長租公寓這麼紅火，租房真能替代買房了嗎？

最近幾年，統一管理、裝修簡約、固定房租的長租公寓開始在北上廣深等各大一線城市盛行開來，長租公寓的風潮正從一線向熱點二線城市不斷蔓延，成為了大多數畢業不久的年輕人的居住選擇，在城市房價居高不下的今天，年輕人從工作到買房的時間跨度正在逐漸增加，租房市場的廣度和深度也在快速拓展，那麼問題來了，長租真的可以替代買房嗎？

一、長租公寓為什麼火了？

目前，相比於國際上較為發達的租房市場，中國的租房市場還處於一個較為落後的狀態，市場發育較不成熟，導致了雖然租房市場供給很多，但是處於低質供給的狀態中，無論是房東還是房客都有著巨大的房屋租賃痛點。

對於房東來說，房東租房是沒有辦法採用毛坯房出租（有些地方稱之為清水房），必須裝修購置傢具，這個過程相當的複雜，在裝修之後再出租出去，更要面臨著相當長環節租後管理，整個管理流程對於房東來說，不僅費時費力，如果租客更換頻繁，房東就要擔心自己租房的長期空置問題，如果是長租的話，房東又需要擔心租客的租金能否及時到位，租客對房屋的損壞維修，保潔安排都是揪心的難點，更何況每一次出租都要將大量的金錢交給房屋中介，實在是一個巨大的痛點。

對於租客來說，問題則更加嚴重，租客作為房地產租賃市場的弱勢群體，無論是市場經驗還是議價能力都遠低於房東和中介，所以租客在租賃房屋的時候，必須要面對著找房費時費力，各類網站虛假信息眾多，假房源、假中介防不勝防，報價信息嚴重混亂，租房的安全問題也十分嚴重，更別提日常的保潔、維修等事情了，還有著讓各個小區都非常揪心的群租難題，更有房東隨意漲價的問題。

這些痛點的存在，讓C2C的租房市場混亂非常，這就像中國的電子商務市場一樣，原先只有C2C的淘寶等市場，雖然品種眾多，但是品質實在堪憂，用戶體驗也非常差，於是大量的B2C市場開始崛起終結了之前的混亂，同理，在租房市場也是如此，而租房市場的B2C就是長租公寓，最近幾年，無論是創業新星還是產業巨頭都開始涉足長租公寓領域，比較有名的例如魔方公寓、蘑菇公寓、優客逸家還有鏈家控制的自如網等等都在各大熱點城市快速發展開來，不少都已經擁有了上億的估值，幾千萬的融資。其核心就在於，長租公寓通過平台型商業模式，在房東端通過給房東簽訂了長期的委託代理協議從而讓房東省去了自己管理的諸多難題，在租客端通過流程化、標準化的裝修、供應、管理讓租客可以非常省心的租房，所以即使不少長租公寓都有著高於周邊10%-20%價格的溢價，但是卻依然供不應求的原因。

從長期來看，長租公寓的發展前景非常廣闊，從供給端來說，我國房地產的空置率較高，不少城市的住房空置率接近30%，有著龐大的潛在需求，長租公寓通過將房地產、業主、租客連接起來，可以有效地盤活房地產的庫存。

從需求端來說，一二線熱點城市的高房價，讓普通工薪階層尤其是80後、90後階層的房地產購買時間不斷後移，租房時間的延長化趨勢不可避免，這也就催生了巨大的房地產租賃市場。據估計目前國內房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300萬套，我們測算，國內青年租房的市場規模已達到近8000億元，每年新增的應屆生租房規模達600億元。

從政策來說，長租公寓的出現正是保證了房地產居住屬性的重要方式，政策紅利不言而喻。

二、長租真的能替代買房嗎？

長租公寓在解決租房痛點的問題上可謂是毋庸置疑，其核心的優勢在於：

一是長租公寓解決了市場的核心痛點。長租公寓的互聯特徵，讓它有效地提高了信息的對稱性，因為長租公寓的標準化圖片拍攝模式，為線上看房提供了可能，在租賃宣貫領域大大提高了房屋的出租率。然後通過標準化的裝修，使得房屋之間的差異化程度在快速降低，從而也降低了房屋的管理成本。之後再通過酒店式的管理模式，在日常維修、保潔、安全等領域實現了較好的保證。最後，其包租化的模式，讓長租公寓會和房東簽署長達5-10年的長期租賃合同，真正讓房東可以不再為自己的房子出租發愁。

二是長租公寓的社交屬性十足。在互聯網時代，對於80後、90後來說最根本的核心痛點就是社交，原先的租房模式讓生活與社交極為割裂，而長租公寓的優勢則是將大量年齡層次類似的人聚合到了一起，不少長租公寓專門打出了社交牌，除了較為完善的管理與租賃模式之外，長租公寓更是配置了設備完善的公共空間，對於不少長租公寓來說，他們成功地擊中了年輕人對於家的定義，不僅是一個實際意義上的房子，而是集合了生活、休閑、娛樂、交友等多方位為一體的多元化需求，甚至有些長租公寓還推出了社交考核制度，要求租客每個月必須認識多少公寓朋友，必須參加一次社交活動等等。

三是長租公寓的全程互聯網化。長租公寓模式的出現，正是互聯網經濟的核心表現，它不僅解決了信息不對稱的難題，提高了銷售的效率，還通過互聯網化的管理，提高了公寓的管理效率，不少長租公寓更是與互聯網徵信連為一體，通過徵信體系，針對年輕人的資金壓力，推出了信用分免押金，房租分期付款等等服務，可以說將原先付三押一，房租提前支付的核心痛點全部打通。

但是，光通過這些優勢解決了痛點還是不夠的，因為租房和買房最大的差別不僅僅是痛點問題，而是房屋背後所附帶的各種社會基礎設施，可以說現在城市的房產證不僅是房子那麼簡單，更是房子及其背後所附加的大量城市公共服務，比如說醫療、教育、養老等等，最近不少城市提出了「租售同權」的概念，這個概念到底該如何處理，能不能將長租公寓納入租售同權的範疇，這些都是制約用租房替代買房的核心問題，因為對於年輕人來說，自己處於單身的時候租住長租公寓可能不是什麼大的問題。

一旦面臨成家立業的難題的時候，這些問題就會顯得非常突出了，一方面，房地產所涵蓋的社會服務，租房到底能夠多大程度上享受這是一個未知數，因為對於城市服務來說，城市的服務永遠都是稀缺產品，特別是優質服務，所以租售同權雖然政策很好，但是如何執行，如何確保服務的均等化都會成為問題。另一方面，中國人具有著濃厚的家庭觀念，所以房地產需求也被稱之為丈母娘需求，即使姑娘願意不要房子就和小夥子結婚，但是家庭這一關怎麼過還是大問題。

長租公寓的發展已經不用懷疑了，但是能否替代買房還有著很多巨大的問題需要解決。

作者：江瀚，蘇寧金融研究院特約研究員，財經專欄作家，財經評論員。

作者微信公眾號：江瀚視野觀察（jianghanview)