買買買！灣區矽谷買房那些事

買買買！灣區矽谷買房那些事 | Rich?? Poor??

誰不夢想擁有自己的一套房子呢？誰不希望在異國他鄉擁有自己的棲身之所？房子在我們的心裡，總是比看不見的股票多了那麼一絲絲情感寄託。

可是，很多美國Financial Bloggers的博客主，他們都不鼓勵匆忙買房(以James Altucher為最)，認為大部分人買房會是最錯誤的決定，他們的想法對嗎？

那麼，房子作為投資，與別的投資類(股票、債券和私有股權）相比特點是啥？

• 起始資本高：房產基本要20%首付，那麼對於高價區域，你需要的起始資金就不低
• 流動性低：相比即買即賣，房子明顯交易要花上不止一個月，流動性低
• 交易費用高：在美國，買房子基本需要1-2%的費用，賣5%-7%的費用
• 自帶5倍槓桿：給予20%的首付，等於自帶5倍槓桿，賺可以5倍，虧也可以5倍
• 最便宜的借貸方式：因為貸款自帶抵押(你的房子)，所以一般得到的利率比較低
• 持有成本高：房產稅基本在1-3%之間
• 稅收優惠：房產稅和利息免稅，賣50萬增值免稅

因為其有別於其餘投資的特點，買房不算是最重要的事可能也算是一輩子中最大的購買決定了。在此分享自己一些初步的想法，也希望可以給大家節省許多逛論壇的時間。一下討論內容可能更加有關於美國矽谷，但是所用的思考方式是通用的。

幾大核心問題：

• 第一：灣區房價是由什麼決定的？
• 第二：買房還是租房？
• 第三：如果要買，買哪裡？
• 第四：如何開始？如何選經紀？

核心問題一： 灣區房價是由什麼決定的？

簡單來說：經濟課上的供給與需求

過去幾年房價的大漲（10% 每年）基於以下的因素：

需求：

• 就業的增長，特別是大科技公司的就業驅動，矽谷有太多的造富神話，吸引各方青年
• 低利率，造成支付能力上升

供給：

• 灣區的地形，特別是三藩市和半島，旁邊環水，想建都沒得建，只能填海 （像 Marina、Foster City 和Redwood Shores）
• 地震限高
• NIMBY的態度 （not in my backyard）, 不鼓勵加建改建，各種建築許可申請到你怕
• Prop 13， 這個加州公投的法案是來自於早年加州當地居民擔心房價上漲他們付不起房產稅要被迫離開而進行的。 限制了每年房地產稅的漲幅為2%， 相比美國別的區域，加州房產的持有成本非常低1.25% 並且不隨著房價上漲進行調整。

以上這種人為扭曲市場的結果，造成的是新建供給跟不上，然後老賣家惜售，房價節節升高。

核心問題二： 買房還是租房？

如果某人告訴你絕對要買房，要不他在過去幾年房產投資大賺錢，要不他就是房產經紀，哈哈！

這個問題的標準答案是： 時間是買房的朋友，租房的敵人簡單來說，持有時間越長，相對買房就越划算。主要是由於其高交易成本和時間帶來的複利效應。

而房產投資，可以考慮售租(=房價/年租金)比，如果低於15，那麼屬於租金收入非常良好的區域，適合買房。

為了方便，這裡有一個小小的excel)(微信無法貼鏈接，博客原文有鏈接)，只需要根據個人的情況選相應的變數，那麼可以告訴你三年和十年收益或者虧損。

核心問題三：如果要買，買哪裡？

美國沒有所謂的一定買房比租房好的說法，有許多人租房一輩子也活得非常瀟洒。如果決定要買，那麼你會經常聽見許多人在講： Location！Location！Location！

這種說法的核心思想是：如果房子差一點，你可以推倒重建，但是卻沒辦法把地頭給換了。而大家說的Location到底是啥？

• 學區
• 交通

傳統觀念認為，學區跟一個地方好壞息息相關，原因嘛，大部分的地稅(>50%)都去學校裡面了，那麼越好的家庭一般教育越好，其實所謂的學區是為了買你孩子的未來還有各位鄰居的素質，灣區的傳統好學區是 Palo Alto, Cupertino, Los Altos, Belmont, Burlingame, Hillsborough 還有東灣的Pleaston 和Mission San Jose. 學區也不是一成不變的，因為當地的人口素質也很容易造成學區的變化，君不見Mountain View的高中都10分了，Google功不可沒！

近年來，因為灣區的塞車越來越嚴重，所以Caltrain（火車）周邊的房價猛漲，大家深深覺得好學區也彌補不了每天兩小時的堵車呀！ 簡單來說，好區在經濟衰退之時，跌得比壞區少，開始復甦的時候好區先漲，由於几几年好區的價格已經超過普通人的承受能力，那麼壞區也開始猛漲。房地產的資產也分級: Core（核心資產核心地段）、Core plus（核心地段的不核心資產）、Add-on （不核心地段的不核心資產）。 房產的總體收益由Income（租金）+ Appreciation （升值) 決定。現在核心資產的Income最多3%左右，大家買他都是為了抗跌。如果有更高的風險偏好，那麼次好的區域 Income會比較高， Appreciation的風險/收益也可能更高。 不過如果從個人的角度來說， 我覺得現在我們已經處於大牛市的後期（已經牛市了6年o(╯□╰)o），對於風險的考量要謹慎。

次重要的是房屋類型，簡單來說的房子的價值由地段+房子類型+內部的裝修決定，重要性依次遞減。 租金角度：Condo （公寓）>Townhouse（連排別墅）> Single family house （獨棟別墅）。 升值的角度排序完全相反。

核心問題四： 如何開始買房的程序是如何的？

• 銀行Preapproval Letter（證明你可以貸款多少錢買房）
• 找經紀
• 看房子
• 下Offer
• 各種document review拿貸款。

因為後面的步驟有經紀帶領，我就在此不多述。 Pre-approval Letter 可以找各大銀行或者各種mortgage broker做，不需要費用，請保證：有兩年的收入證明，首付款證明，好的信用分數。 找經紀是一個技術活，因為經紀非常貴，買的時候不用付，賣的時候6%，各大中文經紀會用返點來競爭。有一個網站叫做 Homelight.com，用交易大數據來給你推薦經紀。因為是賣方市場，經紀的真正價值在於下offer後能否談判能否幫你們拿到Deal能否競爭到。所以經紀的network和經驗都非常重要。

祝大家買房租房愉快！歡迎留言。

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