上海這個新盤拿證價格這麼高，到底誰會買 ?

新城上坤樾山?半島一期已拿預售證在認籌，預計將於3.29搖號開盤。

產品是：114.39㎡上疊、約136㎡下疊以及139.07㎡合院別墅

第一期開盤的房源位於小區東北角，離中軸景觀和嘉松南路主幹道有點距離，和後期房源相比，位置要差一些；

我們通過對一房一價表進行精確計算，得到了這三類產品的價格，並將其與17年3月開盤的美墅進行了比較。

雖然業態不同不好直接做比較，但也不難看出；同上期的美墅相比，半島至少沒漲價。

那是不是沒漲價，就能說明它賣的便宜呢？

那可不一定，先來看看北面2公里的一個同類型產品項目：保利建工西郊錦廬

聽說3月底三期也要拿證了，首先是這兩個項目的產品對比：

兩個項目的產品類型基本是一致的；上疊的戶型和面積都是一樣的（下圖），下疊的戶型布局相同，樾山半島的面積更大。

來看看114平上疊的戶型對比：

上疊的戶型面積和整體布局基本相同，三房全朝南，附送一樓的入戶花園、三樓北面的露台和頂層閣樓；

小編現場看房的感覺是西郊錦廬的面寬更大，空間感更強些。

再來看看兩者的區位和配套：

北面的西郊錦廬屬於趙巷國際別墅區，距離16號線佘山站1.6公里，樾山半島屬於洞涇鎮，與佘山站直線距離800米，故從區位交通來看，樾山半島略佔優勢。

再來比較周邊配套：

新城上坤樾山半島是63萬方大盤，以自有配套為主；

自帶11萬方的商業配套，社區內設計了5公里慢跑道，四大主題公園；

自建幼兒園和小學，對口洞涇的公立學校，西面2公里有月湖雕塑公園、歡樂谷等休閑娛樂資源。

保利建工西郊錦廬主要依託趙巷國際別墅區的各項配套；

北面的地塊是青浦體育公園和正大廣場，體育公園已經動工，佔地6.2萬方；正大廣場為5.4萬方的商業綜合體，包括正大會員制超市、 商場等，現已接近完工。

周邊學校主要有宋慶齡國際學校：

綜合來看，這兩個項目在產品、區位和配套上的差別其實並不大；所以，最關鍵在於價格。

在講到價格以前，先說兩者產品上最大的差異：

樾山半島是毛坯交付，西郊錦廬是帶地暖、中央空調的精裝交付

裝修品牌都是科勒、摩恩、方太、西門子等主流品牌，加上中央空調和地暖，裝修標準應該不會低於3000元/㎡；

樾山半島的114上疊均價是51800元/㎡，聽西郊錦廬的售樓員說，他們的價格已經送批了，在530-550萬，算下來均價47000元/㎡左右，和上期差不多；

兩者價差近5000元/㎡，再加上裝修，真不知道是該說樾山半島貴，還是西郊錦廬便宜了。

所以還得比較下這兩個項目與周邊二手房價格的情況：

首先是新城上坤樾山半島和周邊二手房比較，我們選擇相鄰的泗涇板塊、產品類似的上坤旭輝墅和中海悅府。

同樣是聯排產品，上坤旭輝墅和中海悅府掛牌房源價格都要比新城上坤樾山半島聯排價格低，樾山半島上疊的價格也要高於中海悅府聯排價格，並沒有出現一二手價格倒掛；

再來看保利建工西郊半島和周邊二手比較，選取的是旁邊的小區萬科有山、2015年明星小區。

可以看到，萬科有山的下疊掛牌均價接近5.7W，雖然是精裝，但價格顯然還是要高於西郊錦廬，一二手價格出現了倒掛；

所以無論從一手價格對比，還是和周邊二手比較，新城上坤樾山半島的價格都不具備優勢。

綜上，新城上坤樾山半島這次開盤雖然相對上期沒有漲價，但是價格的確算不上便宜，這充分說明，在當下火熱的新房市場，新房=便宜並不總是成立的；

很難想像在當前這個市場，上坤這種毫無競爭力的價格，是哪些人買了... ...