000-10000元/㎡
近兩年四新土拍價格一覽表
今年4月19日，恆大以11億餘元競得漢陽四新的P（2016）018號地塊，樓麵價為4487元/㎡，溢價率接近80%。該地塊位於四新南路、連通港西路交會處，由5宗小地塊打包，凈用地約153畝。根據規劃，將引入世界500強企業，另需配建幼兒園、公園綠地以及公租房等。參考周邊樓盤如金地瀾菲溪岸，精裝房售價為11000元/㎡，後期恆大地塊的入市價格必然破萬。
2016年四新土拍地塊一覽表
5月24日，正榮地產控股股份有限公司以97,210萬元競得四新P（2016）030號地塊，樓面地價6826元/平，溢價高達173%。據了解，P（2016）030號地塊位於漢陽區四新北路以南、連通港以西，周邊環繞著中鐵世紀金橋、廣電蘭亭盛薈、武漢國博新城等項目，預計明年3、4月入市，售價高達14000元/㎡。
面對如此瘋狂的拿地價，不少網友吐槽，「武漢房價都是被這樣炒起來的！四新過萬，金銀湖過萬！我已看不懂武漢樓市！」
猜想：四新規劃能否支撐起房價泡沫？
2004年，武漢市政府將四新片區劃定為大漢陽的城市副中心，並未作三大功能組團之一，規劃建有700萬方國博、武漢三中、領館區、同濟醫院等重點配套。下面，筆者來一探究竟。
總投資約500億元的國博，目前人氣嚴重不足，規劃中的國博洲際酒店預計今年7月完工，但海洋樂園、雙子塔地塊雖已打圍，距離大規模動工仍很遙遠。
武漢領事館區位於漢陽墨水湖以南，江城大道東側，總建築面積55900平米，在領事館區周邊規劃中，配套有一所小學和一所中學。目前該區域仍為一片荒地，周邊居民透露：早就聽說要建領館區，但一直都沒有正式動工，一、兩年內肯定是沒影的事兒。
武漢三中位於四新北路附近，緊鄰觀瀾國際項目，2012年就有報道稱武漢三中（四新中學）預計2015年6月投入使用，截止到目前，該區域仍未一片空地，無人問津。有消息稱，該學校預計2018年7月完工。
四新繼中醫院落戶後，2015年年中，泰康人壽擬投資30億元，選址漢陽區四新開發區，與同濟醫院合作引入全美排名第一的約翰霍普金斯醫院資源，打造華中地區頂級高端三甲綜合醫院，完工時間待定，目前尚無動工消息。
相關閱讀：武漢國博洲際酒店開業在即 30萬方的海洋樂園黃了？
由此可見，四新雖然利好不斷，但真正落實的規劃少之又少。有網友感慨：「我們很知足了，以前住在這裡，晚上黑燈瞎火，八點之後基本不出門；白天就發愁吃飯、買菜的地兒；現在好了，樓下的小超市、水果店都開業，連餐飲一條街都有了，我們沒事還可以坐車去日本永旺逛逛~」
四新商業一覽圖
不僅如此，今年年底開通的地鐵6號線，讓國博片成為四新最快擁有地鐵的區域，而四新主幹道江城大道雖規劃有地鐵10、11號線，但『地鐵遲遲不動工，部分規劃站點取消』的消息源源不斷，目前四新最靠譜的地鐵仍是3號線和6號線。
武漢地鐵11號線走勢圖
而今年9月，四新三所小學面臨開學招生，包括招商公園1872內的墨水湖小學，紐賓凱漢city國際社區對面的芳草小學以及金地瀾菲溪岸旁邊的英才小學，未來四新的教育資源十分充足。
小編點評：四新房價到底有沒有泡沫？從數據來看，前兩年四新房價並未大幅上漲，而今年卻呈現普漲之勢，並把之前滯漲的部分給補起來了，所以看上去今年漲得最快，實質上只是跟風漲價的結果；目前四新在售項目很多，但呈現的是『無房可推、庫存不足』的尷尬局面，到底是故意封盤待漲還是有別的原因，筆者只能說，相較於三環內同等區域的堤角、關山，四新的房價優勢毋庸置疑，但四新的產業，所需的人口，雖有規劃，落地仍是未知數，作為居住地，短時間不會是很好的選擇。
更多武漢房產資訊內容可點擊億房網查看
推薦閱讀：
※去杭州「西湖」一定要做什麼？
※飛越救助站
※文化武漢之我和書店有個約會
※營改增後開發商裝房花銷可抵扣稅費 精裝修或成趨勢？
※武漢興起的原因跟荊州衰落有關？