寫字樓租賃市場格局成型 小白租迎來發展新春天

與商品房住宅市場蓬勃發展大相徑庭的是，寧波寫字樓市場始終不溫不火。小白租作為專門從事商業寫字樓的企業，深有同感。然而，隨著新一輪寧波城市規劃的實施，區域能級迅速提升，去年至今，寧波寫字樓市場開始了一輪「不動聲色」的上揚和發展，小白租也迎來了發展新春天。

租賃市場顯著回暖

剛需強勁，空置率下降

去年至今，寧波寫字樓租賃市場熱度明顯上升，據沃德地產統計，去年寧波寫字樓租賃市場平均租金為1.6-1.8元/平方米/天，單價同比上漲0.1-0.2元。最為突出的區域在南部商務區和東部新城，據不完全統計，南部商務區的寫字樓整體入駐率超過95%；隨著高精尖企業的批量入駐，東部新城寫字樓的空置率亦大幅下降。與此同時，南部商務區和東部新城寫字樓的平均租金漲幅明顯，與2016年相比，去年東部新區域內寫字樓租金平均上漲0.3-0.8元/平方米/天，如匯銀國際大廈、國際金融中心等寫字樓租金已超過2.5元/平方米/天，遠超市域範圍的平均水平，而地標性的中銀大廈、環球航運中心大廈租金更是達到3.1元/平方米/天。

近年來的市場數據顯示，以資產配置為目的購買寫字樓的行為佔比僅為5%左右。東部新城一家電商公司負責人朱先生說：「雖然東部新城發展前景可觀，但對中小型企業來說，我們更注重流動資金的良性循環，因此一般都是選擇租用寫字樓，而不會購買寫字樓來作為資產配置。」

「寧波寫字樓市場的這一輪上漲，主要源自企業租賃需求的顯著提升。」有業內人士指出，隨著2017年寧波新一輪城市總體規劃編製開啟，寧波城市發展進一步提速，城市建設的發展帶動了企業發展，不少本地企業對於辦公場所、空間的升級換代需求集中顯現。同時，由於寧波城市經濟向心力的增強，上海、杭州等城市資本外溢，眾多外來企業紛紛進駐寧波，再加上金融業、保險業、教育培訓行業的蓬勃發展，也是近期「吃進」寧波寫字樓的剛需主力軍。

產業集聚效應強勢凸顯

寧波寫字樓市場格局成型

「近年來，寧波的寫字樓市場明顯呈現出以產業聚攏為導向的發展特徵，這種集聚效應如滾雪球般快速顯現，成為熱點區域寫字樓市場蓬勃發展的一大原因。」多年從事商業地產銷代與諮詢顧問的資深人士毛建光說。

事實上，寧波寫字樓已經形成以老三江口為圓心，輻射構建三「芯」聯動的市場格局。老三江口寫字樓集群以總部經濟為載體。以服務業為主導，外貿物流、網路傳媒、中介服務、會展培訓、廣告創意等多元化產業聚攏的南部商務區已然成型，樓宇經濟以及區域競爭力日益強盛。而以政策為支持，以產業為導向，國際會展貿易、國際航運物流、國際金融服務三大產業集聚的東部新城亦已冉冉升起。

此外，江北新型城市化建設步伐不斷加快，「高端商務辦公、電商經濟創新、都市功能集聚、生態宜居宜游」四大核心功能培育初見成效，宜居宜業的新三江口生活高地正在加速興起。而在新三江口板塊北部，一個涵蓋20萬平方米寫字樓集群與40萬平方米商業配套的濱江核心商貿區正在開發建設之中。與南部商務區綜合性多元化產業聚攏、東部新城「高精尖」企業彙集定位形成差異的是，江北濱江核心寫字樓集群將有機聯動奧體中心板塊，打造「體育運動」主題；聯動姚江大劇院板塊，打造「文化產業」主題；聯動江北電商園區，打造「IT創客」主題。以更年輕化、主題化的姿態，打造未來寧波城市又一個商務辦公新高地，從而與南部商務區、東部新城互相呼應。

粗放型「去庫存」放緩

90後倒逼寫字樓產品升級

南部商務區、東部新城的現代化寫字樓市場需求旺盛，反觀寧波老城區的部分「存量」寫字樓則多為開發年限較長的老舊寫字樓，這部分寫字樓由於功能性單一、硬體設施陳舊，已無法有效滿足現代化企業的辦公需求，如無法解決車位問題，配套水電網系統老化、物業水平較低、多功能的共享區間缺失等。

「存量大，去化慢，已經成為相當一部分寫字樓面臨的窘境。」在業內人士看來，這類寫字樓只能通過降低租金，來吸引零散辦公人員的入駐。

「一方面傳統的單一功能性寫字樓正逐漸失去市場競爭力，另一方面，具有多元化配套和人性化設計的新一代寫字樓正受到越來越多企業的青睞。」毛建光說，「另外，由於國家積極推進『雙創』戰略，小面積集中式的創客辦公空間也逐漸進入市場，或將成為一股市場清流。」

隨著85後、90後群體成為職場主力軍，企業對辦公環境的要求越來越高：主題化的辦公區間、自由寬敞的共享空間、智能化的設備、「創意感與體驗感」兼具的室內設計以及多元化的周邊配套，這些元素已經越來越多地被結合到全新的寫字樓產品開發中。比如與高端藝術商業項目為鄰的新世界寧鑄中心、聚合五大業態的寧波中心、以「新亞洲風格」定位的亞洲之窗商務複合體、主打「運動型辦公」概念的中體SPORTS城、配備「濱水品質生活」綜合業態的上江邑等。更多擁有多元化、複合化功能的新一代寫字樓產品或將從整體上進一步改變寧波寫字樓市場的現有格局，並在品質標準上，逐漸拉近與核心一線城市的距離。