流動的中國，分化的房價

來源/微信公眾號：子木聊房（zimuliaofang） 歡迎關注

1.流動的人口

房地產市場一直有個內在邏輯，就是短期金融，中期土地，和長期人口。但金融和土地市場永遠是由國家宏觀調控，頂層設計決定其動態走向，管控較嚴。

而人口相對自由，即使有戶籍制度限制，大家還是會為了追求品質生活、優質資源，則或是為了生存，選擇適合自己的城市奮鬥。

於是，以改革開放40年為標度，中國大地實質性地發生了一場轟轟烈烈的人類大遷徙，而遷徙的背後就是無數城市的崛起與沒落。這個可以在每年的春運人口流動圖裡找到答案。

（中國春運人口流動圖）

對於人口的重要性不必多說，從馬爾薩斯《人口論》等古典理論，到曼昆的《經濟學原理》，都闡述過人口因素對經濟發展的巨大影響力。

對於一個城市的發展，如果說產業是骨架，那麼人口就是血液，骨架可以拉動人口，人口加速流動會締造城市的一世繁華。

比如大家都想了解的熱門城市成都和西安。

在上世紀八、九十年代時期，西安與成都的經濟實力其實相差無幾，但隨著改革開放和市場經濟的推進，西部城市產業均以勞動密集型為主，也就說人口多寡決定經濟總量。

成都和西安分別領導成渝經濟圈、關中經濟圈，前者人口規模是後者的5倍。而且，成渝經濟圈中還有重慶這個中央直轄市，與成都齊頭並進、良性競爭。關中經濟圈則是以西安為首。在西安的引領下，走了二十多年後的陝西，已不能和成都相比。

2.人口流動下的城市變遷

昨天有個粉絲在房產研習社裡問我：「市場上有專家說，按照目前國家的金融形式，倡導解綁房地產經濟，那麼房產周期論就一定會被消滅掉，而且現在大多城市響應國家調控都進入了漫漫橫盤期，那麼未來哪些城市的房價還會有上漲的爆發點？」

首先，子木不承認自己是專家，因為專家是無法對大家說實話的，例如任老前輩。其次，只要是市場，就一定會存有周期，如果周期被消滅，那麼這個市場還會存活嗎？

而房地產市場的本質是供需關係，不是金融。在國家宏觀調控面上，只能從金融和土地下手，扼制熱錢流入房地產，抑制土地流動性，從而把樓市送進寒冬。那麼人口呢？

答案是無法控制。

在中國，任何因素都無法阻擋年輕人的「夢想」，除了高房價以外。例如一直以來的北漂、深漂，到現在的杭漂、成漂等。只要一個地方有發展，有資源或者宜居，年輕人們就敢背負沉重的行囊踏上這塊夢想的熱土。

所以在大規模常年不斷的人流涌動中，中國城市的格局早已發生了巨大的變化。這就好比當年魏格納躺在病床上，望著世界地圖萌生出大陸漂移說的道理，我們的城市也因人口流動而漂移。

在農業社會，人口的分布和糧食產量高度相關，那時候的社會主流思想是「民以食為天」，擁有糧食的地方就會聚集財富。所以在19世紀中期過後的100年時間裡，東北人口從300萬迅速膨脹到了4000萬。

但隨著工業化和城市化浪潮的推進，後來東部沿海地區由於天然優越的地理位置促使貿易繁榮，成為了財富主要的創造地區，內地人開始不斷向沿海移動，源源不斷的人口支撐起了當地的房價和產業。

所以進入到21世紀以來，以胡煥庸線為分界的東部地區以42%的土地，聚集了全國94.2%的人，東北又變成常年的人口流出大區。

資本具有逐利性，而人口的流動都是跟隨資本的腳步，所以人們也是逐利的，假設把北京，上海的人口管制放開，一定會創造出比東北在20世紀前後更大的人口流入。

現如今，隨著高鐵、高速將全國交通網路樞紐打通，中國也被橫向拉升逐漸扁平，信息獲取和流動速度超出了歷史任何一個階段。

沿海城市產業被內地承接，內地再根據自身條件與之結合創新，城市競爭力迅速提升，與沿海城市比肩，比如成都的互聯網基因和武漢的超強人才儲備等等，這些現象都意味東部沿海城市的強者地位或將被取代，內陸時代正在崛起。

而內陸的崛起也並不是意味沿海城市會沒落，只是說其潛力和發展速度將會帶來一波曠世紅利。

而沿海城市將會以協同發展的升級模式走向世界，例如兩會提到的「粵港澳大灣區」，這種多核聯動的模式沿海城市深諳其道。而正在崛起的內地，例如安徽、湖北、湖南、山西、陝西則還是在單核向多核聯動的路上。

內陸的崛起拼的就是人才和人口。這也就是為什麼從16年開始，各大城市開始瘋狂無下線的撕臉搶人才，因為各自城市領導人心裡都明白，只有足夠的人才儲備才可以撐起城市的產業發展和經濟繁榮，才會在內陸崛起的時代中佔山為王，富轢萬古。

