?中山買房，多少人會考慮租金收益率？

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文/中山房哥

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以前和任大炮經常出席各種活動、高調發表各種言論的微博紅人潘石屹昨天通過視頻方式狠狠懟了一下現在的高房價。

小哥看完後，也真覺得他真敢說。

例如，他說到房地產的幾項成本，首先大頭是土地成本和稅金，是地方政府拿走了，房價越高，地方政府拿走的越多。

第二大塊是利息，房價上去了，銀行獲得的利息就越多。

第三塊就是利潤，房地產開發商拿走了，商人的本性就是追逐利潤，無可厚非。

而房子本身最重要的建安成本，其實並非最高，且建安這一塊還要分給10幾個產業，水泥、玻璃、鋼筋、五金等等。

他說，前三撥人是在房價上漲中獲利最大的，因此堅定支持房價上漲的主力軍是誰，大家一目了然。

他這麼一說，突然明白了為何越來越多的房子質量那麼差，其實，房子最應該投入的建安卻在整條鏈條中的佔比並非最大，也最難以核實。

他也指出，現在有了第四撥人——就是當下所謂的中產階級。

10多年前，戲稱自己是房奴的那班人，現在隨著房價上漲，都享受著身家變成幾百萬甚至幾千萬的喜悅。

從前你在網上說房價漲，他們會拍板磚；現在你說房價跌，他們才會拍板磚——大家都喜歡你說漲。

畢竟這班人很享受現在手握兩套房，幾百上千萬資產的感覺。

你應該也與小哥有同樣的感覺，這樣的人，身邊還真存在不少。坦白講，很多人以此為榮，很得意自己當年買入一套房，享受到了資產的暴漲。

而關鍵是當下依然有更多人希望擠進來，希望搭上房產大幅增值的快車。用他們的話說，多買一套房，少奮鬥半輩子。

當大家都想不奮鬥付出，就輕易得到財富的觀念蔚然成風時，這個邏輯肯定是出問題了。

所以，老潘認為現在越搖號越限價導致越搶房的現象是畸形的。

視頻中，他很著重指出當前房地產畸形的一個現象就是租金回報率，也就是租售比（年租金與房價比例）嚴重偏低。

按老潘的說法，正常的租售比是在銀行貸款利率上增加1~2個點，例如現在的貸款利率是5%，那正常的租售比應該是6~7%。

租售比低於銀行貸款利率，說明房價太高，會跌；反之就說明房價太低了，會漲。他說，這就是房地產的最基本常識。

他舉例北京的租售比還不到1%，非常不合理。

所以，以現在的租售比來看，中國的房價高得離譜。

02

倘若真以租售比來看，中山的情況會比北京好一點，但也低於老潘所提及的6~7%的水平，處於1.5%~3%之間的水平。

無論是選取中心區的利和周邊房子，或者投資客集中但租客較多的凱茵片區，甚至是城區邊緣的東升的房租及售價來計算，基本是低於3%的。

雖然利和及凱茵的房價高，但其租售比弱於東升、西區這些剛需集中區域。在租售比理論支撐下，這也側面反映一個問題，就是凱茵片區價格被炒得過高，西區、東升的價格更貼近實際。

所以，西區有1.1萬/㎡，或者靠近城區的東升有1萬左右的項目，就會被搶。

即使中山租售比接近3%，也僅是正常水平的一半。所以，目前全市均價在1.3~1.4萬運行是高於實際接受能力的一倍。

房叔說，7000、8000元/㎡的房價存在的話，中山人民的幸福感肯定會更高。

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老潘的理論，似乎有道理，但又容易被反駁，而反駁的理由是由於他不夠成功：畢竟從地產商的榮光看，他自己的SOHO沒搞好，錯失了住宅市場的發展。如果是恆大許主席出來說這一番話，那市場支持聲是杠杠的了。

但無論錯與對，作為一個參考，特別他所說的四撥人，真是入木三分。

第四波人痴迷於資產價格的上漲，完全忽略了流動性，是老潘沒點明白的一個要點。

他說，房價降不下來，就是市場上的錢太多，大量的資金撐起了房價的上漲。而這些痴迷者，輕鬆利用槓桿拿著市場便宜的錢撐起了樓市的價格繁榮、資產價格的美麗。

有些人，是沒有預留足夠資金還三年、五年房貸的，激進者是幻想一年半載拋售。我們姑且不說房價跌，當市場的價格被有形的手摁住三年不見漲時，接盤的人投資預期自然消失。沒人接盤時，這班沒有流動資金的人怎麼辦？

割肉放盤、破產嗎？我們還沒有個人破產法啊。

即使割肉，也要有人接盤啊。

都奔著少奮鬥多賺錢去炒房，肯定要有一批人栽跟頭的。

老潘最後說，未來房地產市場一定會回歸正常，只是他不知道是緩慢回歸還是急促回歸。

讀懂老潘最後一句話，就得知道，這次調控沒周期，很長，不會鬆動，別幻想。

最終是要回歸正常。

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