日本買房產投資好不好 ？

　　最近日本的房產非常的熱，由於2020年東京奧運會，再加上歐洲局勢動蕩，東亞，東南亞市場不穩定，導致歐美，台灣，馬來西亞，印度尼西亞等地的用戶大量湧入日本購買不動產。導致日本的不動產價格最近幾年逐年攀升。這其中，中國大陸方面的用戶雖然人數還不算最多，但增長速度很驚人。

　　一 分析一下中國人去日本買房的原因無非有以下幾種：

　　1 、資產保值型

　　目前在國內，最痛苦的是手頭有1-2處房產，同時擁有100-500萬現金的中產階級。痛苦的原因在於，手頭的錢如果想在國內投資，除了P2P理財之外，似乎並沒有什麼好的渠道。

　　投資國內房地產錢不夠，股市又動蕩不安。P2P理財雖然收益不錯，但未來性很不確定。而現金留在手裡或者銀行，又有很大的可能性貶值。因此，在多重壓力下考慮找到可以保值甚至穩定升值的市場。

　　而現在歐洲已經無法進入（整個局勢非常惡劣，未來一定是大面積崩潰的局面），美國在特朗普上台後，也充滿了不確定因素。東南亞本身就不是一個穩定的市場。澳新，加拿大則是地廣人稀，房地產市場並不理想。

　　而在2016年一系列黑天鵝事件後，日本市場無論是股市，匯市，還是不動產市場均逆市上揚，也說明了日本作為一個全球資產避風港已經被全球資本熱錢所認可。所以，中國人選擇日本作為資產保值的第一選擇也不奇怪了。

　　2、資產抄底型

　　這類一般是富裕階層或者企業行為為主。日本市場經歷了連續27年的經濟下滑，目前不動產市場處於最谷底。再加上老齡化明顯，很多地產主由於年齡身體和經營問題，只能把自己的物產便宜出售。

　　特別是溫泉酒店，度假村，滑雪場，農場等，目前是一個極佳的抄底場所。再加上日本銀行的貸款利率極低，導致了大量海外資本紛紛進入。

　　3、投資升值型

　　這類一般就是經營民宿，謀求房地產價值升值的一類人。這一部分我會在下面詳細的說。

　　二 日本投資房地產的優勢到底在哪裡？

　　1、日本的租金回報率真的很高嗎？

　　首先必須要和大家明確一個事情，現在很多地方為了招攬中國買家去日本買房，都會打出年回報率8%-12%這樣的誘人數字。而事實上，這樣的回報率在日本是很少見的。在日本一般的公寓出租，表面的年化回報率（年出租收益/購房價格）一般在5%-7%。

　　另外，我們還要考慮到每年的房產稅，管理費等等各類費用，一般來說我們可以按1.5%來預估。那麼實際上拿到手的回報率大致在4%-5%。

　　有人問，民宿會不會收益更高一些？

　　答案是對的。一般一間房子，做民宿短租的收益可能會比長租收益要高50%-100%。這樣算下來，如果做民宿，每年的回報率能在6%-10%。那是不是這樣？其實不是。首先，你做民宿短租不可能保證每天都有客戶。

　　而且日本新的法律規定的民宿運營一年不能超過180天。再加上民宿的運營成本。其實你一年下來的回報率能在5%-7%就很好了。

　　但是！還是要說，這個回報率比中國要高得多。現在北京和上海的城區，基本上年化回報率在1.5%-2%，郊區低的能到0.5%-1%。所以，即使日本的房地產租售比沒有很多地方吹噓的那麼高，但比中國還是要高不少的。

　　2、投資日本房地產，未來能升值嗎？

　　這個問題要分開來說。如果是普通公寓，那麼我可以保證的說，基本不會有升值空間（或者說即使有，也非常的小）。這裡面的主要原因就是日本人是不怎麼買二手房的。

　　房子在日本就像車子一樣，只要到了用戶的手裡，它的價值就在一天天的下跌（這裡插一句這也是為什麼如果你想考慮在日本做民宿收益的話，主要考慮老房子的原因，老房子售價便宜，但租金不會和新房子差的那麼大）。

　　所以，即使考慮到奧運因素，海外用戶過來購買這些情況，日本的公寓的漲幅也不會有多明顯。獨棟別墅就更不保值了。一般獨棟別墅的價值只在地上面，別墅20-30年肯定要重新建造。

　　但是，我們換另一個維度，如果是收購日本的酒店，寫字樓等大型物產，他們未來的漲幅還是可以期待的。這裡面的主要判斷因素就是資源的稀缺性。比如高爾夫球場，最近3年，基本上已經漲了1-2倍。接下來的價格低谷在溫泉酒店上面。

　　三、中國人到底應該抱著什麼心態去投資日本房地產？

　　再次闡述一下一開始的觀點：日本房地產是保值用的，而不是升值用的。如果你想像中國一樣，短短几年間得到很高的回報，那麼日本一定不是一個好的選擇。日本房地產的最大價值是確保你的資產不至於貶值，並且有一定的盈餘。所以，如果你是一個有一定資產，對未來求穩定的穩健性用戶，日本市場則是一個最好的選擇。