南京徳基廣場

購物中心面積：21.5萬㎡（一期6.5萬㎡（地上7層，地下1層） | 二期15萬㎡（地面8層、地下5層））

竣工時間：2006|2012

建築方案設計：LMA+AEDAS[美國]

調研時間：2017年8月

Q:中國有接近7000家購物中心同時在營業，試問哪一家才是最賺錢的那1/7000？

A:答案是南京的德基廣場，從2014年起南京德基便牢牢佔據了大陸購物中心營業額TOP1的寶座（北京SKP為百貨性質商場不參與對比）。當我從新街口地下通道進入德基時被地下一層人山人海的景象震驚了，零零散散逛了幾個大城市的指標性場子，可能還是孤陋寡聞，但德基的人氣確實是我目前見過最旺的。這個結果可以說讓人感到有些意外，畢竟一來南京離一線城市尚有距離，直覺上TOP1名頭更應該歸屬北京或上海的某個項目，二來開發商德基集團只是本地企業，和新鴻基、九龍倉、太古等傳統頂級開發商的實力更是相差甚遠。所以這篇文章便想借著這個反差感聊一聊的德基廣場的設計與運營，也反思一些商業建築設計上的問題。

毫無疑問，在商業項目運行的全壽命周期里建築設計只是很小的一部分內容，一個成功的案例更多的需要依靠於後期的運營過程，建築不過是為後期施展的商業活動鋪開一個平坦的舞台罷了。從這點來看，德基廣場的建築設計似乎並沒有太多值得介紹的亮點：簡單的一字型動線，方方正正的平面和體塊，加上內部堆疊得讓人覺得可能挖空了一座礦山的大理石內飾設計，種種跡象表明德基廣場確實不像成都太古里那樣在建築設計上值得細細發掘品味，但我們能否認德基廣場的設計就不是好設計了嗎？

回到大環境下，我們可以注意到近年來國內的購物中心建設中出現了越來越多反傳統方盒子的案例，購物中心的體塊變得更多變了，表皮也更酷炫了，顯得越來越「建築學」了，或者說「更有設計感」了，這當然是好事，或者說是行業發展到一定階段後開始追求多元化的必然趨勢。「顏值經濟」浪潮下作為城市公共空間的購物中心選擇用新穎的外表去吸引消費者是一種使命，作為建築學生我也樂見與越來越多的像成都太古里，新加坡ION這樣高顏值的商業項目來提升行業的審美。但前提是：新穎的設計必須在滿足基本功能的前提下展開。

畢竟一個很淺顯的道理是：最終決定項目好不好用的是室內平面，而不是建築造型。消費者的消費體驗也主要發生在室內，而不是圍著建築看造型轉。市面上有不少項目出發點是很好，業主注意到了設計的力量，想加大在建築設計上的投入使其成為城市地標，於是建築師受到鼓勵把造型做得十分奇異，雖然成功吸引了來往路人的注意力，但內部的空間卻受到外形的限制和設計師的統籌水平而漏洞百出，反倒成為阻礙項目後期運營的最重一擊。

之前看過一片公眾號文章頗有感觸《當你在凹那莫名的造型時，可曾想過背後那群苦逼的商管》，文章說到「做商業地產最擔心的就是碰到那種喜歡凹造型的設計師，他們會為了實現自己夢想的某個建築造型，不顧商業邏輯，犧牲動線、犧牲鋪位規整、犧牲品牌展示」。文章以上海內環的KING88項目為反例：項目位於一塊進深小，南北長度大概200米的地塊內，很直白清晰的設計邏輯是做一個很簡單的一字型單動線項目。

不過設計師可能是出於想要「由外而內的切削感」（個人猜測）卻把動線設計成很莫名的折線，再加上落在走廊上的柱子多，經常走到中間就誤以為到盡頭了，而且各個店鋪之間常常出現大片的空白，直接打斷了商業氛圍的連續性，是商業項目的大忌。大眾點評上也出現了不少「迷路」、「暈頭轉向」等評價。經過這番不太愉快的內部體驗後回過頭再看建築的外部造型，作為消費者的你還覺得那些凹造型的建築元素能成為你再次光臨的動力嗎？即便是優秀如成都太古里的設計項目，其實大多數回頭客也是奔著品牌去的。

