穩固的護城河與龐大的流量入口，你一定想不到我們想聊的是這個行業

據說這世上有三種費最難收——金正恩的保護費、現金貸的逾期費，還有小區的物業費。

這麼說有點誇張，但想想身邊多少小區物業每年年初就怯生生的貼出告示——「現在繳納全年物業費送米送油送溫暖」，就知道這年頭運營物業公司有多麼的不容易。

先講個故事。

北京曾經有個非常著名的小區叫美麗園，它的名氣在2006年的網路上，絲毫不亞於當時賣出11萬天價的陸家嘴湯臣一品。

不過它的出名可不是因為房價貴，而是業主對物業賬目不清、收費過高十分不滿，一怒之下組成業委會與物業公司對簿公堂。

訴訟的勝利是屬於業主的，然而一夜之間小區水電全無、電梯停運，保安一個不剩，物業辦公室人去樓空，留下的只有一紙告示，大意是說「由於官司敗訴，法院判決的物業費太低，公司決定放棄對小區的管理，撤離小區」。

這下業主們慌了，原以為可有可無的物業，消失之後卻讓這個小區幾乎癱瘓。最後還是在政府的協調下選聘了新的物業公司，才平息了這場風波。

不滿於物業撤離的美麗園住戶拉橫幅要求罷免業委會，圖片來源：知乎

雖然物業公司這種賭氣的做法是完全錯誤甚至有違法理的，但從中可以看出，物業的作用遠遠比我們想像的更重要。

就在網路上一邊倒的支持美麗園小區業主，同時控訴自己經歷的黑物業，資本市場對這個行業的看法已經悄然發生了變化。

2014年6月，號稱「物業第一股」彩生活（http://1778.HK）登陸港股，開啟了物管行業與資本市場的第一次親密接觸。截至目前，已有6家物業公司在港股上市，1家在A股上市，更有50餘家在新三板掛牌。

資本市場對這樁看起來不像是好生意的生意似乎十分「寬容」。在估值平均只有十餘倍的港股，物業公司的市盈率卻普遍高達20-40倍。今年初港股上市的雅生活服務（http://3319.HK）以60倍市盈率發行還能獲得市場熱捧，綠城服務（http://2869.HK）更在過去一年漲幅超過130%。

綠城服務上市以來一路上漲，圖片來源：有魚股票APP

為何連收點物業費都如此艱難，看起來也沒什麼技術含量的物業公司，卻能讓投資者青眼有加？他們究竟看到了怎樣的機會？

穩固的護城河

物業公司說自己有護城河，茅台該笑了。然而就算茅台在白酒領域一覽眾山小，在餐桌上還是需要和紅酒啤酒爭個高下。可一個小區一旦定下了物業公司，想更換就不那麼容易了。

替換成本高，這正是商業領域定義的護城河。

在美麗園事件的探討中，很多人就提到了「物業公司更換難」的問題。因為和其他領域的服務型企業不同，物業是一對多服務，只要不是一個小區半數以上的業主都揭竿而起，很難趕得走一家物業公司。

這也是為什麼過去很多小型地產商都願意在自己開發的小區里搭個草台班子，找三五個有裙帶關係的人做物業——就地收錢，成本有限，就算把服務壓縮到極致，住戶們大多也只有忍著。

然而，隨著人力成本相對物業費的快速提高，物業公司早已不是穩賺不賠的生意。與此同時，小區物業品質越來越成為人們買房和租房的重要選擇標準——據統計，2016年百強物業企業在管二手房平均價格高出周邊二手房價格11.45%——就算是小的地產商也願意聘請大的物業管理公司來做銷售的金字招牌，原本的「草台班子」們逐漸退出了歷史舞台。

數據來源：中國指數研究院，雲鋒金融整理

更何況，隨著房地產市場的日臻成熟，現在的物業公司介入小區運營的時間越來越早，在房產銷售時接管業主資料已經成為常規操作，甚至在房產項目立項伊始，就可以以諮詢服務提供商的身份介入到項目方案設計中，讓物業公司的影響力深深紮根在小區的全生命周期之中。

資料來源：百度文庫，雲鋒金融整理

這樣一來，雖然小區業主組成業委會趕跑物業公司的故事還時有發生，但優秀的物業公司反而有了更加穩固的護城河。

此處還可以插一個從上圖得到的有趣推論：對於物業公司來說，項目從儲備面積向在管面積的轉化平均需要3到4年。如果考慮到2015年以來中國的商品房銷售進入新的爆發期，在未來的兩三年間，物業管理行業的在管面積很可能會迎來一個加速增長的階段。

