【原創】威海行政區劃真實情況及各區域發展潛力分析（下） 雙島灣、濱海新城：不可能失敗的雙城開發模式

前文主要作定性分析，簡單對比了威海各區域綜合實力及未來發展潛力。很多朋友留言抱怨，說你怎麼把文登給吃掉了？

關於文登綜合實力及發展潛力的分析，依然回到對比的角度，首先上一張威海各區域2017年經濟總量及增速統計圖。

僅從經濟總量來看，威海兩區兩市中，榮成第一，環翠第二，文登第三，乳山第四，其中乳山經濟總量較其他區域差距較大，已經成為全市重點拉動扶助的薄弱環節；從經濟增速看（實際增長），環翠第一，榮成第二，乳山文登大致相當。考慮乳山及榮成是縣域經濟，鄉鎮農村面積及人口分布佔比較大，真正的城市中心區經濟總量應該大打折扣，城市建設及現代經濟發展水平，總體上應該遠遜於環翠區。文登撤市並區不久，整體上也可參照縣域經濟比較分析。

如此調整之後，僅考慮中心城區經濟總量及未來發展潛力，筆者認為大致排序如下：環翠中心區第一、高區第二、經區第三、榮成城區第四、文登市區第五、臨港第六、乳山城區最末。如果再綜合考察規模以上企業分布情況，產業結構成長潛力，以及居住環境舒適度，筆者認為，高區第一、經區第二、環翠中心區第三、榮成城區第四、文登市區第五、臨港第六、乳山城區最末。

以上是筆者關於威海各區域綜合發展實力及整體宜居水平的比較分析，定性分析為主，定量分析為輔，均是一家之言，僅供參考，不構成投資置業建議。特此聲明。

下面，作為區域潛力分析的末節，筆者決定進一步分析朋友們關注最多的東部濱海新城及雙島灣未來發展潛力。

1、雙島灣及濱海新城：科學規劃的必然產物

熟悉威海及城市規劃的業內人士，有興趣可以研究一個重要文本，《威海市城市總體規劃（2011-2020年）》。威海自87年建市以來，有兩項工作，在省內甚至全國為外界所稱道：一是城市規劃設計的專業水平，二是生態保護的超前意識。關於雙島灣及東部濱海新城開發的整體方案，威海市規劃局進行了大量的調研，並邀請頂尖團隊進行方案設計，最後落實為指導五年開發建設的綱領性文件。

很多習慣拍腦瓜質疑區域發展規劃的人往往不看規劃文本，由此噴薄而出的質疑自然也就不足一提。

回到《規劃》內容。

規劃區中提到了行政區劃內容，筆者在系列文章的上篇已經分析過。「環翠區的全部行政轄區範圍，區內包括三個派出機構：威海火炬高新技術產業開發區、威海經濟技術開發區和臨港經濟技術開發區，總面積為777平方公里。」略過不表。

《規劃》關於威海城市性質的表述為，「山東半島的區域中心城市，全國重要的海洋產業基地、濱海旅遊度假和生態宜居城市」，這種定位基本完全符合威海的資源稟賦及產業特色。這一性質及定位再次指導了威海今年開年之後最重要的一個綱領性建設文件。2月23日，威海市正式亮出了動能轉換的「威海方案」——《威海市新舊動能轉換重大工程總體方案》正式印發。《方案》以省總體方案為指導，明確了實施新舊動能轉換重大工程的總體要求，提出打造藍色創新城市、醫療健康城市、高端智造城市、時尚創意城市的發展定位。藍色創新城市、醫療健康城市、高端智造城市、時尚創意城市完全契合《規劃》關於城市性質的定位並進一步延伸出地方產業特色。

重點來了。《規劃》在空間發展方向方面，明確提出了未來城市開發布局的整體思路——

「規劃中心城區的城市空間發展方向及策略為：南北對接，西優東拓。

南北對接：即重點發展臨港區，優化經區用地布局，加快推進中心城區和文登城區的空間對接。

西優：合理髮展西部雙島灣地區，加強城市近郊區海濱資源的保護與預留。

東拓：依託威海新港的建設，發展東部崮山地區。泊於鎮、橋頭鎮一帶預留城市發展用地和生態空間，預先考慮行政中心建設的可能性。」

筆者認為，南北對接的思路，意在通過重點發展臨港區，加快推進中心城區和文登城區的空間對接，目的是為了區域大融合，實現全域、城鄉一體化發展。如果簡單類比，南北對接有些類似於京津冀一體化做大面牽引的延伸工作，對接重於開拓，融合大於發展。這在環海盤山，市域面積狹長崎嶇的威海，確屬必要。