其次KING88的中庭位置與形狀也比較奇怪：一般為了最大化商業價值，中庭多數會做成圓形，這樣鋪位展示面最好，即使受限於地塊形成，也一般會做成橢圓形，但項目的兩個中庭都是繼續貫徹方形元素，基本和鋪位沒有產生互動。 以上種種直接導致了項目的得房率較低，鋪面多為異形鋪、大鋪和孤鋪，商場的店鋪總數也顯著低於同等體量的購物中心，必然對後期的運營效果起到負面的影響，可以說是典型的被過度設計所荼毒的項目。

好的設計應該是造型和商業價值兼顧。我也藉機反思了一下學生作業中對於平面構成感的執著追求，大家好像都把建築當成雕塑來設計，為了自己的一點美學上的執念而不顧於實際使用者的感受和整體的回報率，作為學生作業或許無可厚非，但如果帶進工作狀態中就是很自私而危險的做法了。

說完了上面的反例，我們再來看看德基廣場的整體設計規劃。德基廣場位於新街口東北角由LMA事務所操刀，分為三期，目前一二期已經竣工，一期為獨棟購物中心，二期裙樓為購物中心，另有一棟超高層塔樓。目前三期正處於準備階段，預計將引入獨特的博物館業態。對比近年來有不少新建的購物中心都採用了流線型的設計手法，比如成都萬象城、廣州天環，德基廣場卻採用了極其簡單幹凈的直線條+尖銳角的設計手法，建築立面造型除了底部的櫥窗和少量的玻璃廣告欄，主體均為不開窗的干掛石材，室內天然採光基本全部來自中庭天窗。 即便出現少量的轉折也是為了增大朝主幹道的展示面投影，可以說是實用主義至上了。至於AEDAS在彙報文本中所提到的那些理念（南京梧桐、流動、自然和室內的融合…等）我則基本沒有感覺到。

場地布置上，穿越場地的a線是總平設計中最重要的一條控制線，我們可以看出設計師將估衣廊街道順延進場地，形成青石路，作為穿越場地的一條人氣極旺的行人廣場（當然本質上是消防車道），於是購物中心內部不沿街的大牌便可朝這一側開展示櫥窗，雖然含金量不及沿街一側，但吸引的注意力依然充足。

看完了前面擰巴的平面圖後再來看德基廣場的平面圖，是不是有一種很清晰舒暢的感覺：簡潔得不能再簡潔的一字型動線，規規矩矩的柱網，乾乾淨淨無遮擋的走道，就連左上角超高層塔樓落下的居住和核心筒也對購物中心本體沒有產生太大影響，唯一可能存在的問題就是北側店鋪進深較大，但整體設計可以說是一台高效率的掙錢機器。

所以為什麼德基要採用這樣的造型和平面邏輯呢？我覺得答案可能只是因為甲方喜歡，畢竟各個開發商都有自己的喜好，相對實力並不強大的德基選擇最保守的設計手法完全沒毛病。同樣一塊地如果給華潤做萬象城大概率是弧形的一字型動線，給凱德的話可能就會偏向於找某國際知名事務所做一個地標性更強的來福士系列……etc.畢竟蘿蔔青菜各有所愛，不同開發的策略只不過是相同商業利益訴求的體現罷了。

採用何種風格的方案顯然是建築師和業主共同商榷的結果，雖然目前的建築造型比較無趣而封閉，形成的廣場尺度感也略感壓抑，但最大好處是帶來了面朝中山路最長最完整的櫥窗展示立面和高效的室內空間利用率。特別是二期的沿街立面都是跨越四層高的各大奢侈品立面，完美契合了各個大牌們的廣告訴求，這點和之前介紹的廣州太古匯對立面處理的手法形成極大的反差，亦是不同開發商的不同開發邏輯罷了。雖然太古匯高冷的立面留白手段更讓人覺得有點遺世獨立的高冷感，但櫥窗亮眼的德基也給城市帶來了很好的形象。