數據來源：綠城服務定期報告，雲鋒金融整理

線下的流量入口

有了高昂的替換成本只是第一步，物業公司究竟是否值得投資，關鍵還在於能不能將業主資源轉化為收入和盈利。

這就涉及到一個關鍵的問題，這個行業究竟是怎麼賺錢的？

如果說十年前的物管行業還是依靠業主繳納的物業費一條腿走路，那麼現在物業公司的收入來源早已多元化。

根據彩生活2017年中期報告，增值服務貢獻的利潤佔到公司整體利潤的30%，剛剛公布的業績盈喜中，也將超出市場預期的增長歸功於彩之雲平台的快速發展和社區生態圈的良好業績。

相比2015年，2016年物業百強企業多種經營凈利潤佔比明顯提高，數據來源：中國指數研究院

為何會如此？如果用互聯網思維來考慮的話就很好理解了，因為物業公司佔據的是一個巨大的線下流量入口。

你可以一天不打開天貓京東APP，可以一周不去超市餐館，可以一個月不走進商場電影院，但你只要居住在一個小區中，就必然會每天和物業打交道。

從小區的告示欄到回家的電梯上，從去物業取代收的包裹到孩子們在中央草坪上的玩耍，在線上流量獲取成本越來越高的今天，線下的小區物業卻可以用幾乎為零的成本獲取業主的注意力。

過去小富即安的「草台班子」可能無法利用這塊市場，但對於管理著成百上千個小區的大型物業公司來說，這就是一座巨大的金礦。

消費升級的天然對接者

僅僅是流量入口還不夠，能不能觸達用戶痛點是互聯網思維落地的關鍵。

從空間來說，物業有著物理距離上貼近用戶的天然優勢，非常適合具有短消費半徑要求的生活需求。舉個例子，對於工作繁忙的年輕家庭，「看護幼兒」和「照顧老人」既是剛需也是痛點，但離家的距離和對品牌的信任度是這類服務型企業拓展業務的最大障礙，而這就成為小區物業的機會所在。

綠城服務在2017年推出「奇妙園」幼兒園，雄心勃勃的計劃三年內開足100家；保利物業則將社區嵌入式小微機構「和悅會」作為養老產業戰略布局的主打模式，與萬科物業的居家養老、社區養老服務戰略不謀而合。

保利物業的和悅會模式，圖片來源：保利物業官網

從服務的針對性來說，物業公司和業主朝夕相伴，對其家庭成員、收入水平，乃至消費習慣都可以有非常深入的了解，因此比起互聯網起家的服務型公司利用一招鮮打遍天下不同，物業公司更容易為不同類型業主提供符合其品質和價格需要的專屬服務。

而定製化和針對性，無疑是這一輪居民消費升級的重要特徵。

彩生活在2013年推出以社區O2O服務為核心的互聯網平台後，如今已經發展到2.0階段——公司以參股的形式邀請創新的科技企業入駐平台，這些企業開發出來的諸如智能門鎖、上門維修、無人便利店等產品會推送給不同類型的小區乃至業主，而業主使用與否完全取決於服務的質量好壞。

放權於消費者的做法，帶給彩生活的是龐大而高質的生態圈。畢竟能在競爭中存活下來的，必然是經過考驗的。

目前在彩生活服務平台上線的部分服務，圖片來源：彩生活官網

這條路初戰告捷。截至2017年6月，彩生活的「彩之雲」服務平台註冊用戶達412.1萬人，平台累計服務面積達到8.5億平方米。根據公司的規劃，到2020年，平台的服務面積將達到25億平方米。

資料來源：彩生活定期報告，雲鋒金融整理

當我們細看物業公司琳琅滿目的多元化業務發展時，會發現他們想做的遠比我們提及的多得多。這其中或許大多數會失敗，但那又如何？

就像互聯網巨頭不斷的探索嘗試一樣，既然小區物業同樣擁有穩固的流量入口，多試幾次才更有機會找到用戶的需求痛點。

資料來源：天風證券，雲鋒金融整理

更穩固的護城河、更龐大的流量入口、更有開展多樣化服務的實力，這也是為什麼過去幾年中百強物業比小物業公司發展更加迅猛，而十強物業又比其他九十強更有動力和能力去挖掘業主資源的深層價值。

