名企科技：營改增後，自建不動產如何進行財稅處理

企業實施「營改增」已一年光景，其對各行業的發展具有深遠的意義。2016年，國家將試點範圍擴大到建築、房地產、金融等行業，自此，營業稅已成為歷史，我國進人了全面的增值稅時代。但是，營業稅時期的計稅思想仍潛伏在不少企業財稅人員記憶中。許多人仍在新舊法規中，不知所措，如自建不動產如何進行財稅處理等問題。北京名企科技作為一家專業的企業服務平台，財稅服務機構，為廣大企業財稅人員科普一下，自產產品用於自建不動產和動產的處理辦法。

一、自產產品用於自建不動產

《增值稅暫行條例實施細則》第四條第（四）項規定，將自產或者委託加工的貨物用於非增值稅應稅項目要視同銷售貨物。但全面營改增後，「非應稅項目」已經不復存在，建造動產和不動產的增值稅處理一致，都屬於用於增值稅的應稅項目，不需要再視同銷售，不需要計提增值稅銷項稅額。會計處理時，自產產品用於自建不動產和動產的處理均按照成本結轉。

（示例1）. 北京名企科技有限公司為增值稅一般納稅人，2017年6月1日領用本企業自產產品建設一條生產線，成本價10萬元，計稅價格為公允價值12萬元。另外，在建生產車間領用自產產品，成本價20萬元，計稅價格為公允價值24萬元。(該數據為示例數據)

會計處理：

借：在建工程——生產線 10

在建工程——生產車間 20

貸：庫存商品30(該數據為示例數據)

二、外購材料用於自建不動產

外購材料用於自建不動產，在營改增之前要作進項稅額轉出處理。營改增後，根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第二十七條規定，用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產等的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

因此，不動產在建工程領用外購原材料的進項稅額，若不屬於上述規定不得抵扣項目，准予從銷項稅額中抵扣，否則應作進項稅額轉出處理。但是，需要注意進項稅額分期抵扣問題。根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條的規定，增值稅一般納稅人2016年5月1日發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

根據《財政部關於印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會〔2016〕22號）規定，一般納稅人自2016年5月1日後取得並按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額按現行增值稅制度規定自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣的，應當按取得成本，借記「固定資產」「在建工程」等科目，按當期可抵扣的增值稅額，借記「應交稅費——應交增值稅（進項稅額）」科目，按以後期間可抵扣的增值稅額，借記「應交稅費——待抵扣進項稅額」科目，按應付或實際支付的金額，貸記「應付賬款」「應付票據」「銀行存款」等科目。尚未抵扣的進項稅額待以後期間允許抵扣時，按允許抵扣的金額，借記「應交稅費——應交增值稅（進項稅額）」科目，貸記「應交稅費——待抵扣進項稅額」

（示例2）.北京名企科技有限公司為增值稅一般納稅人，2017年1月開工興建生產廠房，採購建築材料234萬元，取得增值稅專用發票註明稅額34萬元，當月認證通過。(該數據為示例數據)

會計處理如下：（單位：萬元，下同）

借：在建工程 200

應交稅費——待抵扣進項稅額 13.6（34×40%）　　

應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 20.4（34×60%）　　

貸：應付賬款等 234

在第13個月（2018年1月），可以抵扣進項稅額時：　

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 13.6

　貸：應交稅費——待抵扣進項稅額　　13.6

（示例3），假設北京名企科技有限公司建造的是專用於職工的集體宿舍，則屬於（財稅〔2016〕36號）第二十七條規定的，專用於集體福利的在建工程，因此不動產在建工程領用外購的原材料不能抵扣進項稅額，需作進項稅額轉出處理。(該數據為示例數據)

借：在建工程 200

　應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 34

　貸：應付賬款等 234

同時：　　

借：在建工程 34

　貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出） 34

北京名企科技提示，不動產在建工程領用自產產品不再視同銷售，不動產在建工程領用外購的原材料一般要分期抵扣進項稅。

北京名企科技提示：

1. 一般納稅人購進固定資產、無形資產和不動產三類資產時，無論法律法規的規定能否抵扣進項稅額，為了防止後期資產改變用途，允許可以抵扣進項稅，建議取得增值稅專用發票先認證申報抵扣，同時作進項稅額轉出處理。財稅人員在處理時，要有發展的眼光和執業判斷力。

2. 一般納稅人取得增值稅專用發票，無論是否屬於進項稅額抵扣範圍，建議先認證申報，若不允許抵扣，再作進項稅額轉出處理。此做法主要是為了規避滯留票的風險，財稅處理時刻要有防範稅務風險的意識。

北京名企科技總結，自產產品用於自建不動產，不需要視同銷售，也不需要計提增值稅銷項稅額。外購材料用於自建不動產，若不屬於不得抵扣項目，准予從銷項稅額中抵扣，否則應作進項稅額轉出處理。