萬科最新年報：高度看好TOD模式，商業地產要做到全國數一數二

今日，備受市場廣泛關注的房地產行業龍頭公司萬科披露了2016年最新年報，其2016年銷售金額達到3468億，經營收入達到2405億，凈利潤達到210億。同時，萬科更是發表了對當前房地產行業趨勢的判斷，以及自身的最新戰略計劃。

2016年的萬科可謂遭遇了多事之秋，其所披露的年報一改往年的充滿情懷、理想主義和高瞻遠矚的謀劃，更多的是簡潔明了的分析和判斷的句式。這正是印證了一句俗語：新聞越短，事情越大。

在此，我給各位對萬科最新年報的要點進行逐一梳理。

市場容量：我國仍有20個百分點的城鎮化空間

相比業內多數企業對房地產市場前景看淡的心態，萬科對未來中國房地產行業的整體市場容量空間的預測仍然較為樂觀。

萬科在年報中提到：按照中性預測，以在城市實現定居的實際城鎮化率衡量，我國還有超過二十個百分點的城鎮化空間。隨著新型城鎮化戰略的實施，近兩億農村新生代人口將擺脫上一輩「候鳥式遷徙」的狀態，成為永久市民。這些新市民絕大部分將集中在就業機會較多的發達城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現象短期內並不會消失。我們的「三好住宅」，依然有著廣闊的市場空間。

高度看好TOD發展模式，主打軌道+物業式的開發

對於中國城鎮化的未來，可以用一句話概括：只有大城市才有房地產。而大城市的未來看軌道交通。

針對於此，萬科在今年的年報中，旗幟鮮明的亮出了自己的戰略觀點：

「軌道+物業」開發模式，是我們首先應該想到的努力方向。東京、香港等人口稠密大都市的發展過程表明，以城市軌道交通 為骨幹的公共交通優先模式（TOD）能夠高效銜接周邊城鎮、周邊城市群，能增加核心都市圈住房有效供應、降低其居住成本。據有關部門估計，到2020年，我國城市軌道交通總里程有望較2015 年增加近一倍，這將為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會。

重點關注租賃住宅發展模式

萬科對下個階段的城鎮化也看得很清晰。對於中心城市，隨著人口的持續凈流入，城市流動人口數量也將大幅增加。在中心城市集約化發展模式下，租賃住宅將成為一種主流的發展模式。

針對這一點，萬科在年報中表述到：

積极參与房屋租賃市場的發展，也可為新市民提供更多可承受的住房。租賃是 國際大都市新市民解決居住問題的主要方式。如紐約、東京、倫敦都市圈，租房居住的佔比分別為 56%、54%和 50%。

2016 年國務院相繼出台的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》和《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》中，高度強調了租賃在解決城 鎮居民住房問題當中的重要意義。作為房地產行業的重要一員，我們當然應該積極響應。

開發企業單一的經營模式亟待轉型

曾經專註聚焦住宅產品的萬科，如今也已旗幟鮮明的提出經營模式轉型的戰略變革。

其在最新的年報中這樣表述：

城市居民在基本解決住房短缺問題之後，其對不動產的需求將日益多樣化，購置新房需求單項獨大的時代終將結束。在土地市場持續高溫、平穩的房價預期已難以承載狂飆的地價漲幅的背景下，開發企業買地、建設、銷售的單一經營模式，也越來越難以持續。

而在傳統模式遭遇挑戰的同時，以軌道交通建設引領城市更新，圍繞城市配套需求提供物業服務、商業運營、長租公寓、教育度假、養老等不動產 衍生服務，則日益呈現出良好的發展潛力。

重點發展商業地產

在萬達從商業轉型文旅之後，中國商業地產一片看淡。但萬科在這時候對商業地產的發力，頗有幾分王者最後入場，來收拾殘局的味道。

萬科在年報中，這樣表述其對商業地產市場的判斷，以及其自身的商業地產領域的戰略：

儘管近年來商業地產行業已進入調整期，數字化和電商發展進一步加快了優勝劣汰，但依託一二線城市持續高速增長的消費購買力，定位精準、注重體驗消費、業態豐富的新型購物中心仍保持了快速發展。

在商業地產領域，本集團將以成為「中國數一數二的商業地產平台」為目標，持續提升經營管理能力、提升經營回報，打造行業最優秀、最受消費者歡迎的購物中心品牌，並 推動社區商業傑出範式的發展。

2016年，本集團通過與部分合作方組成的聯合收購平台收購了印力集團的股權。印力 集團擁有成熟的商業開發管理和經營管理能力，以及大量長期穩定的優質客戶資源，此次 戰略投資將為雙方帶來巨大的資源協同效應。

新興房地產業態將新構架一個全新的房地產行業

隨著年輕一代消費觀念轉變和互聯網時代的來臨， 大量新出現的城市配套需求尚待得到滿足。養老、物流、教育、度假、創業等新興不動產及服務領域，才剛剛起步。上述新興業態合計，相當於新打造一個房地產行業。

發達國家經驗表明，經濟進入成熟階段後，廣義房地產業的樞紐地位、以及對經濟發展的貢獻，不 僅不會因供應逐漸充足而削弱，反而會因各類衍生服務而得到進一步強化。

長租公寓、養老業務仍處於創新時代階段

從年報的披露信息來看，萬科在長租公寓和養老業務領域的產品仍然處於探索階段。這與當下的市場形勢較為吻合。

當前，真正接受新興養老社區的客戶群體仍然還是停留在40~50歲，受制於中國傳統居家養老的習慣以及當前一代人的意識，願意搬進風景秀麗的老年社區的老人數量仍是少數。大規模市場需求的兌現和產業體系的成熟，還需至少10年。因此萬科在對養老產品的開發和運營方面，仍然將其定位於探索試點的性質。

我們來看萬科自身的表述：

本集團積極布局長租公寓市場，目前已整合形成了統一的對外運營品牌——「泊寓」。 本集團基於城市、社區和居家養老需求，深入探索養老模式。本集團首個大型養老社 區杭州隨園嘉樹項目，自 2015 年投入運營以來，目前已有 600 余位長者入住，成為 2016 年 G20 峰會的接待參觀點。

物流地產聚焦重點城市，聚焦大客戶

作為一個高度專業化，有著極高技術壁壘的地產品類，物流地產一直是萬科幾乎是獨有的秘密武器。前20大地產商，極少有企業涉足這個領域。

經過多年操作實踐的萬科再次做出如下戰略：

本集團物流地產將繼續堅持「聚焦大客戶、聚焦重點城市、主打高標庫產品」的核心 戰略，做大規模，豐富產品線，力爭成為客戶認可度最高的物流地產服務商。

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