資料來源：中國指數研究院，雲鋒金融整理

技術變革解決成本痛點

說回物業管理的老本行——基礎物業服務，以彩生活為代表的智能化服務平台還帶來一個額外的好處，那就是技術變革下的成本控制。

傳統的物管行業是一個勞動密集型產業，但糟糕的是，一方面中國的人力成本以肉眼可見的速度飆升，可另一方面小區的物業費標準一旦確定，想上調比登天還難。

2015-2016 百強物業成本構成情況變化，圖片來源：中國指數研究院，雲鋒金融整理

過去十年，房地產業從業人員的平均工資翻了1.5倍，可全國物業管理費的指導價卻只漲了15%。這其中十倍的差距，不斷蠶食著物業公司的利潤。

資料來源：國家統計局，雲鋒金融整理

而近幾年來，物管行業的龍頭們終於意識到，信息技術的投入可以彌補這個差距。

仍然以彩生活為例。傳統的基礎物業服務包括「四保」（保潔，保安，保修，保綠），一般而言，相關的人力成本也是物管公司支出的「大頭」。

不過，如果你是使用彩之雲平台的業主，你很可能在手機APP里使用過小區的智能門禁，在家中設施出現故障時用線上報修功能獲得過附近維修師傅的搶單，路過樓下時看到過先掃二維碼再打掃衛生的保潔阿姨，這些都是彩生活智能化服務的一部分，而這些技術能夠有效的提高物業人員的工作效率，降低公司的經營成本。

其他公司在紛紛跟上。萬科物業推出了樓宇智能化和「睿服務」，綠城服務投入五千萬元發展智能園區，推出的「綠城雲服務系統」利用大數據來實現社區智能化安保、車位管理，並提供居民購物、上門維修等增值服務。

過去幾年是物管行業智能化投入最密集的時期，也是大物業公司利用規模優勢和技術優勢雙重碾壓小公司的開始。

2013-2016年百強企業智能化投入均值及增長情況

2007-2016百強和TOP10企業經營成本率變化情況

圖片來源：《中國物業服務百強企業十年發展報告》

八仙過海，各顯神通

一方面傳統的基礎物業服務正在發生技術變革，另一方面新的增值業務模式蓬勃發展，物管行業的變化無疑是巨大的。就在以AT為首的互聯網巨頭爭奪零售店鋪等線下流量入口時，資本也在迫不及待的跑步進場曾經傳統的物管行業。

當下的物業公司被分為兩派。一派口銜金鑰匙出生，擁有一個好「爸爸」，以綠城服務、中海物業（http://2669.HK）、雅生活服務等上市公司，以及碧桂園物業、保利物業等非上市公司為代表，大股東是實力雄厚、小區眾多的房地產企業，你現在的開發面積就是我未來的在管面積，發展增速自然高枕無憂。

圖片來源：《中國物業服務百強企業十年發展報告》

而另一派雖然也脫胎於地產公司，無奈「爸爸」實力有限，只能窮人的孩子早當家，另謀出路。他們一邊利用經驗和品牌優勢輸出管理，例如彩生活就與28 家物業企業達成戰略聯盟，截止2017年6月，應用「彩之雲」平台輸出合作的社區服務面積高達4.29 億平米。

另一邊跑馬圈地兼并收購，用資本運作的力量完成管理面積的突飛猛進。據統計，2015年百強物管企業收購了200餘家物業服務公司，收購物業管理面積達到3.85億平方米，佔百強企業當年管理面積的22%。而在最近兩年，這一趨勢有增無減。

到了現在，這種併購態勢已不再局限於大公司對小企業的圍獵，而是延伸到行業巨頭們的強強聯合。2017年，雅生活服務全資收購上海綠地物業服務100%股權，宣告雅居樂和綠地兩個地產巨頭的物業公司合二為一；就在上月末，彩生活正式宣布通過20.12億收購萬象美（原萬達物業）100%股權的決議案，一場多方關注的「蛇吞象」收購案終於落下帷幕。

資本活躍之時，往往是行業劇變之日。物業管理行業這個我們身邊「最熟悉的陌生人」，正在資本和技術的雙重推動下，一步步走向蝶變之路。

寬闊的護城河和龐大的流量入口，現在你能將這兩個詞和身小區物業掛鉤了嗎？

作者：翁放，張乃天

封面圖片：http://pixabay.com