剖析『租售同權』，初探租房市場

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§ⅰ 炒房抵禦通脹

11月18日，在一篇關於『通脹時代，如何提前退休並有尊嚴的活著』的文章中，筆者無心聊到了『投資型社會』，目的只為讓小白們了解經濟運行的內生動力。筆鋒雖已儘可能收斂，但仍舊刺痛了某些敏感的末梢神經，並最終導致被刪帖。

維持投資的龐大現金流須臾不可或缺，因而新增貨幣和擴張信貸就成為貨幣政策的常態，如此必然導致民眾存量財富不斷被注水稀釋。不論是溫和刺激還是強勁刺激，不論是大水漫灌還是小水滴灌，貨幣購買力逐年下降卻是不爭的事實。

而在資本市場，即使比銀行厚道得多的阿里、騰訊寶寶類理財產品，利率也不過略超4%。反觀貨幣增速M2，從上世紀九十年代常態化的20%以上，到當前被全球貨幣緊縮政策所限，縱然已經跌落到10%上下，但仍超過存款收益率2倍有餘。

姑且不去討論貨幣增速M2數據的真實性，銀行同期利率始終在官宣M2褲腰帶以下就足以證明一點，我們其實一直處在負利率時代。負利率加上民間投資渠道匱乏，讓『炒房抵禦通脹』的觀念在過去30年一直深入國人骨髓。

§ⅱ 租房接力炒房

但2016年後遊戲規則變了。

再炒下去非但房價泡沫必破無疑，而且匯率……嗯，從下到上大家一起玩完，於是『房子能住不能炒』嚴令出台。在我們這樣一個國家，任何懷疑上層決心的人都是愚蠢的，當Z.F不想再讓你炒房獲利的時候，一定會有72種手段讓炒房客欲仙欲死。7月17日，廣州率先推出了『租售同權』，此後全國上下紛紛跟進。

一天後的7月18日，住建部等九部委下發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、佛山等12個城市開展首批試點。8月，國土部、住建部又確定了上海、廣州、杭州等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。嗯，釜底抽薪，地方Z.F不可以再從土地出讓金中獲利了。

10月10日，支付寶攜入駐平台的100萬間公寓，在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州八個城市率先推廣信用租房，規定芝麻信用分超過650的租客可免押金、按月交租。馬雲長得帥不假，但他的商業嗅覺卻並不需要質疑。

10月24日，京東集團高調宣布進軍房地產領域，立即有82家開發商和35家服務商入駐首期上線的房產頻道，涉及項目達2027個，覆蓋城市超20個。

11月3日，建設銀行與招商、華潤、萬科等12家房企以及比亞迪、方大集團等11家企事業單位在深圳舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，正式宣布進軍長租房市場、推出『按居貸』，面向租客提供最長期限10年、最高100萬元的租房貸款。

忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。從個人對個人的P2P，到二手租房中介，再到當下的多層次金融、商業化運作，一個規模龐大的租房市場正在緩緩啟動。絲毫不遜於1998和2003年兩次房改，未來30年的房地產業下半場，將是租房市場的天下。嗯，租房客正在接盤炒房客的財富。

§ⅲ 租售同權內涵

龐大的租房市場之所以過去一直處於小打小鬧的半冬眠狀態，是被只能購買國有土地上建設的商品房和租售不同權暫時封印住了而已。而當上層篤定房價泡沫既不可以破裂硬著陸、又無法再繼續吹大時，揭掉封印、收取持有成本就變得水到渠成。反觀需求側，人往高處走水往低處流，過去被一紙戶口綁定在農村、小城鎮的人，終於看到了下一代享受大城市資源的曙光。供給側即將無縫對接需求側。

看熱鬧者只是人云亦云叫嚷租售同權，卻壓根沒花心思去搞懂它蘊含的深刻內涵。

土地不歸私有，買房買的是什麼？買的只是70年產權。具體又包括哪些內容呢？

首先是綁定在戶口本上的醫療、教育、養老等城市公共服務權利；其次是房屋抵押、質押、出租、轉讓權利，這些直接決定了房子居住屬性之外的金融屬性；最後是對房子的改造權利，譬如說將房子由大改小、商改住等等，並藉此獲取收益。

租售同權的真正殺傷力在於，只要是購房者享有的權益，租房者照單全收。不妨捫心自問，在國家推出租售同權政策之前，除了具備臨時住所的居住功能外，其它的權益租房客敢想嗎？而作為今後國家調控房地產的兩大殺手鐧之一，租售同權即將實現這一點，而遠不是學區租房戶子女可以就近上公立學校那麼簡單。

§ⅳ 顛覆觀念、市場

一定有人會說，即使只是後者貌似也還沒有做到吧？放心，在我們這個國家，還沒有一紙紅頭文擺不平的事。國家就規定租房戶子女可以和買房戶享受同等待遇，已交錢的買房戶你能咋滴吧？民心似鐵國法如爐，熔爐內慢慢融化的還有觀念。