關於德基廣場的設計細節就不再多表了，接著想聊一聊德基廣場為什麼能在運營商做到如此成功。個人認為有以下幾個原因

1.最重要的原因是南京高端消費場所的缺失。作為一個強二線城市，偌大的南京竟然只有德基廣場一家引入奢侈品的高端定位購物中心，這點和南京的城市實例顯然是不匹配的。一旦德基慢慢成為頂級品牌入駐南京的唯一也就就會加大了德基方的議價能力，品牌很難選擇跳槽到其他購物中心開店。如果你想昂購買奢侈品在南京沒有第二個選擇，橫向對比強二線的杭州，消費者可以去杭州大廈或萬象城或濱湖銀泰，成都消費者擁有IFS+太古里+仁恆廣場的組合陣容，就連非強二線的瀋陽也有萬象城+恆隆+卓展卓悅的頂級商場組合，所以這三座消費旺盛的城市購物中心營業額就被攤薄了。

2.德基地理位置優越，地處核心商圈。新街口商圈核心區面積不到0.3平方公里，營業額長期居中國各商業街區之首，是中國唯一一個擁有4個銷售額超過30億百貨購物中心的商圈，為中國商貿密集度最高的地區，節假日日均客流量峰值超過百萬人次。但新街口商圈能級太大的現狀也阻礙了南京次級商圈的成熟，不成熟的次級商圈難以吸引頂級品牌，同時頂級品牌又不會在新街口連開兩店，這也是近年來為什麼南京難以出現第二個頂級商場的原因。

3.其他因素，如南京市的消費實力、交通優勢、地鐵上蓋、業態組合等就不多贅述了

值得注意的是在很短的時間內德基在南京一家獨大的局面將被打破，德基將在新街口大本營和河西新商圈同時和兩家頂級港資開發商展開競爭。2007年底香港最大地產發展商之一的新鴻基落子南京河西中央商務區，但項目沉浮了十年之久，終於在最近進入了開發的高峰期。根據官方資料項目新鴻基將打造繼香港和上海之後的第三個ifc系列，換句話說，新鴻基將把旗下最頂級的綜合體系列落戶南京。 根據資料南京IFC綜合體項目總建築面積32萬方，包括辦公樓、商業、酒店。其中商業面積9.3萬方，預計在2020年全面落成。據新鴻基透露」南京國金中心商場將走高級路線，引入頂級的國際商戶，定位與上海國金中心相似」，但最有意思的一點是南京IFC的隔壁就是德基新開發的南京世貿中心項目。

南京世界貿易中心位於南京河西CBD，整個項目包括高級辦公樓、五星級豪華酒店、高級商場和住宅，致力於打造南京未來城市新地標。 南京世界貿易中心當年由美國富頓集團和J.P.Morgan共同開發，可謂出身高貴，但2014年左右雙方均退出或減持了股份，轉而由德基集團控股。顯然新鴻基有志攜帶一波新的頂級品牌落位河西，而德基也希望維持之前多年來在南京保持的高端形象，在河西再造一個德基廣場。但頂級品牌如果在兩者之間選擇的話應該會更傾向與新鴻基，畢竟和後者已經保持了多次的合作，目前來看新鴻基IFC的建設速度也領先於德基世貿中心。所以我隔熱猜測德基世貿廣場應該會和IFC保持錯位發展，不會再走頂級的路線了。

而在德基的大本營新街口德基廣場在未來可能會遭遇來自香港置地的競爭。2018年1月曆經4次轉手的南京新街口東鐵管巷地塊，以47.7億元價格被香港置地拿下，根據資料地塊內將以高檔寫字樓為主，同時配建超過3萬平方米體量的商業，並自主開發318米高的地標建築。香港置地同樣是以開發頂級商業項目起家的開發商，不難想像未來這3萬平方米的商業也可能對新街口德基產生一定的競爭。不過以南京的經濟發展水平，其實未來的德基+IFC+香港置地的陣容才叫實至名歸啊，相信德基廣場會依然在中國的購物中心競爭中走在前列。

參考資料：

1.購物中心資產管理：當你在凹那莫名的造型時，可曾想過背後那群苦逼的商管

2.聯商網新聞資料：南京IFC十年蟄伏終迎入市曙光最新效果圖曝光_聯商網

3.南京世貿 - 主頁

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