曾經的大哥，號稱「副都」的城市，狹路千年大計的「新貴」」小弟，命運難測？

04-17

考察一個城市首先看規劃，規劃科學是最大的效益，規劃失誤是最大的浪費，規劃折騰是最大的忌諱。

——習近平

一座城市的崛起與發展，科學的規划起到至關重要的作用，規劃有問題，小則影響城市的健康發展，大則可能淪為鬼城。

鄭州市的鄭東新區，7年之前，由於超高的空置率，一度被外國媒體稱為「中國最大鬼城」，後來的鄭東新區並未成為「空城」，而是順勢崛起，鄭東新區的「逆襲」之路值得高度關注。

鄭東新區給我們的啟示：交通體系、產業和市場的空間區位應高度趨同。

圖片來自百度地圖

封閉四邊形區域為鄭東新區範圍，而中間的兩條南北線段，左邊為京廣高鐵，右邊是京港澳高速公路，鐵路和公路兩條「大動脈」，均處於新區內，「米字型」高鐵站鄭州東站，坐鎮新區內偏南的位置。這樣「緊實」合理的交通布局，是最容易發展的格局。若城市的的框架拉的過大，新區與老城區距離太遠，交通布局又不契合，一定是另一番場景。

京津冀一體化是一盤大棋

京津冀協同發展重要的布局之一是雄安新區，它改變了整個區域的格局，過去城市關係中，真正可以稱為核心城市的只有北京、天津、勉強加上弱勢省會城市石家莊。未來會變成四個核心城市；北京、天津、雄安新區、和石家莊。

四個核心城市將起到支點的作用，將整個區域支撐起來。當然更重要的前提是雄安新區和石家莊要迎勢而起，只有自己發展到一定的高度，才能有效帶動周邊區域的發展。以石家莊市為例，它的使命是帶動衡水、邢台、邯鄲等三個地級城市的發展，邯鄲市和邢台市比較特殊，由於區位的緣故，既在京津冀城市群，又被納入了中原城市群。

京津冀協同發展中的區位關係

保定這座古城有些特殊，整個京津冀的格局中，作為首都衛星城的保定，與北京和雄安之間關係相對複雜，由於存在衛星城的基因，不能脫離北京談保定。

2014年「政治副中心事件」，2014年的3月份，財經雜誌稱，京津冀三地已經達成共識，初步確定將河北保定市作為「副都」的首選地。自此沉寂已久的保定沸騰了，接下來首先迎來的竟是全國的「炒房客」。不久之後「副都」傳聞被官方闢謠，沸沸揚揚一個月的保定，逐漸恢復以往的平靜。當時「保定政治副中心」傳聞中，還附帶這樣一句話：部分國家部委的下屬事業單位以及教育機構將率先搬遷。

三年後，2017年的4月1日，國家宣布成立雄安新區，而雄安新區的大致範圍就是原保定市所轄縣雄縣、安新、和容城。以前它們一直都是保定身邊「默默無聞」的小弟，從新區宣布成立的那一刻起，已不可同日而語，同時晉身為「新貴」城市。雄安新區很重要的一個定位，承接非首都功能。

北京的首都功能是：政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。北京首都功能以外的功能即為非首都功能，這個很好理解，也就是和上面四項功能不相符的功能。

按照國家發改委有關人士說法，非首都功能包括：一批製造業、一批城區批發市場、一批教育功能、一批醫療衛生功能、一批行政事業功能。細心的朋友可能會發現，行政事業功能和教育功能的疏解與三年前保定「副都」傳聞中疏解的內容是一致的。是不是可以這樣猜想，三年前「新區」確實定在了保定市區？答案是否定的，當時非常可能只是一個初步設計，基本不會考慮選擇保定城區。因為保定主城區建設已基本成型，各方面的條件無法滿足新區的發展，重新規劃設計難度巨大。選擇一個相對開發程度低的區域才是最佳方案。在這樣的背景下，雄安新區橫空出世。

其實新區位置的選擇，是有考慮過其它三個區域；北京東面的河北區域、霸州市區域、保定市的定興縣和易縣區域。新區的位置一開始是選在了位於北京正南方向的霸州，後來由於地質原因，定在了目前的雄安位置。我們只能感嘆城市的命運，在不經意間也會改變。

雄安新區作為北京的「兩翼」之一，它和北京市副中心共同組成北京的兩個「翅膀」，我們知道北京副中心是京津冀協同發展的示範區，通州和北三縣的協同發展也備受矚目，通州的面積加上北三縣的面積是2184平方公里，而雄安新區的遠期規劃面積是2000平方公里，可見「兩翼」在未來規劃中的面積不相上下，區域規模上兩個「翅膀」的大小几乎是平衡的。