當房子從一棟一次付費70年，變成可以分N次付費、享有同等權利的資產時，還有哪個丈母娘一定要因為這個而棒打鴛鴦散？再重複一遍，我們是特色國家，

上面想干一件事，箱子里的工具一抓一大把，哪件最好用就用哪件，而且並不需要像外厲內荏的川普那樣又是聽證又是表決啥啥的。打個簡單比方，低價轉讓租房用地，直接降低租房者成本可以不？集體非國有土地直接建設廉租房可以不？非商品住宅、寫字樓、破舊廠房甚至是農村宅基地上建起的農民自住房……改造後出租可以不？嗯嗯，說聲可以就都不是事兒，這是特色國情的紅利。

可以預見，從藍領到白領，從學生到家庭，從老年人到中青年人……各類用途的公寓正在緊鑼密鼓運營、建設、批複之中，一個針對高中低端不同消費群體的、有層次的租房市場，正在對傳統買房市場形成衝擊。而各個層次的租賃人群終會在租售同權制度保障下過各自的生活。而只有真正實現了居者有其屋，勞動者的工作熱情才會釋放到財富創造中去，資本才會真正脫虛入實。這才是政策制定者最想看到的。

§ⅴ 投資一家企業

有的人從來就不喜歡去研究事物的來龍去脈，而只會心急火燎地張開手——扯這麼多幹嘛？你就直接告訴我怎樣才能從中分得一杯羹吧，別的我都不需要聽。

要不要聽是你自己的事，就像從來只知道索取，卻容不下一則廣告一樣，自私和狹隘會讓人在只考慮自身利益和感受的同時，漠視機會從指縫間悄然流走而渾然無覺。諷刺的是，習慣理解並站在別人立場考慮問題的人，卻總是容易抓住機會。

舉個栗子。7月上旬，騰訊公司旗下網遊『王者榮耀』被人民網和新華社輪番口誅筆伐，騰訊股價單日暴跌4.13%，市值蒸發1000億。但騰訊的商業價值在成熟投資者眼中卻從未失去。從瑞銀到conger，再到摩根士丹利紛紛給出買進評級。

事實證明，那些冷眼旁觀等著看熱鬧的人失算了。騰訊作為這個國家為數不多的、深深紮根用戶的IT公司，以實實在在的優質產品支撐起了自己的業績。抓住股價大跌機會上車的成熟投資者，出手支持騰訊的同時也成全了自己。

而當下阿里進軍剛剛發端的租房市場，又有幾個人看好它？嗯，不要開口閉口就談美股在國內沒法買什麼的，那為什麼有人可以買得到？在可以操作美股的券商那裡開個戶，然後匯入美元進賬戶不就可以了嗎？不要問筆者如何填表購匯呵。

這僅僅只是一個例子、一種思路。看好一個行業的發展前景，而不能親身投入其中時，投資自己看好的公司，當甩手掌柜的同時獲得一份不錯收益也不錯哦。

§ⅵ 買房出租趨勢

來看看買房出租、親自下廚這條投資渠道。數據顯示，當下國內租房市場回報率僅維持在低水平的1-3%不等。以上海為例，一套位於浦東內環內價值800萬元的普通公寓，年租賃收入不足10萬元，刨除各種費用後，租金回報率甚至低於1.5%的平均值。

其實在筆者看來，租金回報率低原罪並非租賃收入低，而只是買房價格畸高而已。而即使如此低的租房回報率，非自住目的投資者仍舊趨之若鶩，其看重的當然並非只是租賃回報，而是期待獲得房價上漲和租賃收入的雙份利益。

隨著租售同權政策深化，房價漲勢被調控被打壓，租房市場投資回報率增長快速上升是可以肯定的。不但會超過房價漲幅，而且租房年均漲幅10%完全可期。

說來說去，租房和買房的關係仍舊密不可分，畢竟租房的前提是有人買房出租。而在一二線熱點城市，當下還處於嚴格的五限狀態，這使得個人投資者要進軍租賃市場難度很大，Z.F暫時只能從企業買房和投資商業地產方面發展租賃市場。但相信隨著租房觀念日漸深入人心，隨著炒房者被打壓，放開限購只是時間問題。

另一方面。在這個Z.F著力培育的市場上，高房價基礎上的高房租和低收益率始終是阻礙租房市場發展的攔路石，而Z.F補貼無疑是租房市場主體翹首企盼的解決方案。無論是補貼房東還是補貼租房客，看的是Z.F的出發點。

要想刺激投資者參與出租房源的租賃，或者是加大房源的供應，那就補貼房東；如果想分擔傳統購房市場上的壓力，那就補貼租房客。但無論補貼誰，對租房市場都只有利好。

對於中小戶投資者，面對一個正在穩步成長、可以抵禦通脹的藍海市場，沒有理由不重視。時刻緊盯政策風向、時刻準備入場。

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