3.人口流動下的機遇

大概從2016年開始，深圳和杭州便成為了一線和二線的熱點話題城市，尤其是杭州，一度上升至「擠出廣州的一線位置」，昔日杭州被稱為上海的後花園，今日竟有人調侃上海都淪為了「環杭州城市」。且不談真假虛實，單從這種噱頭就證明了杭州在網友心目中的形象地位。

那麼這一切殊榮又來自何處呢？

當然宜居環境、高速經濟和第三產業等都是原因，但更重要的其實是狂飆的人口數量。數據表明，2017年杭州市常駐人口達到946.8萬，比上一年增加了28萬，接近兩倍的凈增長創歷史新高。單2017年的人才凈流入率在所有城市中位居榜首。

飆升的人口讓杭州在上輪房價大漲後永遠定格在了一個新的高度，房地產熱度遠超了蘇州、南京、上海等其他長三角城市。即使在17年國家嚴控樓市不斷加碼的態勢下，對房價的影響也被大量湧入的人口沖淡了。

除了深圳和杭州，子木把2017年熱點城市的凈流入人口數給大家整理了出來。（數據為常駐人口數，數據來源於城市統計局）

看完2017年「凈流入人口量城市排行」你肯定會感到比較驚訝。首先是四大一線城市的兩極分化，深廣領跑，而上海北京人口凈流入為負數，深圳以60多萬的成績跑贏全盤，實力可見一斑，深圳我在上篇文章《中國樓市下半場》具體講過，這裡不做詳述。

而對於北京和上海在2017年人口凈流入為負數是很好解釋的。首先城市是有上限承載力的，馬爾薩斯在人口論里也講過，現代城市的人口發展得利於人口的聚集，但是，一旦城市人口發展到一定程度，則物極必反。

而目前的北京和上海已經遠遠超出了承載力，大城市病已經極度困擾政府和老百姓。關注城市規劃的朋友們可能知道，北京在2016年的時候召開過一次「疏解非首都功能」的會議，而2017年正是其疏解政策施行的第一年。

從圖中可以看出，北京疏解的人群去向基本向南，也從另一面反映了東北人口的外流加劇。上海疏解人群去向主要以江浙為主，加固了長三角兄弟經濟圈地位。而疏解這一舉措正好也為內陸二線城市的崛起提供了一個很好的解釋。

根據人口凈流入圖再往下看，僅次於杭州的城市是長沙。長沙這個城市我一直比較看好，而且在中部城市群中，可以和武漢、鄭州形成三強爭霸之勢。無論是年前加入了萬億GDP俱樂部，還是人口凈流入量幾乎和杭州比肩，都為其未來的發展提供了較強的後動力。而對於上一輪全國房價暴漲潮，長沙並沒有跟上節奏，到目前為止二手房市場房價均值還處於低位1萬左右，屬於價值窪地。

接下來是西安。最近子木發現房產研習社中留言諮詢西安問題的粉絲特別多。

西安這個城市在文章開頭提過，作為千年古都，有足夠的文化底蘊，但之前由於產業的落後城市缺乏吸引力，導致人口基數起不來，逐漸落後於川渝。但是西安未來是可期的。

首先，在城市化運動的大背景下，沿海地區多核城市聯動，內陸地區縱全省之力打造省會城市，發展多城市群是共繁榮發展的必然主張。所以西部地區除了川渝城市群外務必選擇一個城市作為其他城市的領頭羊。

這個城市就是一直以來帶領關中經濟圈發展的西安，所以這也是西安被定為國家中心城市和一帶一路重要戰略地位的原因。

不出意外，今後國家會給予西安大力的基建建造支持，讓其迅速成長為一個可以肩負重任的西部核心城市，而2017年的凈人口增長量也完美解釋了這一點。

所以目前西安的房地產市場情況和長沙相似，屬於低位，未來可期。

而對於排行榜中，武漢、成都、寧波、貴陽等地也具有較高的人口流入量，可以發現他們的二手房價格都沒有下降，具有較強的抗跌性。

最後，在排行單末尾是岌岌可危的天津。天津在年初被曝「濱海新區GDP擠水分事件」後，城市吸引力雪上加霜。

但這也是很正常的事情，這座擁有600餘年歷史的近代著名的工商業城市和中國北方最大的港口城市，不是想方法升級原有產業，發展服務業，擺脫計劃經濟思維束縛，而是想著和北京pk互聯網，怎麼可能有出路？

最後還想說幾句：

1.人口凈流入量這個指標不是唯一影響房價的標準，而是指標背後所帶來的城市造富能力。所以，判斷一個城市房價是否具有上漲動力用人口凈流入來衡量並不會有太大偏差。

2.有粉絲在房產研習社留言說，徐州是三四線城市，但一直以來房價都在上漲，符合情理嗎？其實，中國的確有一批三四線城市沒什麼名聲，但一直以來都在默默耕耘自己的「事業」，在所在區域扎穩腳跟，不斷提升人口吸引力，造成周邊人口的不斷湧入，成為一方的人口「匯聚中心」，類似的城市還有河南的南陽，浙江的溫州。

3.關於更多的人口數據，我會放在房產研習社裡供大家取用研究，目前子木正在和幾位行業資深實操學者撰寫城市地段預期指南，也一併會放入房產研習社裡供大家參考。

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