房產稅來了，房價會跌嗎？

中國財經界有幾個大姨媽問題，比如雞肋的公積金制度如何改革，養老金空賬怎麼補，個稅起征點還能不能上調，股票印花稅何時改成資本利得稅，IPO註冊制改革何時實施……

還有，房產稅何時開徵。

這些話題，每隔一段時間，尤其兩會期間，都會被拿出來曬一曬。力哥記者時代不知寫過多少篇相關財經評論，我提出的建議，雖然印成了鉛字，流傳於網路，卻屁大的用場沒有。

不對，有一次還是管用了。

我寫的關於中國國民稅負到底高不高的財經評論，一不小心被某XXXXXXXX委看到了，大發雷霆，於是我差點就和「相宜本草」一個命運了，以下省略2584字。

所以下面寫的，怕是你在傳統媒體上看不到了。

要問房產稅能不能降房價，先得搞清這貨到底什麼來頭。

海外的房產稅，英文叫Real Estate Tax（不動產稅）或直接稱為Property Tax（財產稅），因為老百姓最大的財產就是房產。

但從稅法原理上說，對財產徵稅得有個前提，這財產得升值。

你總不能對一個不斷貶值，最後價值趨向於零的財產不停徵稅吧？

但房子是鋼筋、水泥、玻璃、木板這些會不斷折舊貶值，最後一文不值的建築材料組建起來的，憑啥對房子徵稅？

所以所謂房產稅，實際徵收的是底下不斷增值的土地的稅。

之所以我們買的房子不斷漲價，不是房子本身漲價了，而是下面的土地漲價了。

為什麼一線房價10萬，十八線房價3000？

因為一線的10萬，5000是買房的錢，9.5萬是買地的錢；而十八線的3000，2000是買房的錢，1000是買地的錢。

為啥不建議你投資小城市房子？就是因為乍一看房價低，其實你大部分錢都買了鋼筋水泥。

所以房產稅準確翻譯應該叫地產稅。

西方人不在乎，因為房屋和下面的土地都是永久產權，鑿地三尺，不管挖出來的是烏木還是黃金，哪怕曹操小時候的墓，都是你的私有財產，無需上交國家。

但咱的土地是公有的，對於土地上的房子，你擁有永久產權，但對下面的地，你只擁有70年使用權。

土地使用權到期後，你有兩選擇，要麼房子夷為平地，要麼學人家飛屋環遊記吹氣球。

這地雖然年年增值，但不是我的呀，拿不是我的財產問我徵稅，缺心眼吧？

2011年，為了平抑房價而在滬渝兩地試點的Real Estate Tax，取名叫房產稅試點。

後來國家也意識到這個稅法原理上的根本性bug，但既不能修仙把土地私有化，也不能就此放棄開徵Real Estate Tax，所以耍了個心眼，名字中間加了個「地」，取名「房地產稅」。

之所以今天大家還是整天喊「房產稅」，一是3個字比4個字叫起來上口，二是滬渝正在徵收的就叫「房產稅」，三是很多財經網站的小編也不知道這其中的曲折奧妙。

但2014年12月，中央就已決定停止房產稅試點擴圍，轉為推進房地產稅立法 。

所以你看最近幾年所有公開的官方措辭，全叫「房地產稅」。

滬渝當年試點房產稅，目的很明確，就是降房價。

可惜兩者都先天畸形，滬版房產稅只對增量房開刀，使得大批握有存量房的投資客有恃無恐；渝版房產稅只對高檔房開刀，卻對擁有數套乃至數十套普通住房的投資客無可奈何。

這種隔靴搔癢的房產稅，能把房價降下來才見鬼了。

既缺乏徵稅法理，也沒起到徵稅效果，但又不能自打嘴巴說這事我傻逼我錯了，要不咱不征了？

那人家會說，既然錯了，要不把之前我交的稅退回來？

你看，這麼一搞就很難看了。雖然滬渝徵到的房產稅總額不是什麼大數字，但吃下去的再讓我吐出來，不可能。

（外灘繁華夜景）

所以中央的房地產稅一天不出台，滬渝兩地擁有多套房產的有錢人就得繼續不明不白交這稅……

這事也怪不得別人，只能怪你命不好。

雖然名字改了，但未來出台的「房地產稅」還是缺乏法理依據，對吧？

過去無論政府還是民間，對房產稅最大的期待是可以取代地方政府對土地財政的高度依賴，只要地方政府能從房產稅上獲得穩定、可持續的高額收入，就可以不再依靠土地出讓金過日子。