保定遇見雄安

雄安新區成立後，保定和雄安的關係，筆者留意到有正反兩種聲音，一種表示保定將會復興，借勢雄安發展。還有聲音認為新區的成立會對保定是利空。

筆者認為中短期內，雄安新區發展階段對於保定市是利空，當雄安新區建成並具備了輻射能力，更長的時間維度來看對於保定是利好。

利空的理由很簡單，目前的雄安新區還是一片「荒蕪」，剛剛進入規划起步階段，其建設過程對於人才、資本、和高級產業的吸引力無疑是超強的，這方面保定顯然處於下風。

以京津冀協同發展為背景，優質資源有限的條件下，優勢資源齊聚雄安，雄安的資源聚集多了，相應保定獲得的資源就會減少，此消彼長。長期來看，當雄安新區擁有了強二線核心城市的規模和能力，甚至超越強二線城市水平時，其溢出輻射效應將會顯現，當一些資源溢出到保定區域，實際又形成了對保定的利好。事實上保定所在位置距離雄安很近，想不被輻射都很難。

圖片來源：高德地圖

高德地圖上測距可知，以雄安新區起步核心區大王鎮為起點，直線到達保定高鐵站——保定東站的距離約32公里。保定目前分為五個區，主城區為競秀區和蓮池區。新三區包括清苑區、滿城區和徐水區。

雄安新區到達新區徐水區的距離約25公里，這個距離已近到完全進入了雄安新區的輻射能力範圍。甚至未來可能不分彼此，什麼意思呢，前面提到雄安新區的遠期規劃是2000平方公里，假設雄安新區是一個規則的圓形，可以算出其半徑是25公里，徐水區部分區域恰好在這個範圍里，換句話說保定部分區域未來有可能併入雄安新區，新區存在與保定這種剪不斷的「近緣」關係。

有一組數據可以說明雄安新區面積還需擴大，目前雄安涉及到的三個縣域面積加起來共計約1500平方公里，與遠期規劃中的2000平方公里，還差約500平方公里，未來一定有新區域併入雄安新區。雄安新區的西面，部分區域是有可能的，包括其東南方向區域，最有優勢的方向還是雄安北。雄安向東發展的概率不大，向東就是霸州，霸州區域還是因為地質的問題。事實上霸州所處的位置十分有優勢，這也是當初新區曾計劃定在這裡的重要原因。

軌道交通方面，保定和雄安的聯繫密切，規劃中的兩條城際鐵路，京石城際和固保城際以後將兩座城市聯通，目前運行的津保鐵路已形成串聯保定、雄安和天津的重要「大動脈」。

保定樓市

有人說決定房價漲不漲看人口，而漲多少看市場供應，這個說法筆者認為有道理，但也有一定的問題，這只是客觀理性的分析市場。

那些非理性影響市場的因素，很難量化計算，比如人們對於房價上漲的預期。保定市的人口確實是增長的，區域內的人口是凈流入，包括小學生人口增速的數據指標，都還可以，但是與京津冀其它大多地級市相比處於劣勢。人口增長決定了這個區域的房價是要漲的，我們選取了自2008年至今的二手房房價數據。分析的樣本來自1524個小區。

數據來源：中國房價行情網

保定二手房供應價格數據從2014年3月起，開始了上升的行情，這個節點正好是在保定「副都」傳聞出現的時候，傳聞不僅影響了新房市場，對於二手房市場同樣產生了影響。

均價的情況並不能反映人們對真實的市場價格的感受，價格整體感受比實際價格要低。但不妨礙我們觀察房價發展的大趨勢，自2014年開始至今房價也是一路走高。保定房價上漲有以下幾個因素。

城市的輪動效應

當北京天津房價出現明顯上漲，保定與之形成價格差，資金像水流般一層一層流入不同的窪地城市。此輪的行情均體現這樣的特點，廊坊和保定的市場行情出現的相對較早，因為接壤京津，房價上漲會更快的傳遞到這些區域。後來唐山的補漲行情，也屬城市的輪動，只是行情來的更晚。

營銷炒作

保定樓盤傳統的銷售模式為開發商自有銷售團隊進行銷售，目前保定早已出現眾多的分銷公司，形成了全民營銷的態勢。分銷公司獲得新樓盤的代理權後，會大規模的營銷造勢，炒作一些概念，比如京津冀一體化，雄安新區的利好等。

房地產市場更加規範

曾經保定房地產市場相對不規範，樓盤很多是先內部認購，銷售之後再補證，而隨著房地產市場越來越規範，市面上五證不全的商品房幾乎絕跡，從而造成了上市供應量減少，以2016年為例，五證齊全的上市銷售的項目並不多。供應量的減少會導致價格的上行。

剛剛過去的2016年，保定市一些價格在15000元∕平米以上的新盤銷售已顯疲態，典型的價升量不升，價格雖然上漲但成交量並沒有跟上，這樣的市場存在問題。接下來一段時間內保定房價將會盤整下降，回調至合理的價格區間。保定未來的規劃和發展，須要找准符合自身特點的定位，只有產業、資本、人口齊聚於此，保定的復興方可期待。