P2P內房產抵押的借款真的100%安全嗎？

天底下沒有100%安全這一說。

事實上做房產抵押的P2P平台有好幾家倒閉跑路了，典型的就是上海的國誠金融，專註上海房產抵押，大老闆做房產抵押10幾年，經營三年即倒閉。詭異的是3年經營過程中，上海房產價格翻倍，理論上說平台僅靠處置逾期房產就能賺翻，但國誠金融卻毫無徵兆的倒閉了。這恰恰說明房產抵押也蘊含了諸多風險。

一、買賣不破租賃風險

「最高人民法院在關於擔保法的司法解釋中規定：抵押人將已出租的財產抵押，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。」

說人話的解釋如下：如果借款人抵押的房子已出租給他人，即使借款人不能按期還款，在租房合同的有效期內，平台不能處理房產，租住權優於抵押權。

如果借款人在抵押房產之前先出租給他人，並且與承租人達成一致，簽下長期租約，並製造支付憑證，這樣即使借款人逾期平台處置房產時也會受到阻礙。即使借款人與承租人惡意串通，平台也很難找到有力證據，在法律面前是不佔優勢的。

二、承租人優先權風險

簽長約的大不了平台多賠一點錢，先把房子搞到嘛。這樣借款人不能按時歸還貸款時，平台就有權力處置抵押的房產了。但是，承租人的特殊權力還真不止這一條，法律規定，承租人具有房產的優先購買權。

《合同法》規定：「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。」

實際上，如果抵押的房產簽訂了20年租賃合同並且一次性給滿了租金，就相當於將抵押房產變相的賣給了承租人。因為這種抵押房產拍賣時，除了承租人基本不會有其他購買者加入，即使他人通過拍賣得到了房產，但是買賣不破租賃風險，還是要等到租約完結才可以收回地產。

當然針對這種情況，平台也會有相應的催收手段，咳咳，只可意會不可言傳，至於成效如何，檯面上不方便言明，但風險性肯定是有的。

三、二次抵押出現的償還風險

房產二抵這種情況出現的也很多，比如小張貸款買了套房，目前貸款尚未還清，但臨時需用錢，這時找到P2P平台，平台判定房產有超過貸款餘額的價值，就可以再次進行抵押貸款。

實踐中，房產二抵貸款已經出現不少問題。

即使房產有超過貸款餘額的價值，但是二抵仍然放大了槓桿，借款人的收入水平並沒有隨著其房產的增值而增長，久而久之就會出現還款能力不足的風險。很多P2P平台為了做業務，擴大市場，在授信時並沒有銀行那樣的風控能力，大多數「只看房子，不看收入」，於是埋下了償還隱患。

價格波動也是一大償還風險，對於一線城市來說還好，二三線城市房產價格波動非常大，如果房價出現大幅度下跌，將會影響到償還的安全。當房價下跌造成殘值低於抵押率時，借款人可能選擇不償還貸款，這時平台還會面臨與銀行爭奪房產所有權的糾紛。

四、擅改土地用途及超期未開發風險

「根據《中華人民共和國土地管理法》第56條規定，如果私自變更土地的用途，比如將倉庫用地變更為商住用地，國家可以無償收回土地的使用權。」

在寸土寸金的大城市，這種情況尤其注意。首先大家要知道土地用途不同，價值也不同。住宅地的土地成本是遠遠高於工廠用地的成本的。有些不法商人為了最大限度的榨取土地的價值，有時會偷偷變更土地的用途。

「當然《城市房地產管理法》也有規定，受讓人超過國有土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿2年未動工開發的，國家也可以無償收回土地使用權。」

遇到如上兩種情況，國家可以無償收回土地，這時土地變成國家的了，應收也就全飛了。　　

在過去，這一類的教訓實在太多，平台沒有做到詳盡的考察義務所造成的損失只能自行承擔了。

五、處置房產費用成本

千辛萬苦搞定一切，終於拿到房子可以賣房抵債了，這就完了嗎？呵呵，不要忘記了房產處置的成本。其中稅費是大頭，按二手房買賣交易計征，總稅收在5%-10%之間，

六、政策和道德風險

網貸新規雖然延後實施，但是細則內的限額要求給平台開拓市場造成了巨大的難度。現如今房價持續上漲，房地產抵押貸市場是塊肥肉，在一線城市，大量的中介機構都瞄準了這個市場。

中介機構手上尋求合作的網貸平台越來越多，聯合發標規避限額再所難免。網貸機構如何對這些中介機構進行約束和審核，是業務風險把控的重中之重。對於房產大額資產，一旦中介機構造假或風控出現問題，風險會逐漸擴散。其次針對房地產買賣這塊，國家政策變動頻繁，

處置風險也進一步提升，限購政策可能使得房產有價無市。

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作者簡介：米多多，2012年開始鑽研P2P，近6年P2P投資經驗，踩過行業第一個跑路平台「淘金貸」，折戟過e速貸，目前P2P平均收益15%左右，收益數十萬，微信公號：米多多P2P投資筆記。