結婚買房將來離婚如何分割（一）——婚前全款買房（1）

本文我將對上文的婚前全款買房的前三種情況進行逐一分析。

1 .婚前一方父母（或自己）出資寫在自己子女（或自己）名下

第一，這種情況相對比較簡單，婚前一方父母出資買房寫在自己子女名下，或者婚前自己買房寫在自己名下的，屬於婚前個人財產。離婚時不參與夫妻共同財產的分割。根據我國婚姻法第十八條規定，一方婚前的財產為夫妻一方的財產。

第二，很多人在這個問題上容易出現誤區，我曾多次聽到當事人諮詢，是不是結婚多久以後婚前的財產就自動轉化為夫妻共同財產了。其實很多人有這個誤解並不是空穴來風。1993年最高人民法院頒布過一個司法解釋《最高人民法院關於人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》，其中第6條規定「一方婚前個人所有的財產，婚後由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。」但是該條現在已經因為後來的生效法律導致廢止。很多人還有這樣的想法也許是受了這個規定的影響。其實我國有很多法律是以前頒布的已經廢止的，還有很多是現行實施，但是法與法之間是存在衝突的。所以在具體的實踐中就會出現很多認知的誤區和很多分歧。

第三，在實踐中還有很多其他情況導致很多當事人張冠李戴，以為自己是這種情況，但其實並不是。例如，有的當事人雖然是婚前的房子寫自己的名，但其婚前或者婚後在房產證上加了對方的名字。就是到現在我仍然能在知乎的大多數問題下面的留言和評論中看到有網友說加名也沒用，只要是婚前買的就跟你沒關係。再比如婚前買房一方做了公證的贈與給對方一定份額或者全部的。所以我們要關注的不僅僅是房屋獲得的最原始的法律關係，還要關注其之後是否發生了其他法律關係。財產是可以流轉的，不是你曾經擁有就永遠是你的。很多父母給子女買房也要注意這個風險，你們希望的和最後的狀態之間沒有必然的聯繫，因為房子登記在子女名下他們就有處置的權利，是你們沒辦法控制的。實踐中我見到過很多加配偶名字，贈與配偶，甚至自己變賣揮霍的情況。

2.婚前一方父母（或自己）出資寫在對方子女（或對方）名下

第一，該種情況一般會（非絕對，後面我會說特殊情況）視為一方父母對於對方子女的贈與，或者自己對於另外一方的贈與。但是這種贈與並不是普通贈與，而一般會認為是附條件的贈與。所附的條件為以結婚，雙方婚後生活共同居住為目的。而且嚴格從法理角度來講贈與的是出資款而非房產。那麼如果是按照附條件贈與來理解的話，如果雙方最後沒有結婚，出資一方是可以要求返還的。此處我並沒有定性為是彩禮性質的婚約財產糾紛，主要原因是在司法實踐中有的地方法院按照彩禮相關條款解決（如果是彩禮的話，在幾種情況下可以要求返還，第一，沒有結婚的，第二，結婚後沒有一塊生活的，第三，因給付彩禮導致一方家庭生活困難的），有的地方法院明確表示這不屬於是彩禮性質，認為將其認為是彩禮性質有悖於常理。所以我用一個比較廣義的說法是附條件的贈與，這個條件我也只給出簡單解釋，司法實踐中法官還會有其他解釋。

第二，上面我說的是一般正確的按照法理來解釋的情況下。但是在司法實踐中該種情況法院為了體現「公平」（誰出的錢歸誰，誰貢獻多少誰應該分多少），在處理上大相徑庭。絕大多數法院都是先預設結果，然後在想辦法找合適的法律往上靠。

例如，有的地方會依據《物權法司法解釋一》（2016年開始實施）的第二條「當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。」來簡單粗暴的認定實際出資人是房屋的真是產權人，具體的為什麼會登記在對方子女名下，登記行為的法律關係是什麼，法院並沒有給出合理的解釋。實踐中物權法的該條文被擴大適用的情況還是很多的，筆者認為物權法的本意是房屋登記行為只是對所有權的登記，如果在房屋歸屬上確實有其他情況（例如婚後共同購房寫在一個人名下的），可以向法院請求確認物權，該規定是解決過去權屬爭議很多人去起訴撤銷登記機關錯誤的行政行為，但是這一條並不能被濫用成只要是出了資就享有對房屋的實際所有權，而對於為什麼登記在對方名下，其登記行為的性質不予考慮，跳過這中間發生的法律關係直接認定出資人是物權所有人。本條的亂用會導致不動產登記的對外效力越來越低，最後變成形同虛設。