而西優東拓，結合全做作字面理解，高區整體產業發展及中心城區建設水平已經處在優秀水平，進一步優化拓展的空間，只能向西到雙島灣，除此再無餘地；東拓的規劃中，明確提到了預先考慮行政中心建設的可能性，隱含的思路便是考慮市政府東遷，以行政資源帶領人口及產業聚集，最終實現中心城區對榮成、文登、環翠、乳山的最優半徑輻射。如果簡單作類比，東部濱海新城建設有些類似於雄安新區規劃，雄安以京津冀等邊三角帶動區域均衡發展，濱海新城也試圖在大跨度的行政區劃布局中尋求最優半徑輻射。

2、截然不同的開發模式

筆者起初也嚴重質疑雙城開發模式，在沒有產業及人口主動流入的前提下，

最終淪為爛尾或房地產炒作。在進行了大量調研分析之後，筆者改變了先前看法，轉而旗幟鮮明看好雙城未來開發前景。

先來看雙島灣科技城。

因為筆者長期生活在高區的緣故，數次雙島灣實地考察，對其擁有的自然景觀資源讚嘆不已。許多人對大海的只是，局限於陽光、沙灘、比基尼，對海灣基本一無所知。先普及一下海灣的知識。海灣是一片三面環陸的海洋，另一面為海，有U形及圓弧形等，通常以灣口附近兩個對應海角的連線作為海灣最外部的分界線。與海灣相對的是三面環海的海岬。海灣所佔的面積一般比峽灣大。發達國家地區的海灣，往往成為休閑度假的旅遊聖地及科技創新的前沿熱土。在全國分別極少的海灣資源中，煙台威海之間的雙島灣，從自然風貌及生態保護角度，在國內絕對是首屈一指。

雙島灣是威海市區僅存的唯一一片環境最美、面積最大、適宜開發建設的「處女地」。雙島灣三面環山，一面臨海，一泓蔚藍海灣鑲嵌其間，兩座美麗海島憑海臨風，四條河流蜿蜒於此交匯入海，融山、海、灣、島、灘、林、河、濕地於一體，環境優美，生態和諧。雙島灣不但有著優越的區位優勢，更有著稀缺獨特的濱海資源，周邊地區包括瀉湖、濕地、山體、防護林、沙灘、岬角等一系列海濱稀缺資源，擁有國內無可比擬的海岸資源和自然景觀。雙島灣外有海、內有灣、有河流、有濕地、有島嶼、有山脈、有可利用的土地，是一塊能夠全方位滿足市場需求、毗鄰中心區、未被開發的處女地，具有極大的開發利用價值。規劃的雙島灣科技城，將灣區空間與城市空間有機結合，外有島、內有灣，外環海、內環山，形成「海在城中，城在山中」的獨特城市空間形態。

如此得天獨厚的大片自然生態景觀，國內頂尖的開發企業趨之若鶩，但威海市政府秉持環保優先、規劃先行的姿態，一直不為所動，直到近年城市核心區域的人口及產業逼近飽和極限，才科學設計了雙島灣科技城的發展規劃。

雙島灣區域的開發模式是生態保護優先，產業集群引導，最後再慢慢導入人群居住。雙島灣的得天獨厚的自然景觀基本確保了該區域的人居吸引力，而規劃中即將進駐的產業龍頭形成的聚集效應，又進一步保障了該區域的經濟成長潛力。關於雙島灣產業布局的分析，筆者不準備援引虛空的官方文章，只以一張科技城及周邊龍頭企業分布圖展示未來可能形成產業協同及人群聚集效應。圖中三星集團現在應該更新為惠普中國，收購了三星的惠普原計劃將產能整體遷移出威海，高區管委書記打著吊瓶率領招商團隊，一路公關到中央部委及美國總部，最後不僅保留住了威海原有A4產能，並說服惠普將蘇州A3印表機項目也轉移至高區。這段精準招商故事成為去年威海乃至山東省業內典型案例。惠普產業鏈預計五年內將形成千億產值的產業集群。此外，依託威高集團及製藥龍頭企業高標準建設的全國規模最大的醫療器械及生物醫藥產業園，以及國家級的電子信息與智能製造產業園，基本都已經鎖定了一批龍頭企業及重大項目。擁有得天獨厚灣區資源的雙島灣，在產業龍頭率先進駐的驅動下，必然能從內到外吸引大量人口流入，從而造就一個極其美麗、高度宜居、產業繁榮的熱土。

再來看東部濱海新城。

市政府出於戰略優先度及財力分配的考量，在開發策略上，選擇了優先開發東部濱海新城，而由財政及產業實力比較雄厚的高區自主負責雙島灣的前期基礎設施建設。這種思路同樣出自科學嚴謹籌謀，並無不妥。

與雙島灣產業導入先行的開發模式不同，濱海新城採取的是行政資源注入模式，試圖通過市政府整體東遷帶動醫院、學校、圖書館等社會資源導入，最終依託優美自然資源，帶動區域內醫療健康產業及休閑旅遊度假產業發展，最終全面輻射對接之前鞭長莫及的榮成及文登區域。濱海新城距市中心23公里，距榮成市、文登區均為35公里，交通條件便利，距城際鐵路13公里、威海港7公里、空港20公里，高效便捷的交通網路，與新城「四橫三縱」主幹路網互聯互通，將新城與廣闊世界緊密相連。