土地出讓金價格下去了，房價才有下去的可能，就像麵粉不能賣的比麵包貴。

土地出讓金可以視為開發商一次性打包買下40年、50年、70年的土地使用權，再把土地切開分給每一個購房者。

土地使用權到期後怎麼辦呢？

2007年出台的《物權法》的回答就4個字：「自動續期」。

但究竟是免費自動續期還是付費自動續期呢？

如果免費，豈不成了這地永遠是你私人的嗎？這就和仙法對土地所有權的規定相衝突，下位法必須服從上位法，物權法說了等於放屁。

如果付費，付費標準和名頭又是啥？難道再收一次70年出讓金？再讓你掏錢買一次房？

這麼做倒是不違法。

可是，你能答應？

所以在不修仙前提下，解決辦法就一個。

70年後，用房產稅代替土地出讓金，只要你每年交稅，這地就一直租下去，就像每年要交物業費一樣。

所以咱現在搗鼓的這個，既不是西方意義上的不動產稅，也不是毫無法理依據的房產稅，所以叫房地產稅。

其中這個「地」就是承接土地出讓金的意思。

漢字果然博大精深，完美。

那這個精妙的稅種啥時候出台呢？

至今官方沒給出過確切消息。

我曾聽說過2015年版、2017年版和2018年版，事後證明全是放空槍，現在市場主流觀點是2020年落地。

為啥一直拖呢？

磚家一般給出的解釋是「全國房產信息聯網尚需時日」。

現在很多城市限貸政策叫「認房又認貸」，只要名下有房或有貸款記錄的，再買房都算二套。

過去只管你有沒有在當地貸過款，現在則要查全國信息，比如你現在想在上海買房，但10年前你在老家合肥貸款買過一套房，雖然貸款早還清了，對不起，按現在政策，還是二套房，首付7成，利率上浮到1.1-1.2倍。

我就納悶，房貸信息可以全國聯網查，房產信息就不能？

其他一些技術上的理由也很搞笑，什麼房產估值很難確定，稅基很難算，如何避免誤傷中低收入人口，稅收優惠如何操作等等。

但仔細想想，當年寶寶一聲令下，滬渝房產稅說開徵就開徵，現在都7年多過去了，解決這些問題真有那麼難嗎？

非不能也，實不為也。

為啥不為？

如果未來的房地產稅力度太輕，和滬渝試點一樣，打蒼蠅不打老虎，無法取代土地財政，註定要失敗，還不如不出。

如果力度夠大，最先受傷的不是普通百姓，因為這麼高的房價，普通人哪有本事囤好多房子呢？

說到底，還是怕傷著房叔房嬸唄。

當然，我們還是要對中央有信心，相信最高決策層完全有將改革進行到底的決心、能力、魄力和毅力。

房地產稅，早晚要出台，而且絕不會等到小小力出社會了才出台。

如果未來房地產稅出台，房價會降嗎？

從國外實踐經驗看，不會。

從美國、德國、日本、韓國等國家出台不動產稅前後的房價走勢看，實際上，出台後房價反而量價齊升了。

當然，這其實和出台不動產稅並沒有直接因果關係，因為人家收不動產稅的目的壓根就不是降房價呀。

請問收稅的根本目的是啥？

從收入角度看，調節貧富差距，維繫社會穩定。

從支出角度看，用於公共服務，增加國民福祉。

在中國房價那麼高，房產佔中國普通老百姓75%以上家庭財富的當下，開徵房產稅，動的肯定是房子最多的富人乳酪，隨後可能也會動一部分中產的乳酪，底層屌絲根本一套房也買不起，不會受傷，所以的確能調節貧富差距，對吧？

但不能光劫富，不濟貧吧。所以這錢應該拿去給買不起商品房的窮人蓋保障房，對吧？

香港和新加坡的房價都高得嚇死人，但這是針對有錢人的商品房，既然你有錢，政府就對你徵收高額不動產稅，用於建設保障房，香港叫居屋（經適房）和公屋（廉租房），新加坡叫組屋和人民組屋。

人人有房住，這應該是今天最廣大人民群眾最盼望的國民福祉了。

但要實現這個目標，不能靠打壓商品房價，因為如果商品房價格真被過於沉重的房產稅給壓下來了，老百姓紛紛拋售房產，房價就會暴跌，房地產稅是根據房產估值來算的，跌成屎的房價還收毛稅啊？

但這還是小事，中國經濟已被房地產高度捆綁，牽一髮動全身，如果房價崩了，還咋實現偉大復興呢？都洗洗睡吧。

聽上去像悖論？

為了人人有房住，就必須收房產稅來給窮人造房子，為了能收到房產稅，就必須維持甚至不斷提高商品房價格，讓富人給窮人的房子買單。

單從經濟學角度看，邏輯沒毛病。

所以要麼你足夠有錢，不怕被徵稅，要麼你實在很窮，壓根不考慮買商品房，就去填表格排隊等政府給你安排公租房。

如果你這兩者都不是，即不符合公租房申請標準，又買不起越來越貴的商品房，正好卡在中間，噗~就有點悲催了……

最後，房地產稅要開徵，還得有一個大前提。

我們的綜合稅負不是太低，而是太高了，所以總體上要不斷減稅。這是大大說過無數次的大方針，這樣才能不斷增加人民的獲得感、幸福感、安全感。

同意嗎？

今年兩會上的政府工作報告說的很清楚，今年減稅力度將在去年的基礎上進一步加大，總額將超過1.1萬億。

這數字，快趕上餘額寶的規模了。

如果要在房產保有環節新開徵房地產稅，就必須大幅降低房屋交易環節的稅費，不然怎麼也說不過去吧？

什麼契稅、增值稅、所得稅，買一套房子不但要花幾百萬，還得額外掏十幾萬甚至幾十萬稅，真是一場噩夢。

總之一句話。

想要萬歲，就別想萬稅；想要萬稅，就別做萬歲。