有的地方會根據自己當地高院出的相關規定來判登記產權房適當的份額，但是法理上也沒有說清楚原因。例如上海市高院有兩個很有意思的規定，《上海市高級人民法院關於審理分家析產案件若干問題的意見》中有一個關於戀愛期間一方出資登記在雙方名下的房產在解除戀愛關係後如何析產的情況，規定「考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜」，該規定是登記在兩個人名下的情況，那麼按照這個邏輯是不是登記在一個人名下應該要多於10%-30%的份額呢，筆者認為並不是，上海高院的該規定所表示的這10%-30%的份額應該是出於其對共同財產的貢獻，以及照顧共有人生產生活等其他情況而來的，而非其雙方通過不動產登記確定的份額而來的。另外對於婚後一方出資寫兩個人的名，或者寫對方名的情況，上海市也傾向於參考該規定。另外上海市還有一個規定《上海市高級人民法院關於審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》，該規定中明確表示「夫妻一方婚前出資購置房屋，權利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財產。如未約定按份共有，可認定共同共有，但在離婚分割該房產時，出資一方可適當多分。」也就是說其明確表示了出資方可以多分。《北京市高級人民法院民一庭關於審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》二十九條規定「婚前由雙方或一方出資，登記在另一方名下的房產，有證據表明雙方是以結婚、長期共同生活使用為目的購房，在離婚時應考慮實際出資情況、婚姻關係存續時間、有無子女等情況由產權登記一方對另一方予以合理補償。」根據該規定，房屋在離婚時應該是判令歸產權登記方，然後給另外一方合理的補償。

除了上海市，北京市以外，全國各地法院很少有類似明文規定，但也都有自己多年在司法實踐中總結出來適合當地風土民情的裁判尺度。另外該類案件還有一些其他的可能，比如，如果在將來分割時出現爭議的，出資方有證據證明自己當初寫在對方子女（或對方）名下的原因是「借名買房」（比如規避購房資格政策，比如為了落戶，比如為了方便其單位幫助報銷暖氣費等等），也就是說出資方往往在遇到糾紛時會表示自己寫在對方名下並不是對對方的一種贈與，而是為了其他目的借用對方的名買房。而真實意思表示是自己所有。在實踐中這種一方父母在離婚案件中起訴對方做所有權確認的案子還是很多的，勝訴的也不在少數。

第三，上面說了很多種情況，其實我也只是說了實踐中最常見的一些處理方法。要想將這個問題處理清楚，還有很多問題需要考慮。比如買房後有沒有結婚，是婚前就要解除戀愛（同居）關係，要求分割財產（返還財產，確認所有權等），還是結婚後又離婚需要分割財產（返還財產，確認所有權等）。不同的時間對案件的結果也會有不同的影響。例如，如果法院傾向於認定婚前購房是以結婚為目的的贈與，那麼如果雙方沒有結婚是可以要求返還的，如果雙方已經結婚要求返還就沒有法律依據了。如果法院傾向於根據貢獻來分割份額，那麼顯然在一起時間的長短，是否結婚，結婚後婚姻關係的長短，有無子女對於考慮份額也有很大的意義。

綜上，這個問題不是唯一答案，要根據具體情況，具體案件所管轄的地區，甚至法官的自由裁量權。所以如果有人告訴你唯一的一個答案，基本上可以肯定其是不負責的。

3.婚前一方父母（或自己）出資寫在父母自己名下

第一，婚前一方父母出資寫在父母自己名下的，或者一方出資買房寫在自己父母名下。房屋歸其父母所有。前面一種情況比較好理解，父母出錢寫自己名肯定是自己的所有權，不會變成其子女未來的財產，更不會變成其子女的婚後夫妻共同財產。第二種情況是子女自己出錢贈與父母購房的情況，這種寫在父母名下的行為應該視為對父母的贈與。當然如果存在借名買方，將來發生其與父母之間關於房屋的所有權確認糾紛案件也是有可能的。

第二，實踐中是有很多當事人選擇這種方式的，一個是防止子女將來惡意處置了房產導致居無定所，第二個是防止子女將來將房屋處置贈與另外一方或者部分贈與另外一方。但是這種方式有一種發生概率很大的風險。即如果父母雙方或者一方去世在沒有遺囑的情況下，其子女婚內繼承財產屬於夫妻共同財產。很多父母機關算盡，不想讓未來子女的另外一半獲得一分錢，但是最後人算不如天算，出現意外，或者自己不懂法一直沒有寫遺囑，去世後房子作為遺產繼承給了子女，而其子女在婚內獲得的遺產屬於夫妻共同財產。

第三，如前所述，很多當事人不要斷章取義，只見樹木不見森林。父母名下的房子在夫妻雙方離婚的時候是沒辦法分的，但如果父母后來又將房屋贈與給了自己的子女，比如過戶到了自己子女名下，比如加了自己子女的名，那麼就是另外的更加複雜的情況了。其是婚前贈與，還是婚後贈與，是全部贈與還是部分贈與，贈與是否明確約定對一方子女的贈與都將影響最終的結果。

（未完待續）

本文並不是為了搞暈你，最想表達的觀點是不要總覺得自己的問題很簡單，有唯一的答案。千萬不要問我諸如此類問題，婚前男方買的房子離婚怎麼分，是不是只要寫了我的名就是我的這類對事實描述不夠全面的問題，因為這類問題沒辦法直接得出答案。