東部濱海新城總體規劃面積191平方公里，包括泊於、橋頭兩鎮全部轄區和崮山鎮部分轄區。其中，核心區面積73平方公里，以泊於鎮為主體，包括崮山鎮、橋頭鎮部分轄區；啟動區面積22.8平方公里，是近期新城開發建設的重點。新城建設用地規模為45平方公里，規劃容納40-45萬人。威海東部濱海新城啟動建設以來，致力於基礎設施建設，逐步完善配套設施。截至2017年10月，新城累計開工道路42條、175公里，完成成大線拓寬、石家大道、金雞大道等近103.3公里的主幹道路路基施工和67.9公里的路面硬化，同時結合道路建設同步推進燃氣、給排水等各類管線施工。總規劃28公里的地下綜合管廊全面啟動建設，是威海市第一個開工建設的管廊項目，2016年4月入選全國25個地下綜合管廊建設試點城市。截至2017年，新城累計完成綠化面積達到260萬平方米；220KV港區輸變電站和15萬噸污水處理廠已經建設完成並投入使用；公交中心站項目一期已投入使用；新城熱電項目一期年內投入使用，新城綜合承載能力明顯增強。2015年以來，新城陸續啟動建設一批重點項目，其中公共服務區一期、龍山湖、威海一中新校區、市檔案中心等在建項目快速推進，市廉政教育基地和公交中心站項目實現當年開工、當年封頂。2016年5月，國際經貿交流中心項目、格林豪泰逍遙小鎮項目、新城醫院及康養產業園項目正式簽訂合作協議。2016年11月24日，國際經貿交流中心正式開工建設。2017年8月10日，新城醫院奠基儀式順利舉行。2017年9月，市委黨校新校、市中職學校相繼開學。

在產業發展方面，威海東部濱海新城開發建設堅持「產城互動、城市融合」原則，依靠城市建設引領產業發展，通過產業培育城市經濟，實現以城促產、以產興城，新城明確醫療健康、文化教育、休閑旅遊、金融商務等主導產業發展方向。

濱海新城區域的自然景觀資源及產業基礎雖然比不上雙島灣科技城，但行政中心的遷移必然帶動大量社會資源及高端人群的被動流入，同時再結合新城高標準規劃設計的城市基礎設施及海岸線旅遊資源，著力在醫療健康、文化教育、休閑旅遊、金融商務等高端服務業方向發力，便能真正實現「產城互動、城市融合」的規劃目標。

毫無疑問，濱海新城能否成功的關鍵在政策穩定預期，即市委市政府是否有可能持續投入濱海新城開發，並最終實現行政中心的整體遷移。許多人擔心一屆政府一張圖，關於這個問題的討論，相對敏感，筆者只用以下新聞內容回應：

值得一提的是，上述表態是在孫述濤書記確定已經升任山東副省長之後的會議上作出，市長張海波也作了堅決表態。更多的政策內涵，各位可自行領會。總之，一張藍圖干到底，從政治經濟角度分析，妥妥沒問題。

3、幾乎不可能失敗的雙城開發模式

去年愚人節，千年雄安新區橫空出世的消息，被不少公知解讀為不可能實現的愚人節謊言。公知們基於本能質疑態度及對各地新城建設泡沫的簡單經驗分析，便武斷認定了雄安的悲觀前景。直到日前修憲的消息突然重磅發布，坊間再難聽到關於雄安的質疑。在威權體制的中國，強有力的中央集權及穩定的政策預期，必然能夠集中力量干成舉世矚目的大事，這在中國歷史實踐中屢試不爽。這一次，在千年大計、國家大事的雄安新區建設方面，中央有大決心、大勇氣，舉全國之力，用十年時間，必然可以造就一座超級宜居且充滿現代感的未來城市。

同樣，許多人依然質疑東部濱海新城及雙島灣的未來發展前景，理由無非是經濟總量3000億、人口不足300萬的威海，憑什麼吸引產業和人才，平地再造一座新城？

筆者對上述基於簡單經驗分析的質疑不屑一顧。首先雙島灣雄厚的產業基礎以及得天獨厚的宜居環境，必然吸引人口的大量流入，東部濱海新城行政中心的遷入以及高標準建設布局的休閑旅遊及健康醫療產業，也必然吸引大量本地及旅居養老人群；其次，對於很多人擔心的人口流入問題，即便完全參照相對繁華的經區目前人口密度（經區常住人口19萬），推算濱海新城及雙島灣各自只需10萬人口，便基本可以成型。而每個區域人口流入，一看本地人口的自然增長率（山東人口出生率及二胎生育意願全國第一），二看宜居城市的人口吸引力（養老、旅居及移居人群持續湧入），三看同城人口居住改善的流動遷移（就業及居住聚集），區區10萬增量根本沒有任何難度。

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本文原創於公號：威海那點事 作者：雲飛